Betriebskostenabrechnung: Umlage der Grundsteuer bei gemischt genutzten Grundstücken

Rechtsanwalt Ferner Alsdorf - Mietrecht

Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 79/16) hat entschieden, dass es bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück bezüglich der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten bedarf:

Nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats ist ein Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen gemäß §§ 315, 316 BGB (hierzu Senatsurteile vom 8. März 2006 – VIII ZR 78/05, aaO Rn. 16; vom 25. Oktober 2006 – VIII ZR 251/05, aaO) (nur) dann erforderlich, wenn – wofür der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trägt – durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten (pro Quadratmeter) entstehen (…)

Entgegen einer in der Literatur vertretenen Auffassung (Staudinger/Weitemeyer, Neub. 2014, § 556a BGB Rn. 34 ff. [Rn. 34a: die Aufteilung der Grundsteuer müsse „aus dem Grundsteuermessbescheid herausgerechnet“ werden]; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 12. Aufl., § 556a BGB Rn. 84 bis 89; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten und Heizkostenrecht, 8. Aufl., F V Rn. 173, F VI Rn. 202 f.; Wall, Betriebskostenrecht, 4. Aufl., Rn. 3106) ist daher bei der Grundsteuer kein Vorwegabzug „aus Gerechtigkeitsgründen“ vorzunehmen. Die Vertreter dieser Auffassung berücksichtigen zum einen den Ausnahmecharakter, der einem Vorwegabzug nach der Rechtsprechung des Senats zukommt, nicht in der gebotenen Weise. Zum anderen wird meist nicht ausreichend erfasst, dass bei dem gegenwärtigen System der Grundsteuererhebung – wie oben ausgeführt – gerade nicht festgestellt werden kann, dass die gewerbliche Nutzung im jeweiligen Abrechnungsjahr deutlich höhere Kosten je Quadratmeter verursacht. Soweit überhaupt erkannt wird, dass es bei der Festsetzung der Grundsteuer für das jeweilige aktuelle Abrechnungsjahr nicht darauf ankommt, ob die Nutzung der Gewerbeflächen und das Verhältnis der Erträge im Abrechnungszeitraum den im Einheitswertbescheid zugrunde gelegten Verhältnissen entspricht (vgl. Langenberg/Zehelein, aaO), wird daraus nicht die nach der Senatsrechtsprechung zum Vorwegabzug notwendige Rechtsfolge gezogen.

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Minderung der Miete: Bemessungsgrundlage einer Mietminderung

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Die Bemessungsgrundlage einer Mietminderung stellt das Landgericht Aachen (2 S 245/15) wie Folgt dar:

Zutreffend und im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundegerichtshofes führt der Beklagte aus, dass Bemessungsgrundlage einer Mietminderung die Bruttomiete, also der Mietzins einschließlich aller Nebenkosten, ist (BGH, Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 225/03, zit. nach NZM 2005, 455; Urteil vom 20.07.2005, VIII ZR 347/04, zit. nach NZM 2005, 699). Der Bundesgerichtshof betont jedoch auch, dass es einer anteiligen Aufteilung der beanspruchten Minderung auf die Nettomiete und die Betriebskosten nicht bedarf (BGH, Urteil vom 13.04.2011, VIII ZR 223/10, zit. nach NZM 2011, 453, 453). Da sich die Minderung, soweit sie gerechtfertigt ist, auf die Gesamtmiete einschließlich aller Nebenkosten bezieht, kann erst auf Grund der Jahresabrechnung der Betriebskosten abschließend ermittelt werden, ob hinsichtlich der Gesamtmiete unter Berücksichtigung der gerechtfertigten Minderung noch eine Nachforderung des Vermieters oder ein Guthaben des Mieters besteht. Dafür ist es unerheblich, ob und ggf. wie die monatlich einbehaltenen Beträge auf die Nettomiete einerseits und die Betriebskostenvorauszahlung andererseits angerechnet werden. Für das rechnerische Gesamtergebnis spielen die unterschiedlichen Abrechnungsmöglichkeiten keine Rolle. Die unterschiedlichen Abrechnungsweisen führen alle zum gleichen Ergebnis (BGH, Urteil vom 13.04.2011, VIII ZR 223/10, zit. nach NZM 2011, 453, 453 f.).

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Mietrecht: Zum Anspruch des Vermieters auf nicht geleistete Vorauszahlungen nach Ablauf der Abrechnungsfrist

Rechtsanwalt Ferner Alsdorf - Mietrecht

Das Landgericht Aachen (2 S 245/15) hat sich zum Anspruch des Vermieters auf nicht geleistete Vorauszahlungen nach Ablauf der Abrechnungsfrist geäußert und seine bisherige Rechtsprechung geändert:

In Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung schließt sich die Kammer – wie auch das Amtsgericht – jedenfalls für den hier vorliegenden Fall der im Vordringen befindlichen Auffassung an, dass der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist keinen Anspruch auf die nicht geleisteten Vorauszahlungen hat, wenn er – wie hier – in die Betriebskostenabrechnung statt der tatsächlich geleisteten Vorschüsse die Sollvorauszahlungen einstellt, ohne dies deutlich zu machen (ebenso KG, Hinweisbeschluss vom 16.06.2014, 8 U 29/14, zit. nach juris; LG Bonn, Urteil vom 16.01.2014, 6 S 43/13, zit. nach NZM 2014, 387; LG Krefeld, Beschluss vom 10.11.2010, 2 S 34/10, zit. nach juris; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 556 S2. 473; Langenberg/Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 7. Auflage 2014, J Betriebskostenprozess S2. 47).

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes kann der Vermieter Betriebskostenvorauszahlungen nur so lange geltend machen, als eine Abrechnung noch nicht erteilt und die Abrechnungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Nach dem Eintritt der Abrechnungsreife richtet sich der Anspruch des Vermieters dagegen nur noch auf einen möglicherweise zu seinen Gunsten ergebenden Saldo aus der Betriebskostenabrechnung (BGH, Urteil vom 26.09.2012, XII ZR 112/10, zit. nach NZM 2013, 85, 88; Urteil vom 30.03.2011, VIII ZR 133/10, zit. nach NZM 2011, 478, 479).

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Wie muss Nebenkostenabrechnung aussehen: Landgericht Aachen zur ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung im Mietrecht

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Das Landgericht Aachen (2 S 245/15) hat sich die Mühe gemacht und nochmals umfänglich dargestellt, wie eine Nebenkostenabrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten auszusehen hat, um ordnungsgemäß und wirksam zu sein:

  • Zusammenstellung der Gesamtkosten
  • Angabe und ggf. Erläuterung der zugrunde gelegten Umlageschlüssel
  • Berechnung des Anteils des Mieters
  • Abzug der Vorauszahlungen des Mieters
  • insgesamte gedankliche und rechnerische Verständlichkeit

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Landgericht Aachen: Zurückbehaltungsrechtwenn keine ordentliche Rechnung ausgestellt wird?

Rechtsanwalt Ferner Alsdorf - Zivilrecht

Das Landgericht Aachen (8 O 355/15) konnte richtiger Weise feststellen, dass in dem Fall, in dem keine ordnungsgemäße Rechnungsstellung erfolgt, ein Zurückbehaltungsrecht – hier bezüglich der Geschäftsraummiete – geltend gemacht werden kann und eine Zahlung nicht erfolgen muss.

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Vergütungspflicht von Gemeinschaftsantennenanlagen – Abgrenzung zu BGH-Ramses

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Der Bundesgerichtshof (I ZR 228/14, hier bei uns) hatte sich zur Frage der Vergütungspflicht von Gemeinschaftsantennenanlagen geäußert und festgestellt, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft keine Vergütung für die Weiterübertragung der über die Gemeinschaftsantenne der Wohnanlage per Satellit empfangenen Fernseh- und Hörfunksignale durch ein Kabelnetz an die Empfangsgeräte der einzelnen Wohnungseigentümer schuldet.

Das AG Charlottenburg (218 C 165/16) konnte sich nun sehr umfassend mit dieser Rechtsprechung auseinandersetzen und erklärte, dass diese nicht pauschal anzuwenden ist, sondern konkret zu fragen ist, welches Publikum mit welchem technischen Verfahren erreicht wird. Das Ergebnis ist, dass nicht blind die Möglichkeit zur Kündigung von Vergütungsverträgen bestehen würde, die Entwicklung bleibt abzuwarten.

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Elternunterhalt: Berücksichtigung von Firmenfahrzeug und Altersvorsorgeaufwendungen bei der Einkommensberechnung

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Das Oberlandesgericht Hamm (14 UF 70/15) konnte sich zur Berücksichtigung von Firmenfahrzeug und Altersvorsorgeaufwendungen bei der Einkommensberechnung als Grundlage für Elternunterhalt äussern. Dabei konnte das OLG zur häufigen Problematik der Ermittlung des geldwerten Vorteils eines Firmenfahrzeugs, wenn dieses auch für Fahrten zwischen Wohnung und Arbeitsstätte kostenfrei einschließlich aller Betriebskosten genutzt werden darf, erklären:

In diesem Gesamtbrutto ist der geldwerte Vorteil, den die Zurverfügungstellung des Firmenfahrzeuges ausmacht, bereits enthalten (§ 1 Abs. 3 Nr. 1 b EBeschV). Da sich dieser Vorteil regelmäßig nach dem steuerrechtlich zu veranschlagenden Wert bemisst (vgl. OLG Hamm FamRZ 2009, 981, Juris-Rn. 52; Leitlinien des OLG Hamm zum Unterhaltsrecht, Rn. 4), und die steuerliche Richtigkeit der in den Lohnbescheinigungen ausgewiesenen Positionen nicht angegriffen ist, bedarf es hierzu weder näherer Ausführungen noch einer gesonderten Berechnung. Soweit in der zitierten Entscheidung des OLG Hamm ausgeführt ist, dass der Firmenwagenvorteil noch um die hierdurch entstehenden steuerlichen Nachteile zu bereinigen sei, kann dem nicht gefolgt werden, denn die durch die Mitversteuerung des geldwerten Vorteils höheren Steuern werden ja bei der Ermittlung des Nettoeinkommens ohnehin abgezogen, so dass eine Vorab-Bereinigung eine unzulässige Doppelberücksichtigung des Steuernachteils darstellen würde. (…)
Bei der Ermittlung des Nettoeinkommens wieder abzusetzen ist allerdings derjenige Anteil des geldwerten Vorteils, der darauf entfällt, dass der Antragsgegner das Auto auch für seine Fahrten von der Wohnung zur Arbeitsstätte kostenfrei einschließlich der Betriebskosten nutzen darf. Denn hierbei handelt es sich um berufsbedingte Aufwendungen, deren Absetzung vom Einkommen jedem Erwerbstätigen zusteht. Auch hierfür bedarf es aber keiner Ermittlung, in welchem konkretem Umfang die in den Lohnbescheinigungen ausgewiesenen Beträge auf die Fahrten zwischen Wohnung und Arbeitsstätte entfallen, weil für die Absetzung von Fahrtkosten als berufsbedingten Aufwendungen auf die anerkannte Abrechnungsweise nach Kilometersätzen zurückgegriffen werden kann. Danach ergeben sich bei einem einfachen Arbeitsweg von 23 km (vgl. den Einkommensteuerbescheid für 2013) 23 x 2 x 0,30 € x 220 : 12 = 253 € monatlich.

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Mietrecht: Mieter muss Installation von Rauchmeldern durch Vermieter dulden – und Kosten tragen

Rechtsanwalt Ferner Alsdorf - Mietrecht

Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 216/14) hat einen seit längerem bestehenden Streifall entschieden und geklärt, dass der Mieter das Installieren von Rauchmeldern durch den Vermieter zu dulden hat. Der Mieter muss hierzu Zutritt zur Wohnung gewähren und die Kosten der Installation im Rahmen der Betriebskostenabrechnung hinnehmen – auch wenn er schon eigene Rauchmelder installiert hatte:

Die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern führt regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit, insbesondere dann, wenn ein Mehrfamilienhaus durch den Vermieter einheitlich mit solchen Geräten ausgestattet wird. Dadurch, dass Einbau und spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude „in einer Hand“ sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung im Sinne von § 555b Nr. 4 und 5 BGB führt. Dies gilt auch im Vergleich zu einem Zustand, der bereits dadurch erreicht ist, dass der Mieter von ihm ausgewählte Rauchmelder eingebaut hat.

Vorliegend ging es um einen Streitfall aus dem Bundesland Sachsen-Anhalt, die Pflicht zur Installation von Rauchmeldern ergibt sich dort aus §47 der Bauordnung. In NRW ergibt sich diese Pflicht aus §49 BauO NRW, wobei spätestens ab dem 01.01.2017 Bestandsbauten in Schlafzimmern und Kinderzimmer sowie in Fluren, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder installiert haben müssen.
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Personenbeförderungsrecht: Zu den Betriebskosten der Fahrt

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Gemäß §1 Abs.2 Nr.1 Personenbeförderungsgesetz gilt

Diesem Gesetz unterliegen nicht Beförderungen (…) mit Personenkraftwagen, wenn diese unentgeltlich sind oder das Gesamtentgelt die Betriebskosten der Fahrt nicht übersteigt;

Das … konnte sich damit Auseinandersetzen, wann die Betriebskosten nicht die Fahrtkosten übersteigen und hierzu festhalten:

Der Fahrdienst der Klägerin stellt keine Personenbeförderung i. S. v. § 1 Abs. 2 Nr. 1 PBefG dar, weil nach Auffassung des Senats das Gesamtentgelt die Betriebskosten der Fahrt nicht übersteigt. Nach der Neufassung der Vorschrift zum 1. Januar 2013 kommt es allein hierauf an; eine implizite Begrenzung auf Gefälligkeitsfahrten enthält die Vorschrift nicht (…) Bei der Ermittlung des Gesamtentgelts ist der Entgeltbegriff des § 1 Abs. 1 PBefG zugrundezulegen. Zum Gesamtentgelt gehören daher auch die in S. 2 der Vorschrift ausdrücklich genannten mittelbaren wirtschaftlichen Vorteile (s. Bidinger, a. a. O., Rn. 163 f.; Heinze/Fehling/Fiedler, Personenbeförderungsgesetz, 2. Auflage 2014, § 1, Rn. 27), nicht nur der auf den Fahrdienst entfallende Anteil des jeweiligen Tagessatzes (…)

Zwar ist umstritten, was das Gesetz unter Betriebskosten versteht. Der Wortlaut enthält keinen Hinweis auf bestimmte Kosten- arten, so dass im Ausgangspunkt alle Kosten einer Fahrt einschließlich anteiliger Festkosten erfasst sind. Zweck der Vorschrift ist es, Beförderungen ohne Gewinnerzielungszweck von der personenbeförderungsrechtlichen Genehmigungspflicht auszunehmen. Wortlaut sowie Sinn und Zweck sprechen mithin dafür, alle Kosten (auch Festkosten wie Abschreibungen und Zinsen) einzuberechnen, die der Fahrt (anteilig) zugeordnet werden müssen, denn ob ein Gewinn erzielt wird, ist erst nach Feststellung der Kosten erkennbar (…) Sämtliche auf die Fahrt bezogene Kosten sind (ggf. anteilig) zu veranschlagen.

Dies bietet einen weiten Rechenspielraum, der gerade im bereich der Werbung beachtliche Möglichkeiten eröffnet. Doch Vorsicht: Speziell bei Krankenfahrdiensten ist die Rechtsprechung des BGH im Heilmittelwerberecht zu beachten!

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Wohnraummiete: Übertragung der Betriebskosten durch AGB

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Es ist nicht wirklich überraschend, gleichwohl klarstellend was der BGH (VIII ZR 137/15) zur Übertragung der Betriebskosten festgehalten hat:

In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung, dass dieser „die Betriebskosten“ zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I. S. 2347) ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart.

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Mietrecht: Pflege von öffentlichen Garten- oder Parkflächen gehört nicht zu Betriebskosten

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Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 33/15) hat zur Pflege von öffentlichen Garten- oder Parkflächen als Betriebskosten entschieden:

Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache, der über das in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB enthaltene Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt ist. Liegt eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, so dass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage der Beklagten angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht als Betriebskosten den Wohnraummietern angelastet werden.

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Mietrecht: Zur Bezeichnung der Gesamtkosten in der Nebenkostenabrechnung

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Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 93/15) vertritt zur Bezeichnung der Gesamtkosten in einer wirksamen Nebenkostenabrechnung nunmehr diese Auffassung:

Zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genügt es hinsichtlich der Angabe der „Gesamtkosten“, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenanteile bereinigt hat; einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht (…)

Vor dem Hintergrund der beschriebenen Interessenlage von Mieter und Vermieter und der dargestellten Entwicklung der Senatsrechtsprechung, hält der Senat die Auffassung, bei sogenannten „bereinigten“ Kosten bedürfe es für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Nebenkostenabrechnung zusätzlicher Angaben zu den Betriebskosten der gesamten Wohnanlage oder zu den Gesamtkosten einschließlich nicht umlagefähiger Kostenanteile und der Erläu- terung insoweit angewendeter Rechenschritte, nicht mehr aufrecht. Vielmehr genügt es auch in diesen Fällen, wenn der Vermieter in der Abrechnung bei der jeweiligen Betriebskostenart – beziehungsweise, soweit eine Zusammenfassung mehrerer Betriebskostenarten zulässig ist (…) bei dieser zusammengefassten Position – den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der ge- wählten Abrechnungseinheit umlegt. Ob der Vermieter diesen Gesamtbetrag zutreffend errechnet beziehungsweise ermittelt hat oder dabei Kostenanteile mit angesetzt hat, die nicht umlagefähig sind, ist ausschließlich eine Frage der materiellen Richtigkeit, deren Überprüfung der Mieter ohnehin nicht allein anhand der Abrechnung vornehmen kann (…)

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AGB-Recht: BGH zur Kontrolle oder Kontrollfähigkeit von AGB

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Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegen einer Kontrolle, sowohl im Verkehr mit Verbrauchern als auch im kaufmännischen Verkehr. Dies führt gerade bei Kaufleuten immer wieder zu Verwunderung, die dieses Kontrollsystem nicht verstehen. Der Bundesgerichtshof (XI ZR 174/13) hat nochmals die Grundsätze hierbei sehr verständlich zusammengefasst, eine Gelegenheit diese Rechtsprechung hier aufzunehmen und zu verdeutlichen, wie wichtig bei AGB die Beratung vor der Verwendung ist – hinterher ist selten etwas zu retten.
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