Wohnraummiete: Übertragung der Betriebskosten durch AGB

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Es ist nicht wirklich überraschend, gleichwohl klarstellend was der BGH (VIII ZR 137/15) zur Übertragung der Betriebskosten festgehalten hat:

In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser “die Betriebskosten” zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I. S. 2347) ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart.

Mietrecht: Pflege von öffentlichen Garten- oder Parkflächen gehört nicht zu Betriebskosten

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Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 33/15) hat zur Pflege von öffentlichen Garten- oder Parkflächen als Betriebskosten entschieden:

Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache, der über das in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltene Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt ist. Liegt eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, so dass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage der Beklagten angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht als Betriebskosten den Wohnraummietern angelastet werden.

Mietrecht: Zur Bezeichnung der Gesamtkosten in der Nebenkostenabrechnung

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Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 93/15) vertritt zur Bezeichnung der Gesamtkosten in einer wirksamen Nebenkostenabrechnung nunmehr diese Auffassung:

Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der “Gesamtkosten”, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht (…)

Vor dem Hintergrund der beschriebenen Interessenlage von Mieter und Vermieter und der dargestellten Entwicklung der Senatsrechtsprechung, hält der Senat die Auffassung, bei sogenannten “bereinigten” Kosten bedürfe es für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Nebenkostenabrechnung zusätzlicher Angaben zu den Betriebskosten der gesamten Wohnanlage oder zu den Gesamtkosten einschließlich nicht umlagefähiger Kostenanteile und der Erläu- terung insoweit angewendeter Rechenschritte, nicht mehr aufrecht. Vielmehr genügt es auch in diesen Fällen, wenn der Vermieter in der Abrechnung bei der jeweiligen Betriebskostenart – beziehungsweise, soweit eine Zusammenfassung mehrerer Betriebskostenarten zulässig ist (…) bei dieser zusammengefassten Position – den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der ge- wählten Abrechnungseinheit umlegt. Ob der Vermieter diesen Gesamtbetrag zutreffend errechnet beziehungsweise ermittelt hat oder dabei Kostenanteile mit angesetzt hat, die nicht umlagefähig sind, ist ausschließlich eine Frage der materiellen Richtigkeit, deren Überprüfung der Mieter ohnehin nicht allein anhand der Abrechnung vornehmen kann (…)

AGB-Recht: BGH zur Kontrolle oder Kontrollfähigkeit von AGB

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Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegen einer Kontrolle, sowohl im Verkehr mit Verbrauchern als auch im kaufmännischen Verkehr. Dies führt gerade bei Kaufleuten immer wieder zu Verwunderung, die dieses Kontrollsystem nicht verstehen. Der Bundesgerichtshof (XI ZR 174/13) hat nochmals die Grundsätze hierbei sehr verständlich zusammengefasst, eine Gelegenheit diese Rechtsprechung hier aufzunehmen und zu verdeutlichen, wie wichtig bei AGB die Beratung vor der Verwendung ist – hinterher ist selten etwas zu retten.
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Verkehrsunfall: Zur Bemessung der Kosten des Sachverständigen

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Wann spricht man schon über das liebe Geld – jedenfalls selten, wenn nach einem Verkehrsunfall der Sachverständige beauftragt wird und hinterher die Kosten des Sachverständigen vermeintlich zu hoch sind. Das Amtsgericht Bonn (110 C 194/15) hat sich hierzu recht umfassend geäußert und erinnert daran, dass im Zweifelsfall wenn nichts vereinbart ist, beim Werkvertrag die übliche Vergütung heran zu ziehen ist.
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Mietrecht: Zur Kündigung bei unverschuldeter Geldnot des Mieters

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Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, ob der Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt ist, wenn der sozialhilfeberechtigte Mieter zur pünktlichen Zahlung der Miete nicht in der Lage ist, nachdem er zwar rechtzeitig einen Antrag auf Sozialhilfe gestellt hat, die zur Mietzahlung erforderlichen Unterkunftskosten jedoch nicht rechtzeitig bewilligt worden sind.
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AGB-Recht und Mietrecht: Unklare Betriebskosten – hier zum Einkaufszentrum – verstossen gegen AGB-Recht

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Der Bundesgerichtshof (XII ZR 56/11) hat am Beispiel eines Mietvertrages einer Gewerbefläche in einem Einkaufszentrum nochmals unterstrichen, wie wichtig klare Formulierungen in Verträgen sind. Gestritten wurde hier um einen Teil der Betriebskosten, konkret um die Zahlung für Kosten des “Center-Managements”. Und eben die mussten am Ende nicht gezahlt werden, denn es war gar nicht klar, was überhaupt damit gemeint sein sollte. Ein klassischer Fehler, der sich dadurch verschlimmerte, dass zahlreiche weitere Nebenkosten eben konkret benannt waren. Mit der Entscheidung wird nochmals deutlich, dass auch im unternehmerischen Verkehr nicht vergessen werden sollte, dass eine AGB-Prüfung stattfindet.
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Personenbeförderungsgesetz: Unerlaubte Personenbeförderung – der Fall Uber Pop

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Allmählich sammeln sich einstweilige Verfügungen gegen Fahrer, die über den Dienst “Uber Pop” Fahrleistungen anbieten. So sind aktuell zwei einstweilige Verfügungen des Landgerichts Frankfurt (2-06 O 318/14, 2-06 O 342/14) bekannt geworden, mit denen Fahrern untersagt wurde

“im geschäftlichen Verkehr zur Wettbewerbszwecken Beförderungswünsche von Fahrgästen über den Dienst “Uber Pop” der technischen Applikation “Uber” anzunehmen und hierfür den von Uber für die Fahrt vorgegebenen Betrag zu vereinnahmen, ohne im Besitz einer Genehmigung nach dem PBefG zu sein, es sei denn, das vom Antragsgegner vereinnahmte Gesamtentgelt für die Beförderungsfahrt übersteigt nicht die reinen Betriebskosten der Fahrt.”

Es geschieht damit nun, was schon länger zu erwarten war – die juristische Auseinandersetzung verschiebt sich immer mehr in Richtung der einzelnen Fahrer. Im hart umkämpften Taxigeschäft, in dem Abmahnungen und Testfahrten zum geschäftlichen Alltag gehören, eine wenig überraschende Entwicklung. Im Folgenden ein Blick auf die rechtliche Lage für Fahrer.
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Insolvenzverschleppung: Zur Zahlungsunfähigkeit als Voraussetzung

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Zahlungsunfähigkeit als Voraussetzung der Insolvenzverschleppung: Eine strafbare so genannte Insolvenzverschleppung setzt den Eintritt einer Zahlungsunfähigkeit voraus. Wann eine solche Zahlungsunfähigkeit anzunehmen ist, ist mitunter auch Gegenstand von Diskussionen. Der Bundesgerichtshof (1 StR 665/12) hat sich dieser Frage nochmals eingehend unverständlich gewidmet. Es verbleibt insofern bei der Rechtsprechung dahingehend, dass sauber zu fragen ist, ob tatsächlich eine Zahlungsunfähigkeit vorliegt oder nicht doch nur eine Bloßenbergstraße.

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Wohnraummietrecht: Zur Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung

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Der Bundesgerichshof () hat sich zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Betriebskostenabrechnung im Wohn- raummietrecht geäußert. Äusserlich, auf den ersten Blick, hat er dabei lediglich die bisherige Rechtsprechung bestätigt, wenn man dort liest:

Noch zutreffend geht das Berufungsgericht auch davon aus, dass nach der Rechtsprechung des Senats die Gesamtkosten einer Abrechnungsposition – aus formellen Gründen – auch dann vollständig anzugeben sind, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig sind. Danach genügt es nicht, nur die – um die nicht umlagefähigen Anteile – schon bereinigten Kosten anzugeben. Entsprechendes gilt, wenn der Vermieter Kosten, die sich auf eine größere Wirtschaftseinheit als die der Abrechnung zugrunde gelegte Einheit beziehen, in einem internen Rechenschritt auf die einzelne Wirtschaftseinheit umrechnet und in der Abrechnung lediglich die auf diese Weise bereinigten Kosten mitteilt. Dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten (Senatsurteile vom 7. Dezember 2011 – VIII ZR 118/11, aaO Rn. 22 f.; vom 31. Oktober 2007 – VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 24; vom 28. Mai 2008 – VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 12; vom 14. Februar 2007 – VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10).

Dies ist eine gute Zusammenfassung der bisherigen Rechtsprechung zum Thema “Nachrechnung” bei Nebenkostenabrechnungen. Aber die Betonung sollte hier auf dem ersten Wort liegen, “noch”. Der BGH führt dann selber aus, dass dies zu befremdlichen Ergebnissen führen kann, die in der juristischen Literatur auch erheblicher Kritik begegnen

Allerdings führt die vorgenannte Rechtsprechung des Senats dazu, dass eine für sich genommen nachvollziehbare (und den Mindestanforderungen genügende) Abrechnung, die Angaben zu den Gesamtkosten der Abrech- nungseinheit, dem Verteilerschlüssel und dem Anteil des Mieters enthält, im Nachhinein als aus formellen Gründen unwirksam behandelt wird, wenn durch Einsichtnahme in die Belege offenbar wird, dass der Vermieter Vorwegabzüge oder andere Rechenschritte vorgenommen hat, die aus der Abrechnung nicht ersichtlich oder darin nicht ausreichend erläutert sind.

Aber: Die Frage bleibt offen, der BGH musste dies im vorliegenden Fall nicht entscheiden. Wenn man aber regelmäßig BGH-Entscheidungen liest, fällt einem hier schnell ins Auge, dass der BGH einen Richtungswechsel (oder genauer: Eine Einschränkung seiner bisherigen Rechtsprechung) in Aussicht stellt.

Mietrechtsreform: Fristlose Kündigung bei ausgebliebener Kaution ohne Abmahnung

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Die große Mietrechtsreform 2012 hat erst kürzlich den Bundestag in 3. Lesung überstanden. Inhaltlich darf man wohl getrost den Schwerpunkt im Bereich der energetischen Sanierung sehen, was mit gesondertem Beitrag noch dargestellt wird. Eine Änderung aber ist mir hier einen gesonderten Hinweis wert: Es wird ein neuer §569 Abs.2a BGB eingeführt

Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind beider Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung […] bedarf es nicht.

Sprich: Wer nach Inkrafttreten eine Kaution schuldig bleibt, die einer zweifachen Monatsmiete entspricht, kann fristlos aus wichtigem Grund gekündigt werden, wobei es keiner Abmahnung bedarf!

Insolvenzverschleppung: Strafbarkeit der Insolvenzverschleppung

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Insolvenzverschleppung strafbar: Unter Umständen muss seitens eines Unternehmens ein Insolvenzantrag gestellt werden. Wer das nicht tut, obwohl er es muss, riskiert eine Strafbarkeit wegen so genannter “Insolvenzverschleppung” nach §15a InsO. Immer wieder gibt es hierzu in den Medien falsche Berichte oder auch Ängste von Betroffenen wegen falscher Vorstellungen.

Bei dem Vorwurf der Insolvenzverschleppung gilt es, eine komplexe BGH-Rechtsprechung zu Beachten, die manche Instanzgerichte überfordert. Wir bieten eine ruhige, unaufgeregte Vertretung, konzentriert auf die Sachfrage um auf diesem Wege ein Ergebnis in Ihrem Sinne zu erzielen. Zur Insolvenzverschleppung im Folgenden in aller Kürze einige grundsätzliche Ausführungen.

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Bundesgerichtshof verneint Recht zur Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen bei inhaltlichen Fehlern der Betriebskostenabrechnung

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Der Bundesgerichtshof hat sich in zwei Entscheidungen zu der Frage geäußert, ob der Vermieter zur Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen auch dann berechtigt ist, wenn die zugrunde gelegte Abrechnung inhaltliche Fehler aufweist.
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