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Kündigung wegen Eigenbedarfs: Sorgfältige Prüfung von Parteivorbringen und Beweisergebnissen

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Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 44/16) hat sich bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs erneut damit befasst, welche Anforderungen an die tatrichterliche Würdigung des Parteivortrags und des Ergebnisses der Beweisaufnahme zu stellen sind, wenn der Mieter Schadensersatz wegen vorgetäuschten (Eigen-)Bedarfs begehrt, weil der Vermieter den in seiner Kündigung geltend gemachten Bedarf nach dem Auszug des Mieters nicht verwirklicht.

Die Entscheidung zeigt erneut auf, dass Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sorgfältig vorbereiten und abwägen müssen – Mieter dagegen sind vorgeschobenen Kündigungen wegen Eigenbedarfs nicht schutzlos ausgeliefert sondern können sich zur Wehr setzen.
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Mietrecht: Vorgeschobene Kündigung wegen Eigenbedarfs und Vorratskündigung

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Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 300/15) konnte seine bisherige Rechtsprechung zur Kündigung wegen Eigenbedarfs konkretisieren bzw. Bestätigen und festhalten:

  • Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB reicht eine sogenannte Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zugrunde liegt, nicht aus. Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch so weit „verdichtet“ haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht.
  • Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel („stimmig“) darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Hierbei sind strenge Anforderungen zu stellen. Erst wenn der Vortrag des Vermieters diesem Maßstab genügt, obliegt dem Mieter der Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestand.

Da im Fall der Durchsetzung einer unwirksamen Eigenbedarfskündigung Schadensersatzansprüche des Mieters im Raum stehen sollte dieses heikle Thema mit der notwendigen Vorsicht angegangen werden. Mieter jedenfalls sind nicht schutzlos gegen willkürliche Eigenbedarfskündigungen – vielmehr stärkt der BGH den Mieter sogar noch, da bei nicht umgesetzten Eigenbedarf zumindest ein starkes Indiz gegen den tatsächlich vorhandenen Eigenbedarf spricht.

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Mietrecht: monatelanger Auszug des Mieters bei geplanten Modernisierungsmaßnahmen nicht zumutbar

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Die Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin hat sich in zwei Urteilen damit auseinandergesetzt, welche Rechte und Pflichten gegenüber Mietern im Zusammenhang mit geplanten Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten bei Wohnraummietverhältnissen bestehen und dabei jeweils zugunsten der Mieter entschieden:
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Mietrecht: Zum vorgeschobenen Eigenbedarf durch zwischengeschobenen Mieter

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Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 214/15) hat nunmehr zum Vorgeschobenen Eigenbedarf im Mietrecht entschieden:

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann auch dann vorgeschoben sein, wenn ein Vermieter seit längerem Verkaufsabsichten hegt und der von ihm benannten Eigen- bedarfsperson den Wohnraum in der – dieser möglicherweise nicht offenbarten – Erwartung zur Miete überlässt, diese im Falle eines doch noch gelingenden gewinnbringenden Verkaufs ohne Schwierigkeiten zum Auszug bewegen zu können.

Spannend ist die Frage, wie man dies konkret nachweisen kann in einem Prozess. Vorliegend ging es um eine Revision dahingehend, dass eben nicht der vollständige Vortrag des Klägers berücksichtigt wurde, so dass der BGH hierauf im Detail gar nicht eingehen musste. Allerdings ergibt sich aus den vorigen Instanzen, dass der detaillierte Nachweis konkreter Verkaufsbemühungen und stattgefundener Besichtigungen mit Maklern, durchaus hilfreich sein könnte.

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Scheidung: Mitwirkung an Mietvertragsentlassung schon vor der Scheidung

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Ein Fall aus dem Familienrecht: Was passiert mit der gemieteten gemeinsamen Ehewohnung nach der Scheidung? Nach § 1568a Bürgerliches Gesetzbuch wird das Mietverhältnis nach der rechtskräftigen Scheidung nur mit dem Ehegatten fortgesetzt, der in der Wohnung bleibt. Der andere, der ausgezogen ist, soll dann keine Miete mehr zahlen und dem Vermieter auch nicht mehr für Mietausfälle haften müssen. Außerhalb eines gerichtlichen Wohnungszuweisungsverfahrens treten diese Rechtwirkungen aber nur dann ein, wenn beide Ehegatten dem Vermieter mitteilen, wer in der Wohnung bleibt. Das führt zu Streit, wenn der in der Wohnung verbleibende Ehegatte auch nach der Scheidung die Abgabe der Erklärung und so auch die Entlassung des ausgezogenen Ehegatten aus dem Mietvertrag verzögert. Darf er das evtl. dann, wenn sich die Ehegatten noch nicht über die finanzielle Abwicklung wie z.B. die Kosten bereits durchzuführender Schönheitsreparaturen geeinigt haben?
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Verkehrssicherungspflicht: Haftung für Fahrbahnbelag der unzureichende Griffigkeit

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Im Bereich der Verkehrssicherungspflicht hat das Oberlandesgericht Hamm (11 U 166/14) für den Bereich der Strassen eine äusserst interessante Entscheidung getroffen. Es ging einmal nicht um Schlaglöcher oder sonst beschädigte Strassen sondern alleine um einen Straßenbelag der eine nicht ausreichende Grifiigkeit vorwies. Das OLG stellte hier fest:

Das Land Nordrhein-Westfalen kann aufgrund einer Verkehrssicherungspflichtverletzung für einen Fahrbahnbelag haften, der eine unzureichende Griffigkeit aufweist, wenn es aufgrund dieser Gefahrenquelle zu einem Motorradunfall kommt.

Vorliegend war es aber so, dass die Griffigkeit nicht erst später Thema war, sondern schon seit Jahren dem Land als Problem an dieser Stelle bekannt war. Richtig pikant wird es, wenn man in der Entscheidung nachliest, dass das Land NRW zumindest nachhaltig Informationen zurück gehalten hat, vielleicht sogar bis zur Grenze der Täuschung, was das OLG auch klar stellt. Die Ausführungen des Gerichts im Folgenden sind äusserst lesenswert!
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Wettbewerbsrecht & Markenrecht: Zulässigkeit vergleichender Werbung bei Markenbezug

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Der Bundesgerichtshof (I ZR 167/13) äusserte sich nochmals zum Thema vergleichende Werbung und hat klargestellt:

Es stellt für sich allein keine unlautere Rufausnutzung dar, wenn eine fremde Marke in einem Internet-Verkaufsangebot im Rahmen einer vergleichenden Werbung verwendet wird, um Kunden, die sich einer Suchmaschine bedienen, auf das eigene Produkt aufmerksam zu machen.

Konkret ging es um Staubsaugerbeutel, die beworben wurden. Dabei wurden sie beworben mit dem Zusatz „ähnlich wie …“, wobei dann Bezug genommen wurde auf die bekannte Marke eines Herstellers. Der Hersteller wiederum wollte sich hiergegen wehren, der BGH wies ihn damit ab.
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Immobilienkredit: Rückforderung der Schenkung von Schwiegereltern nach Trennung

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Wieder einmal durfte sich der BGH (XII ZB 666/13) mit Schenkungen der Schwiegereltern beschäftigen, die die Schwiegereltern nach Trennung zurückfordern wollten. Dass dies grundsätzlich möglich ist, sollte inzwischen bekannt sein – geichwohl scheiterte man hier. Denn der BGH hat geklärt, dass eine Rückforderung nur möglich ist hinsichtlich der Zuwendung, die dauerhaft dem eigenen Kind zu Gute kommen soll; wenn dagegen täglicher Konsum finanziert wird, scheidet eine Rückforderung aus. Das bedeutet, dass bei einem Immobilienkredit dann nur der Teil, der für die Tilgung geleistet wurde, zurückgefordert werden kann.

Das bedeutet: Rückforderung ist weiterhin grundsätzlich möglich – aber man muss sehr genau prüfen, in welchem Umfang.
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Eigenbedarfskündigung im Mietrecht: Zur Annahme eines Rechtsmissbrauchs

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Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage befasst, unter welchen Umständen eine auf den Eigenbedarf heranwachsender Kinder gestützte Eigenbedarfskündigung unter dem Gesichtspunkt des Rechtsmissbrauchs unwirksam ist.
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Markenrecht: Wann liegt Verwechslungsgefahr vor?

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Verwechslungsgefahr bei Marken: Immer wieder von Interesse ist die Frage, wann zwischen zwei Marken – die ähnlich aussehen und/oder klingen – eine Verwechslungsgefahr anzunehmen ist. Im Folgenden stelle ich zwei Entscheidungen des Bundespatentgerichts vor, die dieses Thema sehr zugänglich angehen und aufbereiten. Am Ende des Beitrags finden Sie Links zu weiteren Artikeln bei uns rund um das Thema Verwechslungsgefahr von Marken.

In der ersten Entscheidung zeigt das Bundespatentgericht (26 W (pat) 36/13) recht verständlich auf, wie detailliert zu prüfen ist, ob eine Verwechslungsgefahr bei widerstreitenden Marken anzunehmen ist. Eine Collage der betreffenden Entscheidungen. Im Folgenden ein strukturierter Auszug aus der Entscheidung.

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Selbstauskunft bei Schufa beantragen: Musterbrief & Informationen

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Es ist nichts besonderes: Heute werden bei jeder Gelegenheit Daten von Personen erhoben und gespeichert. Das kann schnell lästig werden, wenn man plötzlich mit Werbung per Mail oder Post zugeschüttet wird – aber auch gefährlich, wenn plötzlich wegen fehlerhafter Datensätze bei Auskunfteien wie Schufa & Co. keine Verträge mehr geschlossen werden können (Ein Fall aus der Praxis dazu hier). Die „Selbstauskunft“, ihr verbrieftes und unverzichbares (§6 BDSG) Recht auf Auskunft welche Daten zu Ihnen gespeichert sind, ist dabei ihr stichhaltiges Kontrollmittel von dem Sie durchaus Gebrauch machen sollten.

Im Folgenden einige Ausführungen und auch Vorlagen zur Selbstauskunft im Datenschutz.
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Mietrecht: Schlüssel verloren – Ersatz der Kosten für Austausch der Schliessanlage?

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Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung (BGH, VIII ZR 205/13) mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen ein Mieter Schadensersatz für die Erneuerung einer Schließanlage schuldet, wenn er einen zu seiner Wohnung gehörenden Schlüssel bei Auszug nicht zurückgibt.
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Strafrecht – Besitz von Kinderpornographie: Ein klarer Fall

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Einem Mandanten flatterte Post ins Haus: Er solle doch zur Polizei kommen, zwecks Vernehmung, wegen des Verdachtes des Besitzes und Verbreitens von Kinderpornographie. Er war sich sicher nichts getan zu haben und suchte Unterstützung. Nach Einsicht der Ermittlungsakte kam dann die Erklärung: Der Mandant wohnte früher einmal in einer Wohngemeinschaft. Nach dem Auszug lief der Anschluss dort weiter auf seinen Namen, während andere Personen dort wohnten. Über den Anschluss wurde – lange nach seinem Auszug – kinderpornographisches Material bei Bittorrent getauscht.

Wohlgemerkt: All dies ergab sich bereits aus der Ermittlungsakte. Säuberlich war dokumentiert, dass der Mandant dort nicht mehr wohnte, seit wann er dort nicht mehr wohnte, dass dort andere Personen wohnhaft sind, er dort nicht mehr gesehen wurde und dass das „Tauschen“ lange nach seinem Auszug stattfand. Es ist insoweit bereits sehr interessant, dass überhaupt noch die polizeiliche Vernehmung als Beschuldigter vorgenommen werden sollte.

Umso erschreckender ist es, dass es letztlich mehrere Monate dauerte, bis die Staatsanwaltschaft den bereits nach eigenen Ermittlungen klaren Fall überfällig einstellte. Was dies für Betroffene bedeutet, gerade bei einem derartigen Vorwurf, kann kaum beschrieben werden. Zugleich ist es ein Vorgeschmack auf die Fälle, in denen die Lage zwar nicht so klar ist wie hier, aber dennoch eindeutig – Vorsicht ist geboten.

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