Arglist beim Hauskauf: Käufer muss mangelnde Aufklärung beweisen

Ein häufiger Fall vorgeworfener Arglist beim Hauskauf ist, dass eine angeblich geschuldete vorherige Aufklärung durch den Verkäufer nicht stattgefunden hat – doch Vorsicht: Wenn ein Käufer beim Hauskauf vorbringt, dass der Verkäufer ihn arglistig nicht diesbezüglich aufgeklärt hat, so muss der Käufer die negative Tatsache beweisen, nicht aufgeklärt worden zu sein! Der Verkäufer muss im Rahmen seiner sekundären Darlegungslast lediglich vorbringen, wann, wie und wo er aufgeklärt haben will:

Grundsätzlich hat der Käufer – so die Vertragsparteien wie hier einen Haftungsausschluss vereinbart haben – nach § 444 BGB die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen sämtlicher den Anspruch begründender Umstände. Eine Täuschung durch Unterlassen einer gebotenen Aufklärung setzt eine Aufklärungspflicht voraus, die dementsprechend nach allgemeinen Grundsätzen vom Käufer zu beweisen ist. Denn der Käufer muss alle Umstände darlegen und beweisen, die den Arglisttatbestand ausfüllen (BGH, Urteil vom 12. November 2010 – V ZR 181/09). Das bestätigt auch die Rechtsprechung zu Fällen, in denen der Verkäufer die Erfüllung seiner Aufklärungspflicht durch konkrete Belehrung behauptet. Auch dann muss der Käufer die negative Tatsache beweisen, dass er nicht aufgeklärt worden ist. Im Rahmen seiner sekundären Darlegungslast muss der Verkäufer lediglich vortragen, wann, wo und wie er aufgeklärt haben will (vgl. BGH, Urteile vom 20. Oktober 2000 – V ZR 285/99; vom 12. November 2010, aaO, Rz. 12). Für die negative Tatsache, dass Mängel sichtbar waren, gilt nichts anderes. Der Verkäufer muss in einem derartigen Fall nur angeben, dass der Mangel seiner Art nach unabhängig vom Zeitpunkt und der Dauer der Besichtigung für jeden potentiellen Käufer ebenso sichtbar war wie für ihn (vgl. BGH, Urteil vom 21. September 2017 – V ZR 64/17, Rz. 13).

Oberlandesgericht Düsseldorf, 24 U 185/17

Hauskauf: Erkennbarkeit von Feuchtigkeitsschäden und Würdigung von Aussagen des Sachverständigen

Beim Hauskauf sind Feuchtigkeitsschäden ein regelmäßiger Anlass für Streit und den Vorwurf arglistiger Täuschung. Das OLG Düsseldorf konnte hierzu klarstellen, dass hier vielfältige Ursachen vorliegen können und alleine der Umstand vorhandener Feuchtigkeitsschäden noch keinen Rückschluss auf einen Wissensvorsprung oder unterlassene Hinweise ermöglicht. Dabei hebt das OLG hervor, dass es Letztich auf die Einschätzung des Gerichts und nicht des Sachverständigen ankommt:

Ob Feuchtigkeitsschäden erkennbar sind und auch erkannt werden, ist ein individueller Prozess, der von vielfältigen Faktoren (z.B. Vorerfahrungen und Fachkenntnisse, Aufmerksamkeit, visuelle Wahrnehmungsfähigkeit, Häufigkeit der Benutzung der betroffenen Räume etc.) beeinflusst ist. Er ist auch nicht ohne weiteres einer bausachverständigen Begutachtung zugänglich, sondern gehört zum Bereich der allein dem Gericht obliegenden tatrichterlichen Feststellungen (…) Soweit der Sachverständige auf die von der Klägerin und deren Ehemann in dem selbständigen Beweisverfahren formulierte Frage nach der Erkennbarkeit angegeben hat, er sei „zu dem Eindruck gelangt, dass die streitgegenständlichen Feuchtigkeitserscheinungen für die Antragsgegner erkennbar waren“, darf zudem nicht außer Betracht gelassen werden, dass er den Keller in unmöbliertem Zustand begutachtet hat und keine Kenntnisse darüber hatte, an welchen Stellen zuvor Möbel gestanden haben. Der sich ihm gebotene optische Eindruck wich somit in nicht unerheblichem Maße von dem ab, der sich den Parteien während der Besichtigung und den Beklagten während der Dauer ihrer Nutzung geboten hatte.

Oberlandesgericht Düsseldorf, 24 U 216/17

Die Entscheidung ist richtig und wichtig, mit ihr ist nochmals zu betonen, dass die Annahme einer Arglist nicht voreilig erfolgen darf.

Altlasten: Verdacht aufgrund früherer Nutzung genügt für Sachmangel

Begründet die frühere Nutzung eines Grundstücks einen Altlastenverdacht, hat das Grundstück einen Sachmangel. Weitere Umstände müssen nicht hinzutreten. Insbesondere bedarf es für die Annahme eines Sachmangels keiner zusätzlichen Tatsachen, die auf das Vorhandensein von Altlasten hindeuten.

Das folgt aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 21.7.2017, V ZR 250/15). Die Richter entschieden zudem, dass ein Verkäufer objektiv arglistig handelt, wenn er eine ihm bekannte frühere Nutzung des Grundstücks, die einen Altlastenverdacht begründet, verschweigt. Bezogen auf den subjektiven Tatbestand der Arglist hält der Verkäufer einen Sachmangel mindestens für möglich, wenn er die frühere Nutzung des Grundstücks kannte und es zumindest für möglich hielt, dass diese einen Altlastenverdacht begründet. Auch insoweit müssen keine konkreten – dem Verkäufer bekannten – Tatsachen hinzutreten, die den Altlastenverdacht erhärten.

Kaufrecht: Keine Ursächlichkeit zwischen Arglist und Kaufentschluss notwendig

Bereits vor Jahren hatte der Bundesgerichtshof den alten Streit dahin klar gestellt, dass es keiner Arglist zwischen Arglist und Kaufentschluss im Rahmen des §444 BGB bedarf. Diese Rechtsprechung hat der BGH (V ZR 165/17) nun nochmals verdeutlicht und bekräftigt, indem er weiter klar stellte:

Die Ursächlichkeit der Arglist für den Kaufentschluss ist im Rahmen von § 444 BGB unerheblich; das gilt auch dann, wenn sich das arglistige Verschweigen auf einen Rechtsmangel bezieht

Die Konsequenzen sind bedeutsam, denn es reicht damit alleine der Vortrag und ggfs. Beweis eines arglistigen Verschweigen eines Mangels um in die entsprechende Rückabwicklung eintreten zu können.
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Haftungsausschluss hinsichtlich öffentlicher Äußerungen über Eigenschaften der Kaufsache ist möglich

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Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 271/16) konnte klären, dass ein zwischen Parteien vereinbarter Haftungsausschluss Gewährleistungsansprüche wegen Fehlens der nach den öffentlichen Äußerungen gemäß § 434 Abs. 1 Satz 3, Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB zu erwartenden Beschaffenheit erfassen kann.

Zwar ist in den Fällen einer vertraglich getroffenen Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung ein daneben vereinbarter Haftungsausschluss für Sachmängel dahin auszulegen, dass er nicht für das Fehlen der vereinbarten Beschaffenheit, sondern nur für Mängel nach § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB gelten kann. Denn ansonsten wäre ja auch die gleichrangig neben dem Gewährleistungsausschluss stehende Beschaffenheitsvereinbarung für den Käufer sinnlos, wenn man vom Fall der Arglist des Verkäufers (§ 444 Alt. 1 BGB) absieht.
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Arglistiges verschweigen eines Sachmangels bei mehreren Verkäufern

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Im Kaufrecht konnte der BGH (V ZR 150/15) klarstellen, dass wenn einer von mehreren Verkäufern einen Mangel der Kaufsache arglistig verschweigt, sich sämtliche Verkäufer gemäß § 444 Alt. 1 BGB nicht mehr auf den vertraglich vereinbarten Ausschluss der Sachmängelhaftung berufen können:

Maßgeblich für die Frage, ob sich der nicht arglistig handelnde Verkäufer auf den Haftungsausschluss berufen darf, ist daher allein die Auslegung von § 444 Alt. 1 BGB. Der Wortlaut dieser Norm ist insoweit nicht eindeutig, als die Arglist nicht mehr zur Nichtigkeit, sondern dazu führt, dass der Verkäufer sich auf den Haftungsausschluss nicht berufen kann. Dies lässt sich so verstehen, dass § 444 Alt. 1 BGB bei einer Verkäufermehrheit jeweils ein individuelles Fehlverhalten voraussetzt, die Arglist also bei jedem einzelnen Verkäufer vorliegen muss. Da die Bestimmung aber nicht regelt, wie eine Mehrzahl von Verkäufern zu behandeln ist, lässt sich ihr Wortlaut auch so deuten, dass der „Verkäuferseite“ die Berufung auf den Haftungsausschluss verwehrt ist (…) Im Ergebnis muss eine Verkäufermehrheit im Innenverhältnis dafür Sorge tragen, dass die im Verhältnis zu dem Käufer bestehenden Offenbarungspflichten erfüllt werden, um insgesamt von dem Ausschluss der Sachmangelhaftung profitieren zu können. Andernfalls erweist sich die Freizeichnung aus Sicht des Käufers als unredlich; hiervor soll § 444 BGB den Käufer schützen (vgl. Senat, Urteil vom 15. Juli 2011 – V ZR 171/10, BGHZ 190, 272 Rn. 13).

Das bedeutet, wenn eine Mehrheit von Verkäufern besteht, ist es deren Aufgabe im Innenverhältnis dafür Sorge zu tragen, dass jeder den gleichen Wissensstand hat. Im Nachhinein kann man sich nicht mehr darauf berufen, nichts gewusst haben zu wollen – es ist nicht das Risiko des Käufers dass die Verkäufer nicht ausreichend untereinander kommunizieren.

Gebrauchtwagenkauf – Gewährleistungsauschluss bei „gekauft wie gesehen“?

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Gebrauchtwagenkauf – „gekauft wie gesehen“: Bei einem Gebrauchtwagenkauf nutzen die Beteiligten häufig bestimmte Formulierungen, um die Haftung des Verkäufers für Mängel des Wagens auszuschließen. Oft wird dabei die Wendung „gekauft wie gesehen” gewählt. In einer aktuellen Entscheidung hat sich der 9. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Oldenburg damit auseinandergesetzt, was dies im Einzelfall bei einem Autokauf bedeuten kann.

Dazu auch bei uns:

Aufklärungspflicht des Verkäufers eines Unternehmens oder von GmbH-Geschäftsanteilen

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Das Oberlandesgericht Düsseldorf (I-6 U 20/15) hat die rechtsprechung zu den Aufklärungspflichten beim Verkauf eines Unternehmens oder von GmbH-Geschäftsanteilen geäußert und hierbei betont, welch hohe pflichten Verkäufer hierbei regelmäßig haben:

Nach gefestigter Rechtsprechung besteht selbst bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil – auch ungefragt – über solche Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck (des anderen) vereiteln können und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten konnte. Fragen des Vertragspartners müssen vollständig und richtig beantwortet werden. Den Verkäufer eines Unternehmens oder von GmbH-Geschäftsanteilen trifft eine gesteigerte Aufklärungspflicht, wobei an die hierbei anzuwendende Sorgfalt ein strenger Maßstab anzulegen ist. Für den Verkäufer erkennbar kann sich der Kaufinteressent ein einigermaßen zutreffendes Bild von den wertbildenden Faktoren in erster Linie nur anhand der Bilanzen, der laufenden betriebswirtschaftlichen Auswertungen, sonstiger Buchführungsunterlagen und ergänzender Auskünfte des Inhabers oder Geschäftsführers machen. Dies gilt auch für den sachkundigen Kaufinteressenten, da dieser als Außenstehender besonders abhängig ist von der Richtigkeit und Vollständigkeit der ihm erteilten Informationen zur Umsatz- und Ertragslage des Unternehmens. Geht es um die Beteiligung des Erwerbers an einem lebensfähigen Unternehmen, erstreckt sich die Aufklärungspflicht des Verkäufers namentlich auch auf alle Umstände, welche die Überlebensfähigkeit ernsthaft gefährden, insbesondere also drohende oder bereits eingetretene Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung (vgl. nur BGH, Urt. v. 04.04.2001 – VIII ZR 32/00, NJW 2001, 2163 ff./juris Tz. 19 und Buchta in Hölters, Handbuch Unternehmenskauf, 8. Auflage 2015, Teil 14 C. 14.48). Nichts grundlegend Anderes kann gelten, wenn der Käufer – wie hier – neben den Geschäftsanteilen auch Darlehensforderungen des Verkäufers gegenüber der (Tochter-)Gesellschaft erwirbt. Auch die Werthaltigkeit und die Realisierbarkeit der erworbenen Forderungen hängen von der Ertragslage sowie der Zahlungs- und Überlebensfähigkeit des erworbenen Unternehmens ab.

Haus gekauft: Schimmel – was nun?

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Leider ist es kein Einzelfall: Man kauft ein Haus und stellt nach dem Hauskauf fest, dass Schimmel auftritt. Der Verkäufer weist dann mitunter darauf hin, dass er vorher eine Sanierung oder Reparatur durchführte, also davon ausging dass keine Probleme bestehen. Doch ganz so einfach ist es nicht, wie etwa das OLG Saarbrücken (1 U 132/12 – 37) feststellte:

  1. Weiß ein Verkäufer um Feuchtigkeitsschäden des Hauses und lässt er kurz vor der Veräußerung Sanierungsarbeiten durch Dritte durchführen, wobei ihm nicht bekannt ist, über welche fachliche Qualifikation der Ausführende, dessen Arbeiten der Verkäufer auch nicht überprüft, verfügt, muss er mit der Möglichkeit eines fortbestehenden Fehlers rechen.
  2. Klärt der Verkäufer den Käufer nicht über diese Umstände auf, handelt er arglistig.

Beachten Sie dazu bei uns: Arglistige Täuschung beim Hauskauf – Wir helfen rund um den Hauskauf!

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Leasingrecht: Verantwortung des Leasinggebers für Aufklärungspflichtverletzung

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Der BGH (VIII ZR 335/13) konnte sich zum Leasingvertrag hinsichtlich der Zurechenbarkeit einer ohne Kenntnis des Leasinggebers begangenen Aufklärungspflichtverletzung und einer arglistigen Täuschung seitens des Lieferanten äußern und nochmals bekräftigt:

Es entspricht ständiger Rechtsprechung des Senats, dass der Leasinggeber nach § 278 BGB haftet, wenn der Verkäufer/Lieferant der Leasingsache schuldhaft den Leasingvertrag betreffende Aufklärungs- oder Hinweispflichten gegenüber dem Leasingnehmer verletzt, sofern der Verkäufer/Lieferant mit Wissen und Willen des Leasinggebers (Vor-)Verhandlungen mit dem Leasing-nehmer über den Abschluss eines Leasingvertrages führt.

Das bedeutet: Wenn sich der Leasinggeber zur Vertragsvorbereitung der Hilfe des Lieferanten bedient, damit dieser die notwendigen Vorgespräche insbesondere zu Auswahl, Beschaffenheit und Erwerbsbedingungen des Leasinggegenstandes und zum Inhalt des Leasingvertrages führt, so wird ein Verschulden sowie eine Arglist des Lieferanten dem Leasinggeber zuzurechnen sein.
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Hauskauf: OLG Köln zur Beschaffenheitsvereinbarung und Arglist beim Immobilienkauf

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In einem von uns geführten Verfahren konnte das OLG Köln in aller Kürze an die Grundsätze zur Beschaffenheitsvereinbarung und Arglist beim Immobilienkauf erinnern und insoweit klar stellen, dass es mit der Arglist hier nicht so weit her ist – der Gegner hatte insoweit ohne entsprechende Beweise vergeblich versucht Ansprüche gegen unsere Mandantschaft als Verkäufer geltend zu machen:

Die Beweislast trägt insoweit der Käufer (BGH NJW 2011, 1279). Arglistiges Verschweigen setzt ein zumindest bedingt vorsätzliches Verhalten des Verkäufers voraus (vgl. BGH NJW 2013, 2182 m.w.N.). Dabei muss er Umstände, die für den Kaufentschluss des Käufers erheblich sind, von sich aus nur offenbaren; wenn er sie selbst kennt oder sie zumindest für möglich hält; auch dann muss er nicht über Mängel aufklären, die einer Besichtigung
zugänglich und damit ohne Weiteres erkennbar sind (BGH NJW 2012, 2793). Fragen des Vertragspartners müssen richtig und vollständig beantwortet werden (BGHZ 180, 2054 = NJW 2009, 2120). Den Vorwurf der Arglist begründen kann auch eine objektiv falsche Erklärung ohne ausreichende tatsächliche Grundlage (BGH NJW 1981 , 1441; OLG Hamm NJW-RR 2010, 1643). Ob Erklärungen des Verkäufers als eine nach -Umschreibung im Grundbuch formlos (§ 311 b Abs. 1 S. 2 BGB) bindende Beschaffenheitsgarantie (§§ 443 BGB) zu verstehen sind (§§ 133, 157 BGB), hängt von den UmstäQ_den des Einzelfalles ab.

Beachten Sie dabei, dass bei notariellen Kaufverträgen heute ohnehin davon auszugehen sein wird, dass eine Beschaffenheitsvereinbarung notariell zu treffen ist und gerade nicht ohne Form möglich sein dürfte.

LG Aachen zum Hauskauf: Wann liegt arglistige Täuschung vor

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In einem von mir geführten Verfahren konnte sich das Landgericht Aachen zur arglistigen Täuschung beim Hauskauf äußern. Dabei hat das Gericht – im Hinblick auf die Rechtsprechung des BGH zu Recht – darauf verwiesen, dass enttäuschte Käufer nicht gleich von Arglist ausgehen dürfen, nur weil etwas nicht wie erwartet verlaufen ist – nicht jeder schlechte Kauf hat gleich einen arglistigen Verkäufer als Hintergrund:

Unabhängig davon, wie das Vertragsgespräch tatsächlich abgelaufen ist, ist hier nicht von einer Arglist des Beklagten auszugehen. Mit Arglist ist nicht gemeint, dass der Täuschende mit einer moralisch verwerflichen Gesinnung handeln müsste. Dies folgt u.a. aus dem Zweck des § 123 BGB, der von arglistiger Täuschung spricht. Der Sinn und Zweck dieser Vorschrift, ist es, den Schutz der rechtsgeschäftlichen Entscheidungsfreiheit zu gewährleisten (Münchener Kommentar! BGB, § 123 Rn. 1 ).

Der Täuschende kann sich daher nicht darauf berufen, er habe für den
Erklärungsempfänger nur „das Beste” gewollt. Über „sein Bestes” soll jeder selbst entscheiden können. Wirkt sich die Täuschung im Ergebnis tatsächlich vorteilhaft für den Getäuschten aus, so wird er ohnehin nicht anfechten; ansonsten aber soll er daran nicht gehindert werden. Nach alledem hat das Tatbestandselement der „Arglist” keine eigenständige Bedeutung; „arg listig” ist mit „vorsätzlich” gleichzusetzen (Münchener Kommentar, BGB, § 123 Rn. 17). Der Handelnde muss die Unrichtigkeit seiner Angaben kennen oder für möglich halten, wobei bedingter Vorsatz genügt (Ellenberger in: Palandt, § 123 BGB Rn. 11 ).

Das ist soweit nichts neues, aber es ist wichtig: Käufer neigen schnell dazu, Verschwörungen zu wittern wo keine sind – und auch Verkäufer unterschätzen manchmal eigene Pflichten. Ein gut aufbereiteter Sachverhalt hilft in solchen Fällen massive weitere Kosten zu vermeiden. Die Gegenseite ging später ins Rechtsmittel, das OLG hielt die Entscheidung des Landgerichts Aachen.