Eigenbedarf: Bundesgerichtshof mahnt sorgfältige Sachverhaltsaufklärung bei Härtefallklausel an

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 22. Mai 2019 in zwei Entscheidungen (BGH,VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17) seine Rechtsprechung zu der Frage präzisiert, wann ein Mieter nach einer ordentlichen Kündigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen unzumutbarer Härte verlangen kann (§ 574 Abs. 1 und Abs. 2 BGB). 

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Eigenbedarf: Rechtmissbräuchliche Eigenbedarfskündigung

Eine Eigenbedarfskündigung, die lediglich auf den Wunsch gestützt ist, im Elternhaus zu wohnen, und die wegen einer körperlichen Behinderung darauf verweist, dass die alte Wohnung auf Dauer ungeeignet, im Elternhaus hingegen das Badezimmer bereits behindertengerecht umgebaut sei und dort möglichweise in absehbarer Zeit benötigtes Pflegepersonal untergebracht werden könne, ist bereits formell ungenügend und nichtig/unwirksam.

Diese Entscheidung traf das Amtsgericht Hamburg-Blankenese (531 C 159/18). Das Gericht erläuterte, dass eine formell wirksame Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich sein könne, wenn der Vermieter zunächst eine Verwertungskündigung ausgesprochen hatte, und sodann, nachdem er hiermit in erster Instanz keinen Erfolg hatte, noch vor dem Urteil erster Instanz und vor Verzicht auf die Verwertungskündigung parallel eine Eigenbedarfskündigung ausspricht. Beide Kündigungsgründe schließen sich denklogisch aus.

Beweislast bei Eigenbedarf: Mieter braucht nur bestreiten – Vermieter muss voll beweisen

Beweislast bei Kündigung wegen Eigenbedarf: Für eine auf Eigenbedarf gestützte Räumungsverurteilung genügt es, wenn der Mieter den Eigenbedarf mit Nichtwissen bestreitet. Der Vermieter muss hingegen den Vollbeweis für den behaupteten Eigenbedarf erbringen.

Auf diese prozessuale Regel machte das Landgericht Berlin (LG Berlin, Urteil vom 25.1.2018, 67 S 272/17) aufmerksam. Die Richter wiesen darauf hin, dass bei feststehendem Eigenbedarf geprüft werden müsse, ob der Mieter nicht wegen einer unzumutbaren Härte gem. § 574 Abs. 1, 2 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann. Bei gesundheitlichen Nachteilen kann bereits die ernsthafte Gefahr ihres Eintritts ausreichen. Hier kann es genügen, dass sich der Gesundheitszustand oder die allgemeine Lebenssituation des Mieters durch den Umzug erheblich verschlechtern würde. Bei der Frage nach angemessenem Ersatzwohnraum sind nicht nur Alter und Krankheit des Mieters, sondern auch die dadurch bedingte notwendige Nähe zu bestimmten Angehörigen zu berücksichtigen.

Kosten eines Rechtsstreits als Werbungskosten absetzen

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Es gibt viele Situationen, in denen es sich lohnt einen Anwalt aufzusuchen. Wer keinen Rechtsschutz hat oder wenn der nicht zahlt, sind die Gebühren selbst zu stemmen. Auch Gerichtskosten können das Haushaltsbudget stark belasten. „Kosten für Zivilprozesse werden unter bestimmten Voraussetzungen vom Finanzamt jedoch anerkannt“, erklärt Robert Dottl, Vorstandsvorsitzender der Lohnsteuerhilfe Bayern e.V. (Lohi). Und zahlt der Rechtsschutz doch, kann zumindest die Selbstbeteiligung in der Steuererklärung geltend gemacht werden.

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Eigenbedarf: Bundesgerichtshof formuliert Leitlinien zum Umgang mit Wohnraumkündigungen wegen Berufs- oder Geschäftsbedarfs

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Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 45/16) hat sich in einer Entscheidung im Jahr 2017 mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter zum Zwecke der Eigennutzung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken möglich ist. Dabei hat der BGH überraschend festgestellt, dass es – entgegen einer verbreiteten Praxis – nicht zulässig ist, den Berufs- oder Geschäftsbedarf als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses zu behandeln. Die Gerichte haben vielmehr im Einzelfall festzustellen, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB).
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Kündigung wegen Eigenbedarfs: Sorgfältige Prüfung von Parteivorbringen und Beweisergebnissen

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Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 44/16) hat sich bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs erneut damit befasst, welche Anforderungen an die tatrichterliche Würdigung des Parteivortrags und des Ergebnisses der Beweisaufnahme zu stellen sind, wenn der Mieter Schadensersatz wegen vorgetäuschten (Eigen-)Bedarfs begehrt, weil der Vermieter den in seiner Kündigung geltend gemachten Bedarf nach dem Auszug des Mieters nicht verwirklicht.

Die Entscheidung zeigt erneut auf, dass Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sorgfältig vorbereiten und abwägen müssen – Mieter dagegen sind vorgeschobenen Kündigungen wegen Eigenbedarfs nicht schutzlos ausgeliefert sondern können sich zur Wehr setzen.
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Mietrecht: Schadensersatz wenn Mieter bei Eigenbedarfskündigung nicht auszieht

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Wer die Mietwohnung nicht räumt nach einer Kündigung wegen Eigenbedarfs, der schuldet Schadensersatz, wie das Amtsgericht Aachen (107 C 263/13) kurz klargestellt hat:

Die Kläger haben den tenorierten Schadensersatzanspruch (Mietausfallschaden) gegen den Beklagten gemäß §§ 280, 286, 546a BGB. Der Beklagte hat die Wohnung nicht bereits zum Zeitpunkt der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung (…) geräumt (…) Infolgedessen schuldet der Beklagte zunächst die Mehrmiete, die der Zeuge statt seiner an die Kläger gezahlt hätte (…) Des weiteren schuldet der Beklagte wegen der Vorenthaltung der Wohnung (…) auch den Mietzins, den der Zeuge N (ungeachtet der Mehrmiete) (…) gezahlt hätte.

Mietrecht: Vorgeschobene Kündigung wegen Eigenbedarfs und Vorratskündigung

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Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 300/15) konnte seine bisherige Rechtsprechung zur Kündigung wegen Eigenbedarfs konkretisieren bzw. Bestätigen und festhalten:

  • Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB reicht eine sogenannte Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zugrunde liegt, nicht aus. Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch so weit “verdichtet” haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht.
  • Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel (“stimmig”) darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Hierbei sind strenge Anforderungen zu stellen. Erst wenn der Vortrag des Vermieters diesem Maßstab genügt, obliegt dem Mieter der Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestand.

Da im Fall der Durchsetzung einer unwirksamen Eigenbedarfskündigung Schadensersatzansprüche des Mieters im Raum stehen sollte dieses heikle Thema mit der notwendigen Vorsicht angegangen werden. Mieter jedenfalls sind nicht schutzlos gegen willkürliche Eigenbedarfskündigungen – vielmehr stärkt der BGH den Mieter sogar noch, da bei nicht umgesetzten Eigenbedarf zumindest ein starkes Indiz gegen den tatsächlich vorhandenen Eigenbedarf spricht.

Mietrecht: Zum vorgeschobenen Eigenbedarf durch zwischengeschobenen Mieter

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Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 214/15) hat nunmehr zum Vorgeschobenen Eigenbedarf im Mietrecht entschieden:

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann auch dann vorgeschoben sein, wenn ein Vermieter seit längerem Verkaufsabsichten hegt und der von ihm benannten Eigen- bedarfsperson den Wohnraum in der – dieser möglicherweise nicht offenbarten – Erwartung zur Miete überlässt, diese im Falle eines doch noch gelingenden gewinnbringenden Verkaufs ohne Schwierigkeiten zum Auszug bewegen zu können.

Spannend ist die Frage, wie man dies konkret nachweisen kann in einem Prozess. Vorliegend ging es um eine Revision dahingehend, dass eben nicht der vollständige Vortrag des Klägers berücksichtigt wurde, so dass der BGH hierauf im Detail gar nicht eingehen musste. Allerdings ergibt sich aus den vorigen Instanzen, dass der detaillierte Nachweis konkreter Verkaufsbemühungen und stattgefundener Besichtigungen mit Maklern, durchaus hilfreich sein könnte.

Unterhalt: Pflegebedarf des Ehegatten

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Der BGH (XII ZB 485/14) stellt zum Unterhaltsanspruch des pflegebedürftigen Ehegatten fest:

  • Wird ein Ehegatte stationär pflegebedürftig, so entsteht ihm ein besonderer persönlicher Bedarf, der vor allem durch die anfallenden Heim- und Pflegekosten bestimmt wird. In diesem Fall richtet sich der Familienunterhaltsan- spruch ausnahmsweise auf Zahlung einer Geldrente.
  • Ein solcher Unterhaltsanspruch setzt die Leistungsfähigkeit des Unterhaltsschuldners voraus. Der dem Unterhaltsschuldner mindestens zu belassende Eigenbedarf kann in zulässiger Weise nach dem in der Düsseldorfer Tabelle und den Leitlinien der Oberlandesgerichte ausgewiesenen sogenannten eheangemessenen Selbstbehalt bemessen werden.

BTM-Strafrecht: AG München zum Erwerb von Crystal-Meth

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Das Amtsgericht München verurteilte am 02.12.2015 einen 31-jährigen Mann wegen unerlaubter Einfuhr und unerlaubtem Erwerb von Drogen in nicht geringer Menge zu einer Freiheitsstrafe von 1 Jahr und 10 Monaten auf Bewährung.
Der ausgebildete Bankangestellte, der in Rom lebt, kaufte am 20.07.2015 in Cheb in Tschechien 98,25 Gramm Methamphetamin (Crystal) für 2000 Euro, also für circa 15 bis 20 Euro pro Gramm. Er besorgte die Drogen ausschließlich für seinen Eigenbedarf.
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Mietrecht: Zum Eigenbedarf bei Mischmietverhältnis

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Der BGH (VIII ZR 14/15) hält zum Eigenbedarf bei einem gemischten Mietverhältnis fest:

Bei einem einheitlichen Mischmietverhältnis, das wegen überwiegender Wohnnut- zung als Wohnraummietverhältnis anzusehen ist, braucht sich ein vom Vermieter geltend gemachter Eigenbedarf nur auf die Wohnräume zu beziehen. (…)

Zwar ist auch ein solches Mietverhältnis nur in seiner Gesamtheit nach den Kündigungsvorschriften für Wohnraum kündbar (Senatsurteil vom 12. Oktober 2011 – VIII ZR 251/10, NJW 2012, 224 Rn. 11). Das besagt aber nicht, dass ein nach § 573 Abs. 1 BGB für die Kündigung erforderliches berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, ins- besondere ein Eigenbedarf im Sinne von Absatz 2, sich auch auf die gewerblich genutzten Räumlichkeiten beziehen muss. Denn der mit dieser Vorschrift auf den Mieter von Wohnraum zugeschnittene Schutz schließt eine in das Mietver- hältnis mit aufgenommene gewerbliche Nutzung der Mietsache nicht ein. Bei gewerblich oder geschäftlich genutzten Räumen hängt die Befugnis des Vermieters zur ordentlichen Kündigung gerade nicht vom Vorliegen eines berechtigten Interesses (§ 573 Abs. 1 BGB) ab.