Ruhestörung: Baustellenlärm kann zur Mietminderung berechtigen

Baulärm ist regelmäßig als Mangel der Mietsache anzusehen, soweit er die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert. Dies muss der Mieter darlegen und beweisen.

Hierauf wies das Landgericht München I (31 S 2182/18) hin. Die Richter machten aber auch deutlich, dass der Vermieter nicht darauf verweisen kann, dass in Großstädten Baulärm regelmäßig hinzunehmen sei:

Zutreffend ist vielmehr, dass Baustellenlärm regelmäßig als Mangel der Mietsache anzusehen ist, soweit er die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert. Die Üblichkeit des Lärms ist nur dann ausschlaggebend, wenn die Parteien bei Abschluss des Mietvertrages eine Beschaffenheitsvereinbarung dahingehend getroffen haben, dass der im Rahmen dieser Vereinbarung näher zu definierende übliche Lärm geduldet werden muss. Üblicher Baulärm ist nicht grundsätzlich zu dulden.

Landgericht München I, 31 S 2182/18

Die Rechtsprechung des BGH zur Mietminderung wegen Lärms ist insoweit nicht auf Baulärm übertragbar. Fehlt es an einer entsprechenden Beschaffenheitsangabe, ist im Wege ergänzender Vertragsauslegung die Duldungspflicht des Vermieters als Eigentümer zu berücksichtigen. Entsprechend hat der Vermieter darzulegen und zu beweisen, dass auch er die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss.

Aber Vorsicht: Wenn die Lärmbelästigung bereits bei Abschluss des Mietvertrages bekannt war ist eine Mietminderung grundsätzlich nicht möglich!

Kaufrecht: Kaufvertrag über ein bockiges Pferd kann rückabgewickelt werden

Entspricht ein verkauftes Pferd nicht der vereinbarten Beschaffenheit, kann die Käuferin vom Vertrag zurücktreten: Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Oberlandesgericht Oldenburg (OLG Oldenburg, Urteil vom 1.2.2018, 1 U 51/16). Geklagt hatte eine Frau, die im Alter von 58 Jahren begonnen hatte, Reitunterricht zu nehmen. Sie suchte ein umgängliches und leichtrittiges sowie lektionssicheres Lehrpferd, das für sie mit ihren geringen Erfahrungen geeignet sein sollte. Der Beklagte aus dem Landkreis Emsland stellte ihr das Pferd „Comingo“ vor. Nach drei Proberitten wurde der Kauf besiegelt. In der Folge stellte sich heraus, dass das Pferd nicht so einfach zu handhaben war. Es ließ sich kaum longieren und musste beim Aufsteigen festgehalten werden. Die Reiterin erklärte den Rücktritt vom Kaufvertrag wegen eines „Sachmangels“. Das Pferd habe nicht die vereinbarte Beschaffenheit. Der Verkäufer wollte von einem Rücktritt nichts wissen. An sich handele es sich bei Comingo um ein braves und leicht zu handhabendes Pferd.

„Kaufrecht: Kaufvertrag über ein bockiges Pferd kann rückabgewickelt werden“ weiterlesen

Malerarbeiten: Vergilbende Farbe nach nur einem halben Jahr ist ein Mangel der Werkleistung

Werkvertrag: Entspricht bei Vornahme von Malerarbeiten die verwendete Farbe nach einem halben Jahr nicht mehr dem Farbton der von den Parteien zuvor besichtigten Probefläche, ist dies eindeutig eine Abweichung von einer Beschaffenheitsvereinbarung und damit ein Mangel der Werkleistung.

Dies gilt nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 31.8.2017, VII ZR 5/17) auf jeden Fall, wenn der Auftraggeber unkundig ist und mangels Aufklärung über das Vergilbungsrisiko vor oder bei Vertragsschluss erwarten darf, dass sich der Anstrich nicht nach so kurzer Zeit nicht derart wesentlich verändert.

Hauskauf: Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich Mieteinnahmen eines Mehrfamilienhauses

Beim Hauskauf kann eine Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Jahresnettomiete im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses angenommen werden. So gehören die aus der Bewirtschaftung eines bebauten, vermieteten Grundstücks erzielten Mieterträge und die aufzuwendenden Betriebskosten zu den Eigenschaften, die Gegenstand einer von den Kaufvertragsparteien vereinbarten Beschaffenheit des Grundstücks nach § 434 Abs. 1 S. 1 BGB sein können (BGH, ZR 228/09). Jede nach früherem Recht zusicherungsfähige Eigenschaft einer Sache kann problemlos eine Beschaffenheit im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB sein (BGH, V ZR 228/09). Dass dies auch konkludiert ohne ausdrückliche Vereinbarung, etwa durch Bezugnahme auf eine Anlage mit Umsätzen, geschehen kann, hat das OLG Köln deutlich gemacht:

Zwar ist der Anlage nicht die ausdrücklich Erklärung zu entnehmen, dass die Verkäuferin eine Jahresnettomiete in dieser Höhe zusichert bzw. die Verbindlichkeit dieser Angabe ausdrücklich betont wird. Dies ist aber für eine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des § 434 Abs. 1 BGB auch nicht zwingend erforderlich. Für eine Beschaffenheitsvereinbarung in Bezug auf einen Mietertrag reicht es z.B. aus, wenn im Kaufvertrag auf einen Mietvertrag Bezug genommen wird und darin konkrete Einnahmen genannt werden. Angaben eines Mietertrages sind, auch wenn nur die Größenordnung genannt wird, ferner dann eine Beschaffenheitsvereinbarung, wenn der Käufer sie als vertraglich ansehen kann (MüKoBGB/Westermann, BGB, § 434 Rn. 59).

Denn der zur Zeit des Vertragsabschlusses tatsächlich aus einem Hausgrundstück gezogene Nutzen gilt nach der Verkehrsanschauung als ein sicherer Maßstab und als eine der wichtigsten Grundlagen für die Ertragsfähigkeit und damit für die Wertschätzung des Grundstückes. Werden die tatsächlich erzielten Mieterträge in einem Grundstückskaufvertrag aufgeführt und ausdrücklich zum Gegenstand der Vereinbarungen gemacht, dann spricht dies grundsätzlich für eine vertragsmäßige Zusicherung. Eine andere Würdigung kann sich nur aus besonderen Umständen des Einzelfalles ergeben (BGH, Urteil vom 26.02.1993, V ZR 270/91, NJW 1993, 1385, BGH NJW 1990, zitiert nach juris). Das heißt: Die in einem Kaufvertrag enthaltenen und ausdrücklich zum Gegenstand der Vereinbarungen gemachten Angaben über tatsächlich erzielte Mieterträge sind als Zusicherung einer Eigenschaft (bzw. Beschaffenheitsvereinbarung) zu verstehen, wenn der Käufer nicht auf Grund besonderer Umstände andere Vorstellungen über den Wert des Kaufgrundstücks hegt, als sie nach der Verkehrsanschauung bei solchen Objekten mit dem zugesicherten Mietertrag verbunden sind (…) Vorliegend spricht für die Bedeutung der in der „Mieterliste Tstaße“ enthaltenen Angaben zu den Mieterträgen als Beschaffenheitsvereinbarung, dass sie als Anlage zum notariellen Kaufvertrag genommen wurde. Sie ist also unmittelbarerer Inhalt des Kaufvertrages geworden, und es wird nicht nur indirekt ein Verweis auf eine Unterlage außerhalb des Vertrages vorgenommen (wie dies beispielsweise bei einem Exposé oder einem Mietvertrag der Fall ist, was für eine Beschaffenheitsvereinbarung u.U. gleichwohl ausreichend sein könnte). Die Jahresnettomiete stellt sich zudem durch den Fettdruck als Essenz der in der Anlage zuvor genannten Einzelangaben der auf die jeweiligen Wohnungen entfallenden Warmmieten dar und ergibt sich schlüssig aus der Summe der Bruttomieten abzüglich der Betriebskosten. 

Oberlandesgericht Köln, 3 U 24/18

Besonders beeindruckend ist hier die nicht nur vorgenommene Wertung der Umstände, sondern auch inwieweit das Gericht die Gestaltung (“Fettdruck”) gewertet hat. Dass sich dabei die Mieteinnahmen – wenn nicht anders vereinbart – auf den Zeitpunkt jedenfalls des Kaufvertragsschlusses beziehen sollte sich von selbst verstehen; vorliegend war das Problem, das die Mieteinnahmen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses schon gar nicht vorlagen.

Hinweis: Wer in Erwartung von Mieteinnahmen ein Haus kauft sollte sich diese zusichern lassen. Bei einer Täuschung stehen vom Rücktritt bis zum Schadensersatz dann sämtliche Möglichkeiten grundsätzlich zur Verfügung.

Kaufrecht: Zusage “Passende Alufelgen” und zulassungsrechtliche Prüfung

Beitrag wurde zuletzt aktualisiert:

Die Zusage, Autofelgen würden für eine bestimmte Fahrzeugklasse „passen“ beinhaltet, dass sie ohne weitere zulassungsrechtliche Prüfung verwendet werden dürfen: Das Amtsgericht München verurteile am 18.10.2017 den Beklagten zur Rückzahlung des Kaufpreises von 1.699 € nebst Versandkosten und vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten Zug um Zug gegen Rückgabe der zuvor vom Beklagten erworbenen Autofelgen.
„Kaufrecht: Zusage “Passende Alufelgen” und zulassungsrechtliche Prüfung“ weiterlesen

Haftungsausschluss hinsichtlich öffentlicher Äußerungen über Eigenschaften der Kaufsache ist möglich

Beitrag wurde zuletzt aktualisiert:

Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 271/16) konnte klären, dass ein zwischen Parteien vereinbarter Haftungsausschluss Gewährleistungsansprüche wegen Fehlens der nach den öffentlichen Äußerungen gemäß § 434 Abs. 1 Satz 3, Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB zu erwartenden Beschaffenheit erfassen kann.

Zwar ist in den Fällen einer vertraglich getroffenen Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung ein daneben vereinbarter Haftungsausschluss für Sachmängel dahin auszulegen, dass er nicht für das Fehlen der vereinbarten Beschaffenheit, sondern nur für Mängel nach § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB gelten kann. Denn ansonsten wäre ja auch die gleichrangig neben dem Gewährleistungsausschluss stehende Beschaffenheitsvereinbarung für den Käufer sinnlos, wenn man vom Fall der Arglist des Verkäufers (§ 444 Alt. 1 BGB) absieht.
„Haftungsausschluss hinsichtlich öffentlicher Äußerungen über Eigenschaften der Kaufsache ist möglich“ weiterlesen

Beschaffenheitsvereinbarung bei einem Werkvertrag

Beitrag wurde zuletzt aktualisiert:

Der Bundesgerichtshof (VII ZR 5/17) konnte sich nochmals zur Beschaffenheitsvereinbarung und Bestimmung der vereinbarten Beschaffenheit bei einem Werkvertrag äußern. Insoweit konnte der BGH klarstellen, dass die Frage, ob im Rahmen eines Werkvertrags eine Beschaffenheitsvereinbarung getroffen wurde und welche Beschaffenheit konkret vereinbart wurde durch Auslegung des Werkvertrags zu ermitteln ist. Bei dieser Auslegung im Hinblick auf eine etwaige Beschaffenheitsvereinbarung ist auch die berechtigte Erwartung des Bestellers an die Werkleistung von Bedeutung.
„Beschaffenheitsvereinbarung bei einem Werkvertrag“ weiterlesen

Pferdekauf: Sachmängelgewährleistung beim Verkauf eines hochpreisigen Dressurpferdes

Beitrag wurde zuletzt aktualisiert:

Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 18. Oktober 2017 – VIII ZR 32/16) hat sich in einer Entscheidung mit Fragen der Sachmängelgewährleistung beim Kauf eines hochpreisigen Dressurpferdes sowie der Unternehmereigenschaft eines ein solches Pferd verkaufenden Reitlehrers und Pferdeausbilders befasst.
„Pferdekauf: Sachmängelgewährleistung beim Verkauf eines hochpreisigen Dressurpferdes“ weiterlesen

Versehentlich falsche Artikelbeschreibung bei eBay: Schadensersatz bei vorzeitiger Beendigung des Angebots

Beitrag wurde zuletzt aktualisiert:

Das Amtsgericht Bremen (9 C 0010/17) hat eine Bemerkenswerte Entscheidung getroffen, die ein beachtlichen Schadensersatzrisiko auf eBay in den Raum stellt und die inhaltlich auch durchaus vertretbar ist: Mit dem AG Bremen haftet der Verkäufer für die Richtigkeit der Produktbeschreibung und schuldet bei vorzeitigem Abbruch einer Internetauktion Schadensersatz, wenn er hinsichtlich des Abbruchgrundes – hier in Form falscher Artikelbeschreibung – zumindest leicht fahrlässig handelte.

Das bedeutet: Wenn man einen Artikel einstellt, den man falsch beschrieben hat und dann die Auktion abbricht – weil man ja nicht im Angebot hat was man da beworben hat – dann haftet man dafür. Im Fall des AG Bremen ging es wohl um ein Apple-TV der 3. Generation das versehentlich als eines der 4. Generation beworben wurde. Mit dem Abbruch der Auktion war der Differenzbetrag sodann zu erstatten.
„Versehentlich falsche Artikelbeschreibung bei eBay: Schadensersatz bei vorzeitiger Beendigung des Angebots“ weiterlesen

Mietrecht: Zur Beweislast bei Mietminderung wegen Lärm

Beitrag wurde zuletzt aktualisiert:

Beweislast bei Mietminderung wegen Lärm: Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 1/16) hat sich – Lärmbelästigungen in einem hellhörigen Gebäude – zu den Anforderungen an die Darlegung eines zur Mietminderung berechtigenden Mangels geäußert und klargestellt, dass der diesbezügliche Vortrag nicht überspannt werden darf:

Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen (vgl. BGH, Urteil vom 27. Februar 1991 – XII ZR 47/90, NJW-RR 1991, 779 unter 2 c; Beschluss vom 11. Juni 1997 – XII ZR 254/95, WuM 1997, 488 unter b mwN; jeweils zu § 537 BGB aF). Von ihm ist auch nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen (“Mangelsymptome”) hinaus die ihm häufig nicht bekannte Ursache dieser Symptome bezeichnet (Senatsbeschluss vom 25. Oktober 2011 – VIII ZR 125/11, NJW 2012, 382 Rn. 16 mwN). Vielmehr obliegt es dem Gericht schon dann, wenn der Mieter einen Mietmangel durch Beschreibung der Mangelsymptome darlegt, die für das Vorliegen des Mangels angebotenen Beweise zu erheben und – im Falle eines beantragten Sachverständigengutachtens – dem Sachverständigen die beweiserheblichen Fragen zu unterbreiten.

Das Landgericht München I fasste dies später auch nochmals zusammen:

Die Beweislast für die Ortsüblichkeit und Zumutbarkeit des Lärms liegt bei der Klägerin als Vermieterin, soweit diese sich in der Klageschrift auf die Ortsüblichkeit und Zumutbarkeit des Lärms in Abwesenheit einer die Baumaßnahme erfassenden Beschaffenheitsvereinbarung beruft (…) Das Bestehen einer Duldungspflicht ohne Entschädigungsmöglichkeit, auf die sich der Vermieter beruft, um für ihn zu dem positiven Ergebnis zu gelangen, dass kein zur Mietminderung berechtigender Mangel der Mietsache vorliegt, ist ein Umstand, den der Vermieter nach den allgemeinen Beweislastregeln darzulegen und zu beweisen hat, da es sich von der Auswirkung her letztlich um eine rechtshindernde bzw. minderungsausschließende Einwendung handelt (vgl. Landgericht München I, Az: 31 S 58/16, Urteil vom 27.10.2016, Seite 7; ebenso Klimesch, ZMR 2016, 516; MeyerAbich, NZM 2018, 427, 431).

LG München I, Endurteil v. 15.11.2018 – 31 S 2182/18
„Mietrecht: Zur Beweislast bei Mietminderung wegen Lärm“ weiterlesen

Mietrecht: Beweislast bei Mietmangel und Lüftungsverhalten des Mieters

Beitrag wurde zuletzt aktualisiert:

Beim Landgericht Aachen (2 S 327/14, Vorinstanz Amtsgericht Aachen, 115 C 422/13) ging es um die Beweislast bei einem behaupteten Mietmangel sowie der Frage des notwendigen Lüftungsverhalten eines Mieters. Das Landgericht erinnert zu Recht daran, dass erst einmal den Vermieter eine Entlastung trifft, bevor der Mieter dazu vortragen muss, warum ihn keine Verantwortung für den Mangel trifft:

Dabei ist zunächst die grundsätzliche Beweislastverteilung im Mietrecht zu berücksichtigen, von der das Amtsgericht auch ausgegangen ist, und die sowohl im Bereich von § 536a BGB als auch im – hier eher relevanten – Anwendungsbereich von §§ 280 Abs. 1, 538 BGB gilt. Danach muss in der hier zu beurteilenden Konstellation der Vermieter zunächst beweisen, dass die Ursache eines Mangels nicht in seinem Gefahrenbereich liegt. Denn in diesen Fällen wird ein ursächliches Verschulden des Vermieters mit der Folge einer Beweislastumkehr und der Möglichkeit eines Entlastungsbeweises vermutet (BGH, Urteil vom 22.10.2008 – XII ZR 148/06; BGH, Urteil vom 10.11.2004 – XII ZR 71/01; BGH, Urteil vom 15.03.2000 – XII ZR 81/97; Ehlert, in: Bamberger/Roth, Beck‘scher Online-Kommentar BGB, Stand: 01.05.2014, § 536a Rn. 38; Häublein, in: Münchener Kommentar BGB, 6. Auflage 2012, § 536a Rn. 32; Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 74. Auflage 2015, § 536a Rn. 7). Erst wenn dieser Beweis geführt ist, trifft den Mieter eine umfassende Entlastungspflicht, wobei sich ein offenes Beweisergebnis zulasten der Vermieterseite auswirkt (BGH, Beschluss vom 25.01.2006 – VIII ZR 223/04; Ehlert a.a.O. § 538 Rn. 25).

„Mietrecht: Beweislast bei Mietmangel und Lüftungsverhalten des Mieters“ weiterlesen

Mietrecht: Mieter darf Waschmaschine aufstellen

Beitrag wurde zuletzt aktualisiert:

Das Amtsgericht Eschweiler (26 C 268/12) hat zur Wohnraummiete klar gestellt, dass eine Waschmaschine in der Wohnung als zulässiger Mietgebrauch einzustufen ist:

Der Vermieter hat gemäß § 535 Abs. 1 BGB dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Nach ganz überwiegender Ansicht gehört zu dem Gebrauch einer Wohnung grundsätzlich auch der Betrieb von Haushaltsmaschinen, die in der Wohnung aufgestellt werden können und üblicherweise betrieben werden. Eine Waschmaschine, die gegen Wasserauslaufen gesichert ist, gehört nach – soweit ersichtlich – ganz überwiegender Auffassung zu diesen üblichen Haushaltsgegenständen (vgl. LG B, Urt. v. 10.03.2004, 7 T 46/03 = NJW 2004, 1807 – z. n. beckonline; Mummenhoff, Anm. zu OLG Oldenburg, Urt. v. 05.05.204, 3 U 6/04, v. 26.10.2004, in: jursPR-MietR 10/2004, Anm. 3 – z. n. juris; AG Köln, Urt. v. 11.01.2001, 207 D3 221/00 = WuM 2001, 276 f. – z. n. juris; ähnlich auch OLG Frankfurt, Beschl. v. 04.12.2000, 20 W 414/99, Rn 8 mwN = NZM 2001, 1136 f. – z. n. juris; AG Hameln, Urt. v. 17.12.1993, 23 D3 380/93 = WuM 1994, 426 – z. n. juris; Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, § 535 Rn 323, i. E. wohl auch Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 72. Auflage 2013, § 535 Rn 22 iVm Ellenberger, aaO, § 138 Rn 92 mwN). In einer Entscheidung zum Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens, bezogen auf die Elektrizitätsversorgung, hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich eine Waschmaschine als ein typisches Beispiel für ein zur Haushaltsführung allgemeinübliches elektrisches Gerät aufgeführt (vgl. BGH, Urt. v. 10.02.2010, VIII ZR 343/08, Rn 33 = NJW-RR 2010, 737 ff. – z. n. juris) (…)

Nach der bereits oben zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist der Ausschluss der Nutzung haushaltsüblicher Elektrogeräte wie einer Waschmaschine in der Wohnung als Vereinbarung eines unter dem üblichen Mindeststandards für Wohnungen in Deutschland liegende Beschaffenheitsvereinbarung zu sehen, an deren Bestimmtheit erhebliche Anforderungen zu stellen sind. So hat der Bundesgerichtshof betont, dass es zwar durchaus möglich wäre, dass Vermieter und Mieter eine unterhalb des Mindeststandards liegende Beschaffenheit der Mietwohnung vereinbaren, eine solche Vereinbarung aber ausdrücklich und eindeutig aus dem Mietvertrag erkennbar werden muss. Eine formularmäßige Klausel, die den Mieter auf die „Kapazität der vorhandenen Installationen“ verweist, hat der Bundesgerichtshof für eine solche eindeutige Vereinbarung nicht ausreichen lassen (vgl. BGH, Urt. v. 10.02.2010, VIII ZR 343/08, Rn 35 = NJW-RR 2010, 737 – z. n. juris; zust. Häublein, in: MüKo, BGB, 6. Auflage 2012, § 535 Rn 100).

Hauskauf: OLG Köln zur Beschaffenheitsvereinbarung und Arglist beim Immobilienkauf

Beitrag wurde zuletzt aktualisiert:

In einem von uns geführten Verfahren konnte das OLG Köln in aller Kürze an die Grundsätze zur Beschaffenheitsvereinbarung und Arglist beim Immobilienkauf erinnern und insoweit klar stellen, dass es mit der Arglist hier nicht so weit her ist – der Gegner hatte insoweit ohne entsprechende Beweise vergeblich versucht Ansprüche gegen unsere Mandantschaft als Verkäufer geltend zu machen:

Die Beweislast trägt insoweit der Käufer (BGH NJW 2011, 1279). Arglistiges Verschweigen setzt ein zumindest bedingt vorsätzliches Verhalten des Verkäufers voraus (vgl. BGH NJW 2013, 2182 m.w.N.). Dabei muss er Umstände, die für den Kaufentschluss des Käufers erheblich sind, von sich aus nur offenbaren; wenn er sie selbst kennt oder sie zumindest für möglich hält; auch dann muss er nicht über Mängel aufklären, die einer Besichtigung
zugänglich und damit ohne Weiteres erkennbar sind (BGH NJW 2012, 2793). Fragen des Vertragspartners müssen richtig und vollständig beantwortet werden (BGHZ 180, 2054 = NJW 2009, 2120). Den Vorwurf der Arglist begründen kann auch eine objektiv falsche Erklärung ohne ausreichende tatsächliche Grundlage (BGH NJW 1981 , 1441; OLG Hamm NJW-RR 2010, 1643). Ob Erklärungen des Verkäufers als eine nach -Umschreibung im Grundbuch formlos (§ 311 b Abs. 1 S. 2 BGB) bindende Beschaffenheitsgarantie (§§ 443 BGB) zu verstehen sind (§§ 133, 157 BGB), hängt von den UmstäQ_den des Einzelfalles ab.

Beachten Sie dabei, dass bei notariellen Kaufverträgen heute ohnehin davon auszugehen sein wird, dass eine Beschaffenheitsvereinbarung notariell zu treffen ist und gerade nicht ohne Form möglich sein dürfte.