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Architektenrecht: Keine Regelung zum Verjährungsbeginn mit Bezug zur Inbenutzungnahme des Bauwerks

Architektenrecht: Keine Regelung zum Verjährungsbeginn mit Bezug zur Inbenutzungnahme des Bauwerks - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Das Oberlandesgericht Düsseldorf (21 U 63/17) hat daran erinnert, dass ein Architekt in seinen AGB nicht vorgeben kann, dass ein Verjährungsbeginn an die Inbenutzungsnahme eines Bauwerks gekoppelt ist. So

sind Regelungen in Formularverträgen bzw. AGB des Architekten, in denen der Verjährungsbeginn an die Inbenutzungnahme des Bauwerks gekoppelt wird, wegen eines hierin liegenden Verstoßes gegen §§ 309 Nr. 8b, 307 Abs. 2 BGB unwirksam, weil damit die Verjährungsfrist für Mängelansprüche verschoben wird. Auch handelt es sich bei solchen Regelungen, wonach mit dem Bezug oder der Inbenutzungnahme des Gebäudes die Abnahme als erfolgt anzusehen sein soll, um Fiktionen, so dass die Voraussetzungen des § 305 Nr. 5 BGB einzuhalten wären (vgl. Koeble in Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts,12. Teil Recht der Architekten und Ingenieure, Rz. 822).

Doch Vorsicht: Das gilt nur wenn der Architekt der Verwender der AGB ist – wenn der Bauher die AGB gestellt hat ist der Fall anders: Wenn der Bauherr der Verwender von Klauseln ist, in denen auf die Inbenutzungnahme des Gebäudes als den Zeitpunkt der Abnahme abgestellt wird, sind solche Regelungen wirksam (BGH, VII 291/97)

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Baurecht: Sicherheit nach § 648a BGB und Sicherungsabtretung

Baurecht: Sicherheit nach § 648a BGB und Sicherungsabtretung - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Das Oberlandesgericht Hamm (12 U 99/15) hat entschieden:

  1. Das Verlangen einer Sicherheit nach § 648a BGB ist nur bei grobem Rechtsmissbrauch gemäß § 242 BGB ausgeschlossen.
  2. Die Sicherungsabtretung von Forderungen stellt regelmäßig keine ausreichende Sicherheit im Sinne des § 648a Abs. 1 S. 1 BGB dar. Ihre Rückgewähr ist grundsätzlich erst nach Erhalt der Bauhandwerkersicherheit geschuldet.
  3. Dazugehörige Nebenforderungen im Sinne des § 648 a Abs. 1 S. 1 BGB sind auch später etwa auflaufende vertragliche Zinsen und Verzugszinsen, jeweils bezogen auf die abgesicherte Vergütung.

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Bauvertrag: Zur Wirksamkeit der Sicherungsabrede bei möglicher Übersicherung

Bauvertrag: Zur Wirksamkeit der Sicherungsabrede bei möglicher Übersicherung - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der Bundesgerichtshof konnte sich zuerst im Jahr 2010 und dann nochmals im Jahr 2016 in einer anschliessenden Entscheidung zur Wirksamkeit der Sicherungsabrede bei möglicher Übersicherung äußern. Die Leitsätze sind insoweit bereits ein deutlicher Hinweis auf die Gestaltung von entsprechenden Verträgen:

„Die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Auftraggebers eines Bauvertrags enthaltene Klausel, dass der Auftragnehmer zur Sicherung der vertragsgemäßen Ausführung der Werkleistungen eine Vertragserfüllungsbürgschaft in Höhe von 10 % der Auftragssumme zu stellen hat, ist unwirksam, wenn in dem Vertrag zusätzlich bestimmt ist, dass die sich aus den geprüften Abschlagsrechnungen ergebenden Werklohnforderungen des Auftragnehmers nur zu 90 % bezahlt werden.“ – BGH, VII ZR 7/10

„Abschlagszahlungsregelungen, die vorsehen, dass der Auftraggeber trotz vollständig erbrachter Werkleistung einen Teil des Werklohns einbehalten darf, können zur Unwirksamkeit einer Sicherungsabrede betreffend eine Vertragserfüllungsbürgschaft führen, wenn sie in Verbindung mit dieser bewirken, dass die Gesamtbelastung durch die vom Auftragnehmer zu stellenden Sicherheiten das Maß des Angemessenen überschreitet“ – BGH, VII ZR 29/13

In letztgenanter Entscheidung ging es um Sicherheiten in Höhe von bis zu 20 % der vereinbarten Vergütung, die trotz Fertigstellung des Bauwerks einbehalten werden durften (dies im Hinblick auf sämtliche Ansprüche aus dem vertrag, nicht nur im Hinblick auf Mängel). Dies überschreitet mit dem BGH das Maß des Angemessenen.

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Baurecht: Werkvertragsrecht auch bei Erwerb neu gebauter Immobilien

Baurecht: Werkvertragsrecht auch bei Erwerb neu gebauter Immobilien - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Zwar nicht entschieden aber durchaus eine klare Richtung hat der Bundesgerichtshof (VII ZR 49/15) zur Frage vorgegeben, ob er bei seiner früheren Rechtsprechung zum Werkvertrag beim Erwerb neu gebauter Häuser verbleiben möchte:

Für vor Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes ge- schlossene Verträge gilt nach ständiger Rechtsprechung des Senats, dass sich die Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln an neu errichteten Häusern oder Eigentumswohnungen grundsätzlich nach Werkvertragsrecht richten, mag auch das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertiggestellt sein (…) Die Anwendbarkeit von Werkvertragsrecht kann danach auch dann noch zu bejahen sein, wenn die Erwerbsverträge zwei Jahre nach Errichtung geschlossen wurden (…)

Der Senat braucht im Streitfall nicht zu entscheiden, ob an dieser Rechtsprechung auch nach Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes grundsätzlich festzuhalten ist, wofür allerdings einiges spricht (…)

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Werberecht: Ablenkende Werbeanlage an Autobahn ist unzulässig

Werberecht: Ablenkende Werbeanlage an Autobahn ist unzulässig - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Beim VGH München (11 B 15.76) finden sich Ausführungen zur Zulässigkeit eines Werbeschildes – einer Werbeanlage – an einer Autobahn. Dabei fasst das Gericht die aktuelle Rechtslage recht prägnant zusammen:

Nach § 33 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 StVO ist außerhalb geschlossener Ortschaften jede Werbung und Propaganda durch Bild, Schrift, Licht oder Ton verboten, wenn dadurch am Verkehr Teilnehmende in einer den Verkehr gefährdenden oder erschwerenden Weise abgelenkt oder belästigt werden können. Dabei reicht im Hinblick auf den hohen Rang der Schutzgüter Leib und Leben eine abstrakte Gefahr ohne Nachweis konkret entstandener Verkehrsgefahren oder -unfälle und damit die jedenfalls nicht entfernte Möglichkeit einer verkehrsgefährdenden Ablenkung und Beeinflussung der Verkehrsteilnehmer aus (…) Ebenso verlangt die Literatur keine darüber hinausgehende Gefährdung von Verkehrsteilnehmern (…) Auch der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (…) kann kein anderer Maßstab entnommen werden.

Das Verbot verkehrsgefährdender Werbung gemäß § 33 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 StVO greift auch jenseits des Zustimmungs- bzw. Genehmigungserfordernisses der straßenrechtlichen Regelung des § 9 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Abs. 5, Abs. 6 Satz 1 des Bundesfernstraßengesetzes (FStrG) für die Errichtung baulicher Anlagen oder Anlagen der Außenwerbung längs der Bundesautobahnen in einer Entfernung bis zu 100 m vom Fahrbahnrand (…) § 9 Abs. 2 Satz 3 und Abs. 6 Satz 3 FStrG lassen weitergehende bundes- oder landesrechtliche Vorschriften und damit auch die straßenverkehrsrechtliche Regelung des § 33 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 StVO ausdrücklich unberührt.

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Nachbarrecht: Haftung des Nachbarn bei Beschädigung der Grenzwand

Nachbarrecht: Haftung des Nachbarn bei Beschädigung der Grenzwand - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der Bundesgerichtshof (V ZR 55/15) hat sich zur Haftung eines Grundstückseigentümers, der eine auf dem Nachbargrundstück errichtete Grenzwand beschädigt, indem er ein auf seinem eigenen Grundstück direkt an die Grenzwand angebautes Gebäude abreißt, geäußert. Dabei gibt es zwar bereits eine recht umfangreiche Rechtsprechung des BGH zur Beschädigung von Grenzbauten, mit der Verpflichtung zum Ersatz von Schäden, die an einer Grenzwand bei dem Abriss eines direkt an dieser Wand auf dem Nachbargrundstück errichteten Anbaus entstehen, hatte sich der BGH bisher aber noch nicht befasst. Die Entscheidung gibt einen ganz guten Rundum-Überblick.
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AGB-Recht: Keine Abwälzung von Bodenuntersuchungspflicht bei Kran-Vermietung in AGB

AGB-Recht: Keine Abwälzung von Bodenuntersuchungspflicht bei Kran-Vermietung in AGB - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der Bundegserichtshof (I ZR 60/14) hat sich zur Abwälzung von Untersuchungspflichten im Rahmen eines Kran-Nutzungsvertrages geäußert und ebenso zu Recht wie wenig überraschend festgehalten:

Regelungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Kranunternehmers, mit denen (…) dem Auftraggeber einschränkungslos und ohne Festlegung von Mitwirkungspflichten des Kranunternehmers die Verantwortlichkeit für die Eignung der Bodenverhältnisse für den vereinbarten Kraneinsatz und die Verpflichtung, auf die Lage und das Vorhandensein von unterirdischen Hohlräumen am Einsatzort unaufgefordert hinzuweisen, auferlegt werden, benachteiligen den Auftraggeber unangemessen und sind deshalb unwirksam.

Die Entscheidung betrifft einen wichtigen Aspekt bei Kranarbeiten, in der Entscheidung finden sich darüber hinaus einige Anmerkungen hinsichtlich der Abwälzung von Mitwirkungspflichten in einem Werkvertrag generell. Kranvermieter und Kranunternehmer jedenfalls haben guten Anlass, solche offenundig unbrauchbaren Formulierungen in ihren AGB sofort zu überarbeiten.
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Baurecht: Haftung des Fachplaners gegenüber dem Architekten

Baurecht: Haftung des Fachplaners gegenüber dem Architekten - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der Bundesgerichtshof (VII ZR 266/14) hat hinsichtlich der Haftung bei einem Planungsfehler des Fachplaners festgestellt:

  • Der Schaden des Architekten wegen eines sich im Bauwerk seines Auftraggebers bereits verkörperten Planungsmangels des vom Architekten beauftragten Fachplaners liegt darin, dass dem Auftraggeber gegen den Architekten aufgrund des Planungsmangels Schadensersatzansprüche zustehen. Von diesen Ansprüchen hat ihn der Fachplaner im Wege des Schadensersatzes freizustellen.
  • Die eine Sekundärhaftung des Architekten gegenüber seinem Auftraggeber begründende Pflichtverletzung bildet einen selbständigen Haftungsgrund in diesem Vertragsverhältnis, den sich der vom Architekten beauftragte Fachplaner nicht zurechnen lassen muss.
  • Das Recht des Architekten, den Honoraranspruch des von ihm beauftragten Fachplaners wegen Mängeln der von diesem erbrachten Planungsleistung zu mindern, wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass er sein Honorar von seinem Auftraggeber vollständig erhalten hat.
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Stadt kann Plakatwerbung an Verkehrsflächen untersagen

Stadt kann Plakatwerbung an Verkehrsflächen untersagen - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Durch eine ordnungsbehördliche Verordnung kann die Stadt Siegen Plakatwerbung auch auf privaten Flächen untersagen, die an Verkehrsflächen angrenzen. Das hat der 1. Senat für Bußgeldsachen des Oberlandesgerichts Hamm am 22.09.2015 entschieden und damit die erstinstanzliche Entscheidung des Amtsgerichts Siegen bestätigt.

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Gesetzgebung: Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Kaufrechts und des Bauvertragsrechts

Gesetzgebung: Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Kaufrechts und des Bauvertragsrechts - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Vorsicht, wer nur den Titel des Gesetzentwurfs liest, der begeht den schweren Fehler es als Spezialmaterie abzutun. Denn hinter dem Titel „Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung“ steckt keineswegs ein kleines Reförmchen das sich im Schwerpunkt auf das Baurecht spezialisiert. Vielmehr geht es um tiefgreifende Änderungen in der Struktur des Schuldrechts BT und des Kaufrechts mit kleineren Änderungen im Werkvertragsrecht. Ein Blick vorab kann sich lohnen.

Update: Der Bundesrat hat noch Nachbesserungswünsche im April 2016 geäussert, dazu das Plenarprotokoll (S. 169) und ein Bericht bei Haufe. Insbesondere die Position von Handwerkern soll nachgebessert werden.
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Baustellen-Lärm: Behörde muss bei Überschreitung von Richtwerten zum Schutz von Nachbarn einschreiten

Baustellen-Lärm: Behörde muss bei Überschreitung von Richtwerten zum Schutz von Nachbarn einschreiten - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Überschreitet Lärm von einer Baustelle die in der Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zum Schutz gegen Baulärm vom 19. August 1970 (AVV Baulärm) festgelegten „Eingreif-Richtwerte“ an der Wohnung eines Nachbarn, muss die Immissionsschutzbehörde auf Antrag des Nachbarn geeignete Maßnahmen zur Begrenzung des Baulärms anordnen, deren Auswahl in ihrem Ermessen steht. Der Nachbar kann aber konkrete Einzelmaßnahmen verlangen, wenn sich behördlich angeordnete Maßnahmen als unwirksam erweisen. Missachtet der Bauherr vollziehbare behördliche Anordnungen wiederholt und hartnäckig, kann auch der Betrieb der Baustelle vorläufig untersagt werden. Das hat der 10. Senat des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg (VGH) mit Beschluss vom 5. Februar 2015 entschieden und auf den Eilantrag einer Wohnungsmieterin (Antragstellerin) das Landratsamt Böblingen (Antragsgegner), das bereits Maßnahmen zur Minderung des Lärms von einer Großbaustelle angeordnet hatte, durch einstweilige Anordnung zu weiteren Maßnahmen zum Lärmschutz verpflichtet.
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Interkommunales Abstimmungsgebot bei Bauvorhaben

Interkommunales Abstimmungsgebot bei Bauvorhaben - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Das Verwaltungsgericht Aachen (3 L 229/15) stellt zum interkommunalen Abstimmungsgebot bei Bauvorhaben fest:

Eine Kommune kann sich gegen ein Vorhaben auf dem Gebiet der Nachbarkommune gerichtlich zur Wehr setzen, wenn die baurechtliche Zulassung des Vorhabens auf einer Planung beruht, die nicht hinreichend im Sinne des § 2 Abs. 2 BauGB abgestimmt ist. Insbesondere kann sich die betroffene Kommune darauf berufen, dass ein angegriffenes Einzelhandelsvorhaben (negative) städtebauliche Auswirkungen auf ihren zentralen Versorgungsbereich besitzt (hier verneint).

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Baurecht: Zur Bestimmtheit des Bauvorbescheids

Baurecht: Zur Bestimmtheit des Bauvorbescheids - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Das Verwaltungsgericht Aachen (3 K 2672/12) hat sich zum Inhalt und zur Bestimmtheit des Bauvorbescheids geäußert:

  1. Der Bauordnung NRW sind Vorbescheide fremd, welche das Vorhaben als „grundsätzlich zulässig“ einordnen und damit die gestellten baurechtlichen Fragen letztlich offen lassen.
  2. Die Unbestimmtheit eines Bauvorbescheids begründet ein Abwehrecht des Nachbarn, wenn sich die Unbestimmtheit auf solche Merkmale des Vorhabens bezieht, deren genaue Festsetzung erforderlich ist, um eine Verletzung von Rechtsvorschriften auszuschließen, die auch dem Schutz des Nachbarn bestimmt sind.
  3. Fehlt es zur Bejahung der planungsrechtlichen Zulässigkeit eines Wohnbauvorhabens an einer Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes, darf auch dann kein positiver Bauvorbscheid ergehen, wenn die Befreiung „in Aussicht“ gestellt wird.
  4. Eine Ausklammerung von Teilaspekten der bauplanungsrechtlichen Prüfung im Bauvorbescheid muss hinreichend bestimmt erfolgen. Das gilt um so mehr, wenn zur Würdigung nachbarlicher Interessen eine komplexe Prüfung erforderlich ist, welche den Nutzungskonflikt zwischen einem bestehendem Speditionsbetrieb auf dem Nachbargrundstück und einer (heranrückenden) Wohnbebauung auf dem Vorhabengrunstück zu lösen hat.