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WEG-Recht: Anspruch bei optischer Veränderung des Gesamteindrucks des Gebäudes

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Im Bereich des WEG-Rechts hat der BGH (V ZR 49/16) klargestellt, dass ein nach § 14 Nr. 1 WEG nicht hinzunehmender Nachteil im Grundsatz auch dann vorliegt, wenn eine bauliche Maßnahme am Sondereigentum auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes ausstrahlt und diesen erheblich verändert.

Um dies anzunehmen erfordert es einen Vorher-Nachher-Vergleich, bei dem in wertender Betrachtung der optische Gesamteindruck des Gebäudes vor der baulichen Maßnahme dem als Folge der baulichen Maßnahme ent- standenen optischen Gesamteindruck gegenüberzustellen ist. Auf bauliche Maßnahmen am Sondereigentum, die nur wegen ihrer Ausstrahlung auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes für andere Wohnungseigentümer einen Nachteil darstellen, sind die Vorschriften des § 22 Abs. 2 und 3 WEG dann dementsprechend anzuwenden. Handelt es sich bei der Maßnahme am Sondereigentum um eine Modernisierung oder modernisierende Instandsetzung, genügt es daher, wenn die in den genannten Vorschriften jeweils bestimmte Mehrheit der Wohnungseigentümer zustimmt.
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WEG-Recht: Kosten im Zweifel Sache der Gemeinschaft.

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Der BGH (V ZR 124/16) konnte im WEG-Recht klarstellen, dass zwar Kostenumlagen auf die Sondereigentümer möglich sind, im Zweifel aber entsprechend der gesetzlichen Wertung von einer Tragungspflicht der Gemeinschaft auszugehen ist:

Unterscheidet die Gemeinschaftsordnung begrifflich zwischen Instandhal- tung und Instandsetzung von Bauteilen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, und weist sie nur die Pflicht zu deren Instandhaltung einem Sondereigentümer zu, ist die Instandsetzung im Zweifel Sache der Gemeinschaft. (…) Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer davon abweichen, sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen; im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit (vgl. Senat, Urteil vom 2. März 2012 – V ZR 174/11, NZM 2012, 419 Rn. 7).

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WEG-Recht: Zuständigkeit der Eigentümergemeinschaft bei Austausch von Fenstern

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Der Austausch von Fenstern ist, sofern die Eigentümergemeinschaft für den Außenanstrich zuständig ist, in der Regel Sache der Eigentümergemeinschaft.
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Urteil: Videoüberwachung in der Wohnungseigentümergemeinschaft

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Das Amtsgericht Bergisch Gladbach (70 C 17/15) hat sich mit der Videoüberwachung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft auseinandergesetzt. Dabei hatte ein Sondereigentümer eine Türkameraanlage installiert, deren Aufnahme nur beim Klingeln ausgelöst wurde, wobei nur der Sondereigentümer auf seinem Monitor dann das aufgenommene Bild sehen konnte. Im Ergebnis sah das Gericht eine unzulässige Kameraüberwachung, nicht zuletzt weil dass Interesse an der Aufnahme ausschließlich den Schutz des jeweiligen Sondereigentums betrifft, hierfür aber Gemeinschaftseigentum insgesamt überwacht wird.

Die Entscheidung steht im Einklang mit entsprechender BGH-Rechtsprechung, muss aber mit Vorsicht genossen werden: Je nach Einzelfall, insbesondere bei engem zeitlichen Zusammenhang zu vorangegangenen Straftaten gegen den Sondereigentümer bietet sich durchaus eine andere Gewichtung der Interessen – wenn auch nur zeitweise – an.

Dazu auch bei uns: Rechtsprechungsübersicht zur Kameraüberwachung
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Urheberrecht & WEG: Zur Vergütungspflicht von Gemeinschaftsantennenanlagen

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Der u.a. für das Urheberrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft keine Vergütung für die Weiterübertragung der über die Gemeinschaftsantenne der Wohnanlage per Satellit empfangenen Fernseh- und Hörfunksignale durch ein Kabelnetz an die Empfangsgeräte der einzelnen Wohnungseigentümer schuldet.

Beachten Sie dazu auch: Die Rechtsprechung des AG Charlottenburg
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WEG: Bei Sanierungsmaßnahme ab 5.000 Euro Volumen müssen 3 Vergleichsangebote eingeholt werden

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Das Landgericht Dortmund (1 S 445/14) hat sich zur Pflicht der WEG geäußert, Vergleichsangebote vor einem Auftrag einholen zu müssen:

Gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG gehören zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung eine ordnungsmäßige Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Hierzu gehört, dass vor einer Instandsetzungsmaßnahme eine Bestandsaufnahme vorzunehmen ist, also der Schadensumfang zu ermitteln ist, dessen Ursachen sowie der Instandsetzungsbedarf. Da im Hinblick auf eine Sanierungsmaßnahme eine Kosten-Nutzen-Analyse zu erstellen ist, erfordert eine ordnungsmäßige Instandsetzungsmaßnahme, dass vor einer Auftragsvergabe drei Vergleichsangebote eingeholt werden (vgl. Bärmann, WEG, 12. Auflage, § 21, Rn. 112), jedenfalls nach ständiger Rechtsprechung der Kammer dann, wenn das Auftragsvolumen einen Betrag von etwa 5.000 EUR überschreitet.

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WEG-Recht: Keine Verwendung des „Ladens“ als Gaststätte

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Ist im Teilungsvertrag einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein Geschäftsraum als ‚Laden‘ ausgewiesen, darf er nicht als Gaststätte genutzt werden.
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Nachbarrecht: Zur Verjährung des Anspruchs auf Beseitigung von Ästen

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Das Landgericht Freiburg (3 S 143/14) hat sich mit der Frage beschäftigt, wann der Anspruch auf Beseitigung überhängender Äste („Überhang“) verjährt. Insoweit stellte das Landgericht in Übereinstimmung mit dem Bundesgerichtshof fest, dass der Anspruch auf Beseitigung überragender Zweige gegen einen Nachbarn gemäß § 1004 BGB der regelmäßigen Verjährung der §§ 195, 199 BGB unterliegt.

Aber: Dies gilt im Gegensatz zum Selbsthilferecht des § 910 BGB, der gerade keiner solchen Verjährung unterliegt! Das interessante Ergebnis ist, dass man zwar gerichtlich keinen Beseitigungsanspruch mehr durchsetzen kann – gleichwohl aber im Zuge der Selbstvornahme die Äste weiterhin grundsätzlich selber abschneiden kann. Doch auch hier ist Vorsicht angesagt, denn hier können Einwendungen entgegen gehalten werden, etwa wenn ein Interesse am Rückschnitt nicht erkennbar ist. Für Betroffene bedeutet das letztlich, dass sie nicht vollkommen schutzlos sind und ein einmal geduldetes herüber wachsen keinen Dauerzustand auf unbestimmte Zeit begründet.

Übrigens: Es gibt in Baden-Württemberg im Landesgesetz eine eigenständige Regelung zur Verjährung. Dazu hält das Gericht fest: „Die Regelung in § 26 Abs. 3 NRG BW, nach der u.a. „der Anspruch […] auf Beseitigung herüberragender Zweige […] der Verjährung nicht unterworfen [ist]“, führt zu keinem anderen Ergebnis“. Auch dies ist korrekt, denn das Landesrecht kann sich nur auf landesrechtliche Ansprüche, nicht aber auf bundesrechtliche beziehen!
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WEG-Recht: Zur Bestellung des Verwalters durch die WEG-Versammlung

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Der Bundesgerichtshof (V ZR 114/14) stellt hinsichtlich der Bestellung des Verwalters durch die Eigentümerversammlung fest:

Die Bestellung des Verwalters entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden; hiervon kann nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden.

Dazu auch bei uns: Zur Abberufung des Verwalters

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WEG: Zu Instandhaltungs- und Schadensersatzpflichten der Wohnungseigentümer

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Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein einzelner Wohnungseigentümer die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen kann, sofern diese zwingend erforderlich ist und sofort erfolgen muss; unter dieser Voraussetzung ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer kein Raum. Verzögern die übrigen Wohnungseigentümer die Beschlussfassung über eine solche Maßnahme schuldhaft, können sie sich schadensersatzpflichtig machen.
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WEG: Verwalter muss in der Jahresabrechnung die Heizkosten nach Verbrauch auf die Wohnungseigentümer umlegen

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Der BGH (Urteil vom 17. Februar 2012 – V ZR 251/10), hat festgestellt, dass in einer WEG die Heizkosten nach tatsächlichem Verbrauch umzulegen sind: Die Kläger, zwei Wohnungseigentümer, wenden sich gegen die Jahresabrechnung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dieser hatte bei den Heiz- und Warmwasserkosten nicht die tatsächlich angefallenen Verbrauchskosten, sondern die im Abrechnungsjahr an den Energieversorger geleisteten (Abschlags-) Zahlungen in die Jahresabrechnung eingestellt und auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Die Kläger sind der Meinung, der Verwalter müsse nach Verbrauch abrechnen. Ihre Klage war vor dem Landgericht als Berufungsgericht erfolgreich.

Die gegen das Urteil des Landgerichts gerichtete Revision der übrigen Wohnungseigentümer, die die Abrechnung für richtig halten, hatte teilweise Erfolg. Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass in die Gesamtabrechnung alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen stehen, aufzunehmen sind. Denn der Verwalter hat eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorzulegen, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein muss. Diesen Anforderungen genügt die Gesamtabrechnung nur, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen und die tatsächlichen Geldflüsse ausweist.

Bei den Einzelabrechnungen sind hingegen die Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu beachten, die eine verbrauchsabhängige Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten vorschreiben. Daher sind für die Verteilung in den Einzelabrechnungen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs maßgeblich. Die hiermit zwangsläufig verbundene Abweichung der Einzelabrechnungen von der Gesamtabrechnung muss der Verwalter aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit in der Abrechnung verständlich erläutern.

Im konkreten Fall entsprach daher zwar die Gesamtabrechnung ordnungsgemäßer Verwaltung, nicht aber die Einzelabrechnungen, da sie nicht den tatsächlichen Verbrauch zugrunde legten. Diese müssen neu erstellt werden.

(Quelle: Pressemitteilung des BGH)

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WEG: Einbau eines Treppenlifts muss unter bestimmten Voraussetzungen geduldet werden

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Der Einbau eines Treppenlifts ist eine bauliche Veränderung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes. Es handelt sich weder um eine Instandhaltung durch Erhaltung des ursprünglich ordnungsgemäßen Zustands, noch um eine modernisierende Instandsetzung durch Ersatz einer veralterten Anlage.

Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) München bedürfe der Einbau des Treppenlifts im gemeinsamen Treppenhaus daher der Zustimmung der anderen Miteigentümer. Allerdings bestehe grundsätzlich kein Anspruch auf Zustimmung zu dieser baulichen Veränderung. Würden allerdings die übrigen Wohnungseigentümer durch die bauliche Veränderung nicht über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt, bestehe gegen sie ein Anspruch auf Duldung der baulichen Maßnahme.

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WEG: Anspruch auf Unterlassung von Prostitution in teilweise gewerblich genutzten Gebäuden

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Auch in Gebäuden mit Wohnungen und gewerblich genutzten Flächen muss Prostitution nicht geduldet werden.

So entschied das Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken im Fall mehrerer Eigentümer von Wohnungen oder gewerblich genutzten Einheiten eines Gebäudes, das in einem Gewerbegebiet liegt. In der WEG-Anlage befindet sich ein Kfz-Sachverständigenbüro, eine Kfz-Reparaturwerkstatt, fünf Wohnungen werden nur zu Wohnzwecken genutzt und in drei vermieteten Wohnungen wird der Prostitution nachgegangen.

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