Mietrechtsreform: Fristlose Kündigung bei ausgebliebener Kaution ohne Abmahnung

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Die große Mietrechtsreform 2012 hat erst kürzlich den Bundestag in 3. Lesung überstanden. Inhaltlich darf man wohl getrost den Schwerpunkt im Bereich der energetischen Sanierung sehen, was mit gesondertem Beitrag noch dargestellt wird. Eine Änderung aber ist mir hier einen gesonderten Hinweis wert: Es wird ein neuer §569 Abs.2a BGB eingeführt

Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind beider Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung […] bedarf es nicht.

Sprich: Wer nach Inkrafttreten eine Kaution schuldig bleibt, die einer zweifachen Monatsmiete entspricht, kann fristlos aus wichtigem Grund gekündigt werden, wobei es keiner Abmahnung bedarf!

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Abmahnung vom Vermieter – Kein Rechtsschutz bei Unberechtigter Abmahnung durch den Vermieter

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Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 139/07) hat festgestellt, dass bei einer unberechtigten Abmahnung der Mieter vom Vermieter weder Beseitigung noch Unterlassung der Abmahnung verlangen kann. Ein solcher Anspruch ist weder in §§ 535 ff. BGB noch sonst gesetzlich geregelt. Er lässt sich insbesondere auch nicht aus allgemeinen Pflichten (§§ 241 Abs. 2, 242 BGB) herleiten, weil eine unberechtigte Abmahnung den Mieter nach Ansicht des BGH noch nicht in seinen Rechten verletzt.

Speziell ändert die Abmahnung nichts daran, dass der Vermieter, wenn er sich in einem späteren Kündigungsrechtsstreit auf das abgemahnte Verhalten stützen will, durch die ausgesprochene Abmahnung keinen Beweisvorsprung erlangt – sondern den vollen Beweis für die vorausgegangene Pflichtwidrigkeit zu führen hat. Ob das den jeweils betroffenen Mietern zu helfen vermag wenn die Abmahnung eintrudelt, darf getrost bezweifelt werden.

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Zum vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache

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Der vertragswidrige Gebrauch einer Mietsache berechtigt im Regelfall zur Kündigung – aber nicht immer. Ein Mieter wurde nach einem vertragswidrigen Gebrauch abgemahnt, stellte sein Verhalten aber nicht ein und meinte hinterher, dass die auch nach einiger Zeit nicht ausgesprochene Kündigung durch den Vermieter so zu deuten sei, dass der vertragswidrige Gebrauch nun akzeptiert (also vertragsgemäß) wäre. Dem ist mit dem KG in Berlin (8 U 87/10) nicht zuzustimmen: Auch wenn man als Vermieter nach der Abmahnung viel Zeit vergehen lässt, kann weiterhin die Kündigung ausgesprochen werden.

Anders kann es aber bei einer Untervermietung aussehen, wie der BGH (VIII ZR 74/10) zeigte: Hier erbat der Mieter vom Vermieter frühzeitig die Genehmigung zur Untervermietung. Wie sich später zeigte, war der Vermieter auch verpflichtet, dem Begehren zuzustimmen – verweigerte aber dennoch die Erlaubnis und kündigte später dem Mieter, der Untervermietete. Zu Unrecht, wie der BGH feststellte – eine Kündigung unter diesen Umständen ist rechtsmissbräuchlich.

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Wohnraummietrecht: Bei Beleidigungen droht Kündigung auch ohne Abmahnung

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Wer in einem Mietshaus die anderen Mietparteien mit Beleidigungen und nächtlichem Lärm traktiert, setzt nicht nur die nachbarschaftlichen Beziehungen aufs Spiel. Er riskiert vielmehr auch die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

Das zeigt ein von Amts- (AG) und Landgericht (LG) Coburg entschiedener Fall, bei dem verbal rabiaten Mietern erfolgreich gekündigt wurde. Schon kurz nach ihrem Einzug in ein Mehrfamilienhaus kam es zu massiven Streitigkeiten mit Mitbewohnern. Daraufhin kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis. Die Mieter widersprachen dieser Kündigung jedoch und zogen nicht aus, sodass die Vermieterin vor den Coburger Gerichten auf Räumung der Wohnung klagen musste.

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Nächtlicher Lärm: Vermieter kann dem Mieter, der trotz Abmahnung nachts überlaute Musik hört, fristlos kündigen

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Dass man als Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus auf die Nachtruhe der anderen Mietparteien Rücksicht nimmt, ist ein eigentlich selbstverständliches Gebot der Höflichkeit. Wer sich nicht daran hält, muss aber nicht nur mit der Verärgerung der Nachbarn rechnen. Ihm droht auch die fristlose Kündigung durch den Vermieter wegen Störung des Hausfriedens.

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Kündigungsrecht: Störung durch andere Mieter als fristloser Kündigungsgrund

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Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses kann vorliegen, wenn dem gewerblichen Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil durch Störungen von Dritten, zu denen auch andere Mieter zu rechnen sind, entzogen wird.

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Wohnraummietrecht: Kein Rechtsschutz gegen Abmahnungen

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Der Mieter einer Wohnung kann sich nicht durch Klage gegen eine von ihm als unberechtigt angesehene Abmahnung durch den Vermieter wehren.

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Kein Rechtsschutz gegen Abmahnungen im Mietrecht

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Urteil des Bundesgerichtshofs zur Frage des Rechtsschutzes gegen Abmahnungen im Wohnraummietrecht: Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte darüber zu entscheiden, ob der Mieter einer Wohnung im Wege der Klage gegen eine von ihm als unberechtigt angesehene Abmahnung durch den Vermieter vorgehen kann.

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Mietrecht: Keine fristlose Kündigung ohne Abmahnung

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Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat. Mietrecht: Keine fristlose Kündigung ohne Abmahnung weiterlesen

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