Hauskauf: Marderbefall als Sachmangel beim Hauskauf

Hauskauf: Marderbefall als Sachmangel beim Hauskauf - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der akute Befall eines Wohnhauses mit Mardern ist ein Sachmangel, über den der Verkäufer des Hausgrundstücks aufzuklären hat. Ein weiter zurückliegender Marderbefall ist demgegenüber kein aufklärungspflichtiger Sachmangel. Das hat der 22. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm am 13.02.2017 entschieden und damit das erstinstanzliche Urteil des Landgerichts Hagen bestätigt.
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Luftwärmepumpe muss Abstandsfläche von drei Metern einhalten

Luftwärmepumpe muss Abstandsfläche von drei Metern einhalten - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Das Oberlandesgericht Nürnberg hat entschieden, dass ein Nachbar eine Luftwärmepumpe entfernen muss, die er in einem Abstand von weniger als drei Metern zum Nachbargrundstück errichtet hat. Die Vorschriften des Bauordnungsrechts entfalten ihre Schutzwirkung auch im Nachbarverhältnis und führen zu einem zivilrechtlichen Anspruch des betreffenden Nachbarn auf Beseitigung.
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Werkvertragsrecht: Zur Entbehrlichkeit der Abnahme bei Bauleistungen

Werkvertragsrecht: Zur Entbehrlichkeit der Abnahme bei Bauleistungen - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Das Oberlandesgericht Düsseldorf (21 U 193/13) hat sich zur Entbehrlichkeit einer Abnahme geäußert. Aus der Entscheidung im Folgenden:

Grundsätzlich ist nach § 641 Abs. 1 BGB die von dem Besteller erklärte Abnahme Fälligkeitsvoraussetzung für den Vergütungsanspruch. Als Abnahme wird regelmäßig die mit der körperlichen Entgegennahme des Werkes verbundene Erklärung des Bestellers definiert, dass er diese Werkleistung als in der Hauptsache vertragsgemäße Leistung anerkenne (vergleiche Palandt/Sprau, BGB, 73 . Aufl. 2014, § 640, Rz. 3). […]

Der Abnahme als Fälligkeitsvoraussetzung bedarf es dann nicht mehr, wenn der Erfüllungsanspruch des Bestellers untergegangen ist (vgl. Pause/Vogel in Kniffka, IBR-online-Kommentar, Bauvertragsrecht, Stand Mai 2014 Rz. 9 zu § 641). In den Fällen, in denen sich der Besteller wegen Mängel nur noch monetärer Gewährleistungsrechte berühmt, also keine Erfüllung des Vertrages mehr durch den Werkunternehmer verlangt, vielmehr Schadensersatz wegen des Mangels fordert, oder unter Hinweis auf den Mangel den Rücktritt oder eine Minderung erklärt hat oder wenn die Mängel im Wege der unberechtigten Ersatzvornahme beseitigt sind, entfällt das Erfordernis der Abnahme. Dasselbe gilt für den Fall, dass der Besteller gegen den vom Unternehmer geltend gemachten Werklohn mit einem Kostenerstattungsanspruch aufrechnet (vgl. Pause/Vogel, a. a. O., Rz. 10). Der Nacherfüllungsanspruch des Bestellers besteht auch dann nicht mehr, wenn der Werkunternehmer berechtigterweise unter Verweis auf die Unverhältnismäßigkeit gemäß § 635 Abs. 3 BGB die Nacherfüllung verweigert (vgl. Palandt/Sprau, a.a. O., § 641 Rz. 3.). In all diesen Fällen wandelt sich das Leistungsverhältnis in ein reines Abrechnungsverhältnis um, in dem die Vergütungsforderung mit dem mangelbedingten aus den §§ 634 Nr. 2 bis Nr. 4 BGB resultierenden Zahlungsansprüchen des Bestellers „verrechnet“ wird.

WEG: Verwalter muss in der Gewährleistungsfrist Gebäude auf Baumängel überprüfen

WEG: Verwalter muss in der Gewährleistungsfrist Gebäude auf Baumängel überprüfen - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Zu den Pflichten des Verwalters gehört auch die Überprüfung des Gebäudes auf Baumängel innerhalb des Laufs der Gewährleistungsfrist.

Dies schrieb das Oberlandesgericht (OLG) München einem Gebäudeverwalter ins Stammbuch, der die Mängelprüfung versäumt hatte. Die Richter wiesen zudem darauf hin, dass ein entdeckter Mangel an einem mehrfach vorhandenen Bauteil Veranlassung zu einer weitergehenden Prüfung gebe. Werde ein Mangel an einem Balkon gerügt und für berechtigt anerkannt, so müsse der Verwalter baugleiche weitere Balkone ebenfalls auf das Vorhandensein eines Mangels untersuchen (OLG München, 32 Wx 79/08).

Fußbodenheizung: Mangelhaft, wenn Anforderungen der EnEV nicht eingehalten werden

Fußbodenheizung: Mangelhaft, wenn Anforderungen der EnEV nicht eingehalten werden - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Eine Fußbodenheizung ist mangelhaft, wenn zwar die erforderliche Raumtemperatur erreicht wird, jedoch die Anforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) nicht eingehalten werden.

Dies gelte nach Ansicht des Oberlandesgerichts (OLG) Brandenburg auch in den Fällen, in denen das eingebaute Heizsystem der vertraglichen Vereinbarung entspreche. Auf eine vertragliche Vereinbarung könne sich der Heizungsbauer nur mit Erfolg berufen, wenn er seiner Bedenkenhinweispflicht nachgekommen sei. Er müsse den Bauherrn darauf hinweisen, dass die Ausführung der Fußbodenheizung in der vereinbarten Weise nicht den aktuellen Vorschriften der Heizanlagenverordnung bzw. Energieeinsparverordnung entspreche. Das sei vorliegend aber nicht geschehen (OLG Brandenburg, 12 U 92/08).

Baumangel: Sammelregenwasserableitung ist bei mehreren Reihenhäusern kein Mangel

Baumangel: Sammelregenwasserableitung ist bei mehreren Reihenhäusern kein Mangel - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Fehlt es bei einem Kauf- und Werkvertrag über eine Doppelhaushälfte, die im Rahmen eines Gesamtprojekts (hier 30 Doppelhäuser) errichtet werden soll, an einer ausdrücklichen Regelung zur Regenwasserableitung, liegt kein Mangel vor, wenn statt einer Einzelableitung eine Sammelableitung installiert wird.

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Gewährleistungsrecht: Verstoß gegen anerkannte Regeln der Technik

Gewährleistungsrecht: Verstoß gegen anerkannte Regeln der Technik - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Gewährleistungsansprüche können unabhängig davon geltend gemacht werden, ob bereits ein konkreter Schaden eingetreten ist. Es reicht, wenn ein Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik vorliegt.

Hierauf wies das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart im Fall eines Bauherrn hin, der im Rahmen eines Beweissicherungsverfahrens festgestellt hatte, dass das Gebäude Mängel an der Gründung aufwies. Die Sohlplatte hatte nicht die erforderliche Stärke und war nicht ausreichend bewehrt. Deshalb nahm er das Bauunternehmen auf Zahlung von Mängelbeseitigungskosten in Anspruch, obwohl seit der Abnahme des Gebäudes vor rund zwölf Jahren noch keine sichtbaren statischen Schäden aufgetreten waren. „Gewährleistungsrecht: Verstoß gegen anerkannte Regeln der Technik“ weiterlesen

Baumängel: Wer trägt die Kosten für die Beseitigung?

Baumängel: Wer trägt die Kosten für die Beseitigung? - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Auf dem Bau gehen die Emotionen schon mal hoch. Das gilt nicht zuletzt, wenn es um die Beseitigung angeblicher Mängel geht. Viele Auftraggeber meinen hier instinktiv, immer im Recht zu sein und bei der Mängelbeseitigung „freie Hand zu haben“. Oft wird ohne Abstimmung mit dem Auftragnehmer die Mängelbeseitigung an Dritte vergeben und die Kosten sollen dann dem ursprünglichen Auftragnehmer aufgebürdet werden. Diese Vorgehensweise ist für den Auftraggeber jedoch sehr gefährlich. „Baumängel: Wer trägt die Kosten für die Beseitigung?“ weiterlesen

Mangelbeseitigung: Kosten für unnötige oder überteuerte Beseitigungsarbeiten

Mangelbeseitigung: Kosten für unnötige oder überteuerte Beseitigungsarbeiten - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Hat der Bauherr einen Dritten mit der Mangelbeseitigung beauftragt, ohne dass ihm ein Auswahlverschulden zur Last fällt, muss der schadenersatzpflichtige Vertragspartner des Bauherrn die diesem daraus entstandenen Kosten auch ersetzen, wenn der Dritte im Zuge der Beseitigungsmaßnahme unnötige Arbeiten ausführt oder überhöhte Arbeitszeiten in Ansatz bringt. „Mangelbeseitigung: Kosten für unnötige oder überteuerte Beseitigungsarbeiten“ weiterlesen

Sachverständiger: Keine Pflicht, bei Wertgutachten nach versteckten Mängeln zu suchen

Sachverständiger: Keine Pflicht, bei Wertgutachten nach versteckten Mängeln zu suchen - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Ein Bausachverständiger ist bei Erstellung eines Verkehrswertgutachtens für ein älteres Gebäude ohne konkreten Anlass nicht verpflichtet, nach versteckten Mängeln zu suchen. So ist er ohne Anhaltspunkte insbesondere nicht verpflichtet, zerstörend oder beschädigend Bauteile zu öffnen.
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