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Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts im „Corona-Lockdown“: Miete trotzdem zu zahlen

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Ein Einzelhändler, dessen Ladenlokal im „Corona­Lockdown“ für den Publikumsverkehr geschlossen werden musste, kann seine Mietzahlung nicht ohne Weiteres aussetzen oder reduzieren. Mit diesem Urteil hat das Oberlandesgericht Karlsruhe (7 U 109/20) eine entsprechende Entscheidung des Landgerichts Heidelberg bestätigt.

Zur Begründung hat das OLG ausgeführt, dass eine allgemeine, aufgrund der Corona­Pande­mie ausgesprochene Schließungsanordnung keinen Sachmangel des Mietobjekts begründet, der einen Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Der Zustand der Mieträume als solcher erlaubte die vertraglich vorgesehene Nutzung als Verkaufs­ und Lagerräume eines Einzel­handelsgeschäfts weiterhin, sodass auch unter diesem Aspekt die Mietzahlungspflicht nicht in Wegfall geriet.

Das OLG hat allerdings darauf hingewiesen, dass eine Unzumutbarkeit der vollständigen Miet­zahlung in solchen Fällen unter dem Gesichtspunkt eines „Wegfalls der Geschäftsgrundlage“ grundsätzlich in Betracht kommen kann. Dies setzt jedoch voraus, dass die Inanspruchnahme des Mieters zu einer Vernichtung seiner Existenz führen oder sein wirtschaftliches Fortkommen zumindest schwerwiegend beeinträchtigen würde und auch die Interessenlage des Vermieters eine Vertragsanpassung erlaubt.

Hierfür ist eine Prüfung der Umstände des Einzelfalls erforderlich, bei der unter anderem der Rückgang der Umsätze, mögliche Kompensationen durch Onlinehandel oder durch öffentliche Leistungen, ersparte Aufwendungen zum Beispiel durch Kurzarbeit sowie fort­ bestehende Vermögenswerte durch weiterhin verkaufbare Ware zu berücksichtigen sind.

Solche besonderen Umstände, die zu einer Unzumutbarkeit der Mietzahlung führen könnten, hatte der Einzelhändler im jetzt entschiedenen Fall nicht ausreichend geltend gemacht. Der Senat hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Die Entscheidung ist daher noch nicht rechtskräftig. (Quelle: Pressemitteilung des Gerichts)

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Von Rechtsanwalt Jens Ferner (Fachanwalt für Strafrecht & Fachanwalt für IT-Recht)

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