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Haftungsausschluss hinsichtlich öffentlicher Äußerungen über Eigenschaften der Kaufsache ist möglich

Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 271/16) konnte klären, dass ein zwischen Parteien vereinbarter Haftungsausschluss Gewährleistungsansprüche wegen Fehlens der nach den öffentlichen Äußerungen gemäß § 434 Abs. 1 Satz 3, Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB zu erwartenden Beschaffenheit erfassen kann.

Zwar ist in den Fällen einer vertraglich getroffenen Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung ein daneben vereinbarter Haftungsausschluss für Sachmängel dahin auszulegen, dass er nicht für das Fehlen der vereinbarten Beschaffenheit, sondern nur für Mängel nach § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB gelten kann. Denn ansonsten wäre ja auch die gleichrangig neben dem Gewährleistungsausschluss stehende Beschaffenheitsvereinbarung für den Käufer sinnlos, wenn man vom Fall der Arglist des Verkäufers (§ 444 Alt. 1 BGB) absieht.
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Arglistiges verschweigen eines Sachmangels bei mehreren Verkäufern

Im Kaufrecht konnte der BGH (V ZR 150/15) klarstellen, dass wenn einer von mehreren Verkäufern einen Mangel der Kaufsache arglistig verschweigt, sich sämtliche Verkäufer gemäß § 444 Alt. 1 BGB nicht mehr auf den vertraglich vereinbarten Ausschluss der Sachmängelhaftung berufen können:

Maßgeblich für die Frage, ob sich der nicht arglistig handelnde Verkäufer auf den Haftungsausschluss berufen darf, ist daher allein die Auslegung von § 444 Alt. 1 BGB. Der Wortlaut dieser Norm ist insoweit nicht eindeutig, als die Arglist nicht mehr zur Nichtigkeit, sondern dazu führt, dass der Verkäufer sich auf den Haftungsausschluss nicht berufen kann. Dies lässt sich so verstehen, dass § 444 Alt. 1 BGB bei einer Verkäufermehrheit jeweils ein individuelles Fehlverhalten voraussetzt, die Arglist also bei jedem einzelnen Verkäufer vorliegen muss. Da die Bestimmung aber nicht regelt, wie eine Mehrzahl von Verkäufern zu behandeln ist, lässt sich ihr Wortlaut auch so deuten, dass der „Verkäuferseite“ die Berufung auf den Haftungsausschluss verwehrt ist (…) Im Ergebnis muss eine Verkäufermehrheit im Innenverhältnis dafür Sorge tragen, dass die im Verhältnis zu dem Käufer bestehenden Offenbarungspflichten erfüllt werden, um insgesamt von dem Ausschluss der Sachmangelhaftung profitieren zu können. Andernfalls erweist sich die Freizeichnung aus Sicht des Käufers als unredlich; hiervor soll § 444 BGB den Käufer schützen (vgl. Senat, Urteil vom 15. Juli 2011 – V ZR 171/10, BGHZ 190, 272 Rn. 13).

Das bedeutet, wenn eine Mehrheit von Verkäufern besteht, ist es deren Aufgabe im Innenverhältnis dafür Sorge zu tragen, dass jeder den gleichen Wissensstand hat. Im Nachhinein kann man sich nicht mehr darauf berufen, nichts gewusst haben zu wollen – es ist nicht das Risiko des Käufers dass die Verkäufer nicht ausreichend untereinander kommunizieren.

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Gebrauchtwagenkauf – Gewährleistungsauschluss bei „gekauft wie gesehen“?

Gebrauchtwagenkauf – „gekauft wie gesehen“: Bei einem Gebrauchtwagenkauf nutzen die Beteiligten häufig bestimmte Formulierungen, um die Haftung des Verkäufers für Mängel des Wagens auszuschließen. Oft wird dabei die Wendung „gekauft wie gesehen“ gewählt. In einer aktuellen Entscheidung hat sich der 9. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Oldenburg damit auseinandergesetzt, was dies im Einzelfall bei einem Autokauf bedeuten kann.

Dazu auch bei uns:

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Aufklärungspflicht des Verkäufers eines Unternehmens oder von GmbH-Geschäftsanteilen

Das Oberlandesgericht Düsseldorf (I-6 U 20/15) hat die rechtsprechung zu den Aufklärungspflichten beim Verkauf eines Unternehmens oder von GmbH-Geschäftsanteilen geäußert und hierbei betont, welch hohe pflichten Verkäufer hierbei regelmäßig haben:

Nach gefestigter Rechtsprechung besteht selbst bei Vertragsverhandlungen, in denen die Parteien entgegengesetzte Interessen verfolgen, für jeden Vertragspartner die Pflicht, den anderen Teil – auch ungefragt – über solche Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck (des anderen) vereiteln können und daher für seinen Entschluss von wesentlicher Bedeutung sind, sofern er die Mitteilung nach der Verkehrsauffassung erwarten konnte. Fragen des Vertragspartners müssen vollständig und richtig beantwortet werden. Den Verkäufer eines Unternehmens oder von GmbH-Geschäftsanteilen trifft eine gesteigerte Aufklärungspflicht, wobei an die hierbei anzuwendende Sorgfalt ein strenger Maßstab anzulegen ist. Für den Verkäufer erkennbar kann sich der Kaufinteressent ein einigermaßen zutreffendes Bild von den wertbildenden Faktoren in erster Linie nur anhand der Bilanzen, der laufenden betriebswirtschaftlichen Auswertungen, sonstiger Buchführungsunterlagen und ergänzender Auskünfte des Inhabers oder Geschäftsführers machen. Dies gilt auch für den sachkundigen Kaufinteressenten, da dieser als Außenstehender besonders abhängig ist von der Richtigkeit und Vollständigkeit der ihm erteilten Informationen zur Umsatz- und Ertragslage des Unternehmens. Geht es um die Beteiligung des Erwerbers an einem lebensfähigen Unternehmen, erstreckt sich die Aufklärungspflicht des Verkäufers namentlich auch auf alle Umstände, welche die Überlebensfähigkeit ernsthaft gefährden, insbesondere also drohende oder bereits eingetretene Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung (vgl. nur BGH, Urt. v. 04.04.2001 – VIII ZR 32/00, NJW 2001, 2163 ff./juris Tz. 19 und Buchta in Hölters, Handbuch Unternehmenskauf, 8. Auflage 2015, Teil 14 C. 14.48). Nichts grundlegend Anderes kann gelten, wenn der Käufer – wie hier – neben den Geschäftsanteilen auch Darlehensforderungen des Verkäufers gegenüber der (Tochter-)Gesellschaft erwirbt. Auch die Werthaltigkeit und die Realisierbarkeit der erworbenen Forderungen hängen von der Ertragslage sowie der Zahlungs- und Überlebensfähigkeit des erworbenen Unternehmens ab.

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Haus gekauft: Schimmel – was nun?

Leider ist es kein Einzelfall: Man kauft ein Haus und stellt nach dem Hauskauf fest, dass Schimmel auftritt. Der Verkäufer weist dann mitunter darauf hin, dass er vorher eine Sanierung oder Reparatur durchführte, also davon ausging dass keine Probleme bestehen. Doch ganz so einfach ist es nicht, wie etwa das OLG Saarbrücken (1 U 132/12 – 37) feststellte:

  1. Weiß ein Verkäufer um Feuchtigkeitsschäden des Hauses und lässt er kurz vor der Veräußerung Sanierungsarbeiten durch Dritte durchführen, wobei ihm nicht bekannt ist, über welche fachliche Qualifikation der Ausführende, dessen Arbeiten der Verkäufer auch nicht überprüft, verfügt, muss er mit der Möglichkeit eines fortbestehenden Fehlers rechen.
  2. Klärt der Verkäufer den Käufer nicht über diese Umstände auf, handelt er arglistig.

Beachten Sie dazu bei uns: Arglistige Täuschung beim Hauskauf – Wir helfen rund um den Hauskauf!

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Leasingrecht: Verantwortung des Leasinggebers für Aufklärungspflichtverletzung

Der BGH (VIII ZR 335/13) konnte sich zum Leasingvertrag hinsichtlich der Zurechenbarkeit einer ohne Kenntnis des Leasinggebers begangenen Aufklärungspflichtverletzung und einer arglistigen Täuschung seitens des Lieferanten äußern und nochmals bekräftigt:

Es entspricht ständiger Rechtsprechung des Senats, dass der Leasinggeber nach § 278 BGB haftet, wenn der Verkäufer/Lieferant der Leasingsache schuldhaft den Leasingvertrag betreffende Aufklärungs- oder Hinweispflichten gegenüber dem Leasingnehmer verletzt, sofern der Verkäufer/Lieferant mit Wissen und Willen des Leasinggebers (Vor-)Verhandlungen mit dem Leasing-nehmer über den Abschluss eines Leasingvertrages führt.

Das bedeutet: Wenn sich der Leasinggeber zur Vertragsvorbereitung der Hilfe des Lieferanten bedient, damit dieser die notwendigen Vorgespräche insbesondere zu Auswahl, Beschaffenheit und Erwerbsbedingungen des Leasinggegenstandes und zum Inhalt des Leasingvertrages führt, so wird ein Verschulden sowie eine Arglist des Lieferanten dem Leasinggeber zuzurechnen sein.
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Hauskauf: OLG Köln zur Beschaffenheitsvereinbarung und Arglist beim Immobilienkauf

In einem von uns geführten Verfahren konnte das OLG Köln in aller Kürze an die Grundsätze zur Beschaffenheitsvereinbarung und Arglist beim Immobilienkauf erinnern und insoweit klar stellen, dass es mit der Arglist hier nicht so weit her ist – der Gegner hatte insoweit ohne entsprechende Beweise vergeblich versucht Ansprüche gegen unsere Mandantschaft als Verkäufer geltend zu machen:

Die Beweislast trägt insoweit der Käufer (BGH NJW 2011, 1279). Arglistiges Verschweigen setzt ein zumindest bedingt vorsätzliches Verhalten des Verkäufers voraus (vgl. BGH NJW 2013, 2182 m.w.N.). Dabei muss er Umstände, die für den Kaufentschluss des Käufers erheblich sind, von sich aus nur offenbaren; wenn er sie selbst kennt oder sie zumindest für möglich hält; auch dann muss er nicht über Mängel aufklären, die einer Besichtigung
zugänglich und damit ohne Weiteres erkennbar sind (BGH NJW 2012, 2793). Fragen des Vertragspartners müssen richtig und vollständig beantwortet werden (BGHZ 180, 2054 = NJW 2009, 2120). Den Vorwurf der Arglist begründen kann auch eine objektiv falsche Erklärung ohne ausreichende tatsächliche Grundlage (BGH NJW 1981 , 1441; OLG Hamm NJW-RR 2010, 1643). Ob Erklärungen des Verkäufers als eine nach -Umschreibung im Grundbuch formlos (§ 311 b Abs. 1 S. 2 BGB) bindende Beschaffenheitsgarantie (§§ 443 BGB) zu verstehen sind (§§ 133, 157 BGB), hängt von den UmstäQ_den des Einzelfalles ab.

Beachten Sie dabei, dass bei notariellen Kaufverträgen heute ohnehin davon auszugehen sein wird, dass eine Beschaffenheitsvereinbarung notariell zu treffen ist und gerade nicht ohne Form möglich sein dürfte.

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Hauskauf: Wann liegt arglistige Täuschung vor

In einem von hier aus geführten Verfahren konnte sich das Landgericht Aachen zur arglistigen Täuschung beim Hauskauf äußern. Dabei hat das Gericht zu Recht darauf verwiesen, dass enttäuschte Käufer nicht gleich von Arglist ausgehen dürfen, nur weil etwas nicht wie erwartet verlaufen ist – nicht jeder schlechte Kauf hat gleich einen arglistigen Verkäufer als Hintergrund:

Unabhängig davon, wie das Vertragsgespräch tatsächlich abgelaufen ist, ist hier nicht von einer Arglist des Beklagten auszugehen. Mit Arglist ist nicht gemeint, dass der Täuschende mit einer moralisch verwerflichen Gesinnung handeln müsste. Dies folgt u.a. aus dem Zweck des § 123 BGB, der von arglistiger Täuschung spricht. Der Sinn und Zweck dieser Vorschrift, ist es, den Schutz der rechtsgeschäftlichen Entscheidungsfreiheit zu gewährleisten (Münchener Kommentar! BGB, § 123 Rn. 1 ).

Der Täuschende kann sich daher nicht darauf berufen, er habe für den
Erklärungsempfänger nur „das Beste“ gewollt. Über „sein Bestes“ soll jeder selbst entscheiden können. Wirkt sich die Täuschung im Ergebnis tatsächlich vorteilhaft für den Getäuschten aus, so wird er ohnehin nicht anfechten; ansonsten aber soll er daran nicht gehindert werden. Nach alledem hat das Tatbestandselement der „Arglist“ keine eigenständige Bedeutung; „arg listig“ ist mit „vorsätzlich“ gleichzusetzen (Münchener Kommentar, BGB, § 123 Rn. 17). Der Handelnde muss die Unrichtigkeit seiner Angaben kennen oder für möglich halten, wobei bedingter Vorsatz genügt (Ellenberger in: Palandt, § 123 BGB Rn. 11 ).

Das ist soweit nichts neues, aber es ist wichtig: Käufer neigen schnell dazu, Verschwörungen zu wittern wo keine sind – und auch Verkäufer unterschätzen manchmal eigene Pflichten. Ein gut aufbereiteter Sachverhalt hilft in solchen Fällen massive weitere Kosten zu vermeiden.

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Autokauf: Arglistige Täuschung bei verschwiegenem Lenkgetriebeschaden

Das ist jetzt nicht wirklich eine neue Erkenntnis, aber was das Landgericht Köln (2 O 355/14) entschieden hat, muss immer wieder in Erinnerung gerufen werden: Auf massive Schäden muss man beim Verkauf hinweisen, andernfalls läuft man Gefahr, dass der Vertrag erfolgreich wegen arglistiger Täuschung angefochten wird:

Der Beklagte hat den Kläger über das Vorhandensein des Lenkgetriebeschadens vorsätzlich getäuscht, indem er diesen Mangel nicht im Zuge des Verkaufs am 18./19.04.2014 offenbart hat. Insoweit lag ein Informationsgefälle vor. Es kann dabei dahin stehen, ob der Beklagte beim Verkaufsgespräch gesagt hat, dass das Fahrzeug mangelfrei und in einem technisch einwandfreien Zustand sei. Jedenfalls müssen Umstände, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind, ungefragt offenbart werden. Bei besonders schwerwiegenden Mängeln muss sogar bereits der Verdacht geäußert werden (Palandt, BGB 75. Aufl., § 123 Rn. 5b). Die Bagatellgrenze ist hier ohne weiteres überschritten, da die Reparatur des Schadens fast 1/3 des vereinbarten Kaufpreises ausmachte. Zudem lässt sich festhalten, dass der Arglistvorwurf auch nicht durch eine gleichwohl erteilte TÜV-Plakette entkräftet wird (OLG Koblenz, Urteil vom 18. Mai 2000 – 5 U 1928/98).

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Autokauf: OLG München zum arglistigen Verschweigen eines Mangels

Das OLG München (23 U 1201/14) hat sich zur Frage des arglistigen Verschweigens eines Mangels äussern können. Dabei wurde letztlich nichts wirklich Neues festgestellt, aber die Rechtsprechung zur Annahme eines arglistigen Verschweigens gut aufbereitet. Die Entscheidung verdeutlicht nochmals, dass man als Käufer auf der einen Seite mit der Annahme einer Arglist nicht zu vorschnell sein darf, aber auch anders herum als Verkäufer erkennen muss, dass eine Arglist dort erkannt werden kann, wo man schlicht dumm agiert hat.
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VW-Abgasskandal: Pflichtverletzung durch „Schummelsoftware“ ist nicht unerheblich – Rücktritt möglich

Das Landgericht München I (23 O 23033/15) hat sich mit dem Rücktritt vom Kaufvertrag bei einem VW-PKW geäußert, der mit der so genannten „Schummelsoftware“ versehen war. Dabei klärte das Landgericht München I gleich zwei Punkte in einem Aufwasch, nämlich dass

  1. ein solcher Kaufvertrag unter Umständen erfolgreich angefochten werden kann und
  2. ein Rücktritt ohnehin im Raum steht.

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Autokauf: Bei Gebrauchtwagenkauf muss über Lenkgetriebeschaden aufgeklärt werden

Das Landgericht Köln (2 O 355/14) hat kurz und korrekt festgehalten, dass beim Verkauf eines Gebrauchtwagens über erhebliche Mängel zwingend zu belehren ist, wozu auch der Lenkgetriebeschaden gehört, andernfalls steht die Anfechtung wegen Arglist im Raum:

Der Beklagte erlangte den Kaufpreis durch Leistung vom Kläger. Diese Leistung erfolgte jedoch ohne Rechtsgrund, da der Kläger seine Willenserklärung erfolgreich wegen arglistiger Täuschung am 21.05.2014 angefochten hat, §§ 142 Abs. 1, 123 Abs. 1 BGB.

Der Beklagte hat den Kläger über das Vorhandensein des Lenkgetriebeschadens vorsätzlich getäuscht, indem er diesen Mangel nicht im Zuge des Verkaufs am 18./19.04.2014 offenbart hat. Insoweit lag ein Informationsgefälle vor. Es kann dabei dahin stehen, ob der Beklagte beim Verkaufsgespräch gesagt hat, dass das Fahrzeug mangelfrei und in einem technisch einwandfreien Zustand sei. Jedenfalls müssen Umstände, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind, ungefragt offenbart werden. Bei besonders schwerwiegenden Mängeln muss sogar bereits der Verdacht geäußert werden (Palandt, BGB 75. Aufl., § 123 Rn. 5b). Die Bagatellgrenze ist hier ohne weiteres überschritten, da die Reparatur des Schadens fast 1/3 des vereinbarten Kaufpreises ausmachte. Zudem lässt sich festhalten, dass der Arglistvorwurf auch nicht durch eine gleichwohl erteilte TÜV-Plakette entkräftet wird (OLG Koblenz, Urteil vom 18. Mai 2000 – 5 U 1928/98).

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Kaufrecht: Zur Arglist beim Hauskauf nach Mangelbeseitigung

Beim Bundesgerichtshof (V ZR 216/14) finden sich nochmals einige Ausführungen zur Arglist beim Hauskauf. Diesmal ging es um den Praxisrelevanten Fall, dass ein vormals aufgetretener Mangel durch Facharbeiten beseitigt werden sollte, die Beseitigung aber nicht abschliessend erfolgreich war und der Verkäufer hierauf nicht hingewiesen hat. Dies ist gleichwohl kein „eindeutiger Fall“ einer Arglist, denn es ist zu fragen welchen Kenntnisstand der Verkäufer hatte:

Hatte der Verkäufer eines Hausgrundstücks in der Vergangenheit ein Fachunternehmen mit der umfassenden Beseitigung eines Mangels (…) beauftragt, muss er sich nicht Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschaffen. Mit dem Absehen von einer Erfolgskontrolle nach Ausführung der Arbeiten nimmt er ein späteres Wiederauftreten des Mangels nicht billigend in Kauf. Kennt der Verkäufer dagegen konkrete Umstände, die den Verdacht begründen, die Mangelbeseitigung habe keinen Erfolg gehabt und teilt er diese Umstände dem Käufer nicht mit, nimmt er das Vorliegen eines Mangels in Kauf und handelt arglistig. (…)

Hatte der Verkäufer mit der umfassenden Beseitigung eines Mangels ein Fachunternehmen beauftragt, muss er sich nicht Kenntnis vom Erfolg der Sanierungsbemühungen verschaffen (…) Mit dem Absehen von einer Erfolgskontrolle nach Ausführung der Arbeiten nimmt er ein späteres Wiederauftreten des Mangels nicht billigend in Kauf (…) Anders liegt es dagegen, wenn der Verkäufer konkrete Umstände kennt, die den Verdacht begründen, die Mangelbeseitigung habe keinen Erfolg gehabt (…)

Darlegungs- und beweispflichtig für das Vorliegen sämtlicher Voraussetzungen der Arglist und damit auch der Kenntnis des Verkäufers von dem Mangel ist der Käufer (…) Dies gilt auch dann, wenn der Arglistvorwurf darauf gestützt wird, der Verkäufer habe sein Wissen über eine in der Vergangenheit unzureichend vorgenommene Mangelbeseitigung nicht offenbart. Der Verkäufer ist allerdings im Rahmen der ihm obliegenden sekundären Darlegungslast (…) gehalten, die Einzelheiten der von ihm ergriffenen Mangelbeseitigungsmaßnahmen näher zu erläutern. Die pauschale und nicht näher konkretisierte Behauptung, er habe den Mangel ordnungsgemäß beseitigen lassen, genügt diesen Anforderungen jedenfalls dann nicht, wenn er zur Darlegung weiterer Einzelheiten in der Lage ist.

Die Entscheidung untermauert nochmals, dass es wesentlicher Teil anwaltlicher Beratung von enttäuschten Käufern ist, heraus zu arbeiten, ob man sich nur getäuscht fühlt oder dies objektiv beweisen kann. Insbesondere die Erwartungshaltung vieler Käufer dahingehend, dass der Verkäufer ein Haus vor dem Verkauf prüfen muss, ist regelmäßig zu enttäuschen.