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Vertragsrecht & AGB-Recht

Sachmangel bei Hauskauf wegen in Exposé zugesicherter Eigenschaft des Hauses

Ein Sachmangel kann bei einem Hauskauf auch anzunehmen sein, wenn die bemängelte fehlende Eigenschaft des Hauses in dem notariellen Kaufvertrag keine Erwähnung findet. Allerdings hat Der Bundesgerichtshof – unter Bestätigung seiner früheren Rechtsprechung – nochmals betont, dass der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie für einen solchen Sachmangel – anders als für das Fehlen einer ausdrücklich vereinbarten Beschaffenheit – regelmäßig nicht haftet, wenn der Kaufvertrag einen allgemeinen Haftungsausschluss enthält (BGH, V ZR 274/16 unter Verweis auf V ZR 23/15).

Dazu auch bei uns:

Anders als man meint, ergibt sich aus der Notwendigkeit eines notariellen Kaufvertrages nicht, dass Eigenschaften der Kaufsache, die der Käufer aufgrund öffentlicher Äußerungen des Verkäufers nach § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB erwarten darf, keine zu erwartende Beschaffenheit des Hauses begründen, wenn sie in dem Kaufvertrag keine Erwähnung finden (siehe dazu BGH, V ZR 23/15 und V ZR 274/16).

Vielmehr ist es so, dass der notariellen Beurkundung mit der Rechtsprechung des BGH für Vereinbarungen über die Beschaffenheit der Kaufsache nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB eine Zäsurwirkung zukommt. Denn im Hinblick auf den Hintergrund des den Vertragsparteien bekannten Beurkundungserfordernisses kann der Käufer nicht davon ausgehen, dass der Verkäufer mit ihm eine bestimmte Beschaffenheit des Grundstücks oder Gebäudes – mit der Folge einer nicht ausschließbaren Haftung – vereinbaren will, wenn die geschuldete Beschaffenheit im Kaufvertrag nicht erwähnt wird (dazu BGH, V ZR 78/14).

Der BGH meint dazu, dass nicht davon ausgegangen werden kann, dass die Parteien einen nach § 125 Satz 1 BGB formnichtigen Vertrag schließen und sich auf die Möglichkeit der Heilung nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB verlassen wollen. Hierzu aber würde eine Auslegung führen, mit welcher die vorvertraglichen Äußerungen des Verkäufers über Eigenschaften des Kaufgegenstands eine – nicht beurkundete – Beschaffenheitsvereinbarung entnommen werden würde. Die in § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB genannten Anforderungen an die Kaufsache beruhen aber ja nicht auf einer beurkundungs- und auslegungsbedürftigen Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, sondern auf dem Gesetz. Die Annahme eines Sachmangels wegen des Fehlens einer Eigenschaft der Kaufsache, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB erwarten kann, setzt daher nicht voraus, dass diese Eigenschaft in dem notariellen Kaufvertrag Erwähnung findet (so ausdrücklich BGH, V ZR 256/16) und im weiteren:

Der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie haftet aber für einen solchen Sachmangel – anders als für das Fehlen einer nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbarten Beschaffenheit – in den Grenzen des § 444 BGB regelmäßig nicht, wenn der Kaufvertrag einen allgemeinen Haftungsausschluss enthält (vgl. Senat, Urteil vom 22. April 2016 – V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 12, 18). Nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung ist ein vereinbarter Haftungsausschluss für Sachmängel nämlich dahin auszulegen, dass er nicht für das Fehlen einer vertraglich (ausdrücklich oder stillschweigend) vereinbarten Beschaffenheit im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB gilt, wohl aber für Mängel nach § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB (vgl. Senat, Urteile vom 6. November 2015 – V ZR 78/14, BGHZ 207, 349 Rn. 9 und vom 22. April 2016 – V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 14; BGH, Urteile vom 29. November 2006 – VIII ZR 92/06, BGHZ 170, 86 Rn. 31, vom 19. Dezember 2012 – VIII ZR 96/12, NJW 2013, 1074 Rn. 19, vom 26. April 2017 – VIII ZR 233/15, WM 2015, 1225 Rn. 22 und vom 27. September 2017 – VIII ZR 271/16, NJW 2018, 146 Rn. 23).

BGH, V ZR 274/16

Rechtsanwalt Jens Ferner: Strafverteidiger & Fachanwalt für IT-Recht | 02404 92100 - kontakt@ferner-alsdorf.de

Von Rechtsanwalt Jens Ferner: Strafverteidiger & Fachanwalt für IT-Recht | 02404 92100 - kontakt@ferner-alsdorf.de

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