Arglist beim Hauskauf: Käufer muss mangelnde Aufklärung beweisen

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Ein häufiger Fall vorgeworfener Arglist beim Hauskauf ist, dass eine angeblich geschuldete vorherige Aufklärung durch den Verkäufer nicht stattgefunden hat – doch Vorsicht: Wenn ein Käufer beim Hauskauf vorbringt, dass der Verkäufer ihn arglistig nicht diesbezüglich aufgeklärt hat, so muss der Käufer die negative Tatsache beweisen, nicht aufgeklärt worden zu sein! Der Verkäufer muss im Rahmen seiner sekundären Darlegungslast lediglich vorbringen, wann, wie und wo er aufgeklärt haben will:

Grundsätzlich hat der Käufer – so die Vertragsparteien wie hier einen Haftungsausschluss vereinbart haben – nach § 444 BGB die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen sämtlicher den Anspruch begründender Umstände. Eine Täuschung durch Unterlassen einer gebotenen Aufklärung setzt eine Aufklärungspflicht voraus, die dementsprechend nach allgemeinen Grundsätzen vom Käufer zu beweisen ist. Denn der Käufer muss alle Umstände darlegen und beweisen, die den Arglisttatbestand ausfüllen (BGH, Urteil vom 12. November 2010 – V ZR 181/09). Das bestätigt auch die Rechtsprechung zu Fällen, in denen der Verkäufer die Erfüllung seiner Aufklärungspflicht durch konkrete Belehrung behauptet. Auch dann muss der Käufer die negative Tatsache beweisen, dass er nicht aufgeklärt worden ist. Im Rahmen seiner sekundären Darlegungslast muss der Verkäufer lediglich vortragen, wann, wo und wie er aufgeklärt haben will (vgl. BGH, Urteile vom 20. Oktober 2000 – V ZR 285/99; vom 12. November 2010, aaO, Rz. 12). Für die negative Tatsache, dass Mängel sichtbar waren, gilt nichts anderes. Der Verkäufer muss in einem derartigen Fall nur angeben, dass der Mangel seiner Art nach unabhängig vom Zeitpunkt und der Dauer der Besichtigung für jeden potentiellen Käufer ebenso sichtbar war wie für ihn (vgl. BGH, Urteil vom 21. September 2017 – V ZR 64/17, Rz. 13).

Oberlandesgericht Düsseldorf, 24 U 185/17

Hauskauf: Erkennbarkeit von Feuchtigkeitsschäden und Würdigung von Aussagen des Sachverständigen

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Beim Hauskauf sind Feuchtigkeitsschäden ein regelmäßiger Anlass für Streit und den Vorwurf arglistiger Täuschung. Das OLG Düsseldorf konnte hierzu klarstellen, dass hier vielfältige Ursachen vorliegen können und alleine der Umstand vorhandener Feuchtigkeitsschäden noch keinen Rückschluss auf einen Wissensvorsprung oder unterlassene Hinweise ermöglicht. Dabei hebt das OLG hervor, dass es Letztich auf die Einschätzung des Gerichts und nicht des Sachverständigen ankommt:

Ob Feuchtigkeitsschäden erkennbar sind und auch erkannt werden, ist ein individueller Prozess, der von vielfältigen Faktoren (z.B. Vorerfahrungen und Fachkenntnisse, Aufmerksamkeit, visuelle Wahrnehmungsfähigkeit, Häufigkeit der Benutzung der betroffenen Räume etc.) beeinflusst ist. Er ist auch nicht ohne weiteres einer bausachverständigen Begutachtung zugänglich, sondern gehört zum Bereich der allein dem Gericht obliegenden tatrichterlichen Feststellungen (…) Soweit der Sachverständige auf die von der Klägerin und deren Ehemann in dem selbständigen Beweisverfahren formulierte Frage nach der Erkennbarkeit angegeben hat, er sei „zu dem Eindruck gelangt, dass die streitgegenständlichen Feuchtigkeitserscheinungen für die Antragsgegner erkennbar waren“, darf zudem nicht außer Betracht gelassen werden, dass er den Keller in unmöbliertem Zustand begutachtet hat und keine Kenntnisse darüber hatte, an welchen Stellen zuvor Möbel gestanden haben. Der sich ihm gebotene optische Eindruck wich somit in nicht unerheblichem Maße von dem ab, der sich den Parteien während der Besichtigung und den Beklagten während der Dauer ihrer Nutzung geboten hatte.

Oberlandesgericht Düsseldorf, 24 U 216/17

Die Entscheidung ist richtig und wichtig, mit ihr ist nochmals zu betonen, dass die Annahme einer Arglist nicht voreilig erfolgen darf.

Hauskauf: Keine Hinweispflicht des Verkäufers bei behobenen Mängeln in Eigenleistung

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Feuchtigkeit & Arglist bei Hauskauf: Wenn in der Vergangenheit Schäden aufgetreten sind, muss ein Verkäufer hierauf nur hinweisen, wenn er es zumindest für möglich hält, dass die Schadensursache nicht ordnungsgemäß und nachhaltig behoben worden ist.

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Autokauf: Vertrag kann angefochten werden, wenn Auto wahrheitswidrig nicht scheckheftgepflegt ist

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Täuscht der Verkäufer bewusst wahrheitswidrig vor, das Fahrzeug sei scheckheftgepflegt, kann der Käufer den Kaufvertrag anfechten: So entschied es das Amtsgericht München (Amtsgericht München, Urteil vom 10.1.2018, 142 C 10499/17) und verurteilte den Autoverkäufer zur Rückzahlung des Kaufpreises von 4.500 EUR Zug um Zug gegen Übergabe des Mercedes Benz Sprinter. Der Beklagte hatte im Internet unter seinem Namen einen Gebrauchtwagen inseriert. Die Parteien einigten sich auf einen Preis von 4.500 EUR. Abends trafen sie sich in der Wohnung des Käufers. Dort war auch der Vater des Käufers zugegen. Unstreitig übergab der Beklagte bei diesem Treffen dem Käufer alle Fahrzeugpapiere und Schlüssel und überließ ihm auch das Fahrzeug selbst. Es wurde ein Kaufvertrag ausgefüllt und von beiden Parteien unterschrieben, vom Beklagten unter der Bezeichnung „Verkäufer“.

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Altlasten: Verdacht aufgrund früherer Nutzung genügt für Sachmangel

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Begründet die frühere Nutzung eines Grundstücks einen Altlastenverdacht, hat das Grundstück einen Sachmangel. Weitere Umstände müssen nicht hinzutreten. Insbesondere bedarf es für die Annahme eines Sachmangels keiner zusätzlichen Tatsachen, die auf das Vorhandensein von Altlasten hindeuten.

Das folgt aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 21.7.2017, V ZR 250/15). Die Richter entschieden zudem, dass ein Verkäufer objektiv arglistig handelt, wenn er eine ihm bekannte frühere Nutzung des Grundstücks, die einen Altlastenverdacht begründet, verschweigt. Bezogen auf den subjektiven Tatbestand der Arglist hält der Verkäufer einen Sachmangel mindestens für möglich, wenn er die frühere Nutzung des Grundstücks kannte und es zumindest für möglich hielt, dass diese einen Altlastenverdacht begründet. Auch insoweit müssen keine konkreten – dem Verkäufer bekannten – Tatsachen hinzutreten, die den Altlastenverdacht erhärten.

Kaufrecht: Kaufvertrag über ein bockiges Pferd kann rückabgewickelt werden

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Entspricht ein verkauftes Pferd nicht der vereinbarten Beschaffenheit, kann die Käuferin vom Vertrag zurücktreten: Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits vor dem Oberlandesgericht Oldenburg (OLG Oldenburg, Urteil vom 1.2.2018, 1 U 51/16). Geklagt hatte eine Frau, die im Alter von 58 Jahren begonnen hatte, Reitunterricht zu nehmen. Sie suchte ein umgängliches und leichtrittiges sowie lektionssicheres Lehrpferd, das für sie mit ihren geringen Erfahrungen geeignet sein sollte. Der Beklagte aus dem Landkreis Emsland stellte ihr das Pferd „Comingo“ vor. Nach drei Proberitten wurde der Kauf besiegelt. In der Folge stellte sich heraus, dass das Pferd nicht so einfach zu handhaben war. Es ließ sich kaum longieren und musste beim Aufsteigen festgehalten werden. Die Reiterin erklärte den Rücktritt vom Kaufvertrag wegen eines „Sachmangels“. Das Pferd habe nicht die vereinbarte Beschaffenheit. Der Verkäufer wollte von einem Rücktritt nichts wissen. An sich handele es sich bei Comingo um ein braves und leicht zu handhabendes Pferd.

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OLG Köln: Erfolgsort der Nacherfüllung – Verkäufer muss Transportkosten übernehmen

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Unter Berücksichtigung der entsprechenden Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes hat das Oberlandesgericht Köln, 16 U 113/18, zur Nacherfüllung hinsichtlich Erfolgsort und Transportkosten nunmehr auch nochmals klarstellen können:

  • Welcher Ort der Erfüllungsort ist, an dem die Nacherfüllung gemäß § 439 BGB zu erfolgen hat, lässt sich den Vorschriften des Kaufrechts nicht entnehmen. Es gilt die Grundregel, dass die Leistung an dem Ort zu erfolgen hat, an welchem der Schuldner des Nacherfüllungsanspruchs – also der Verkäufer – zur Zeit der Entstehung des Schuldverhältnisses seinen Wohnsitz hatte oder, wenn der Schuldner seine gewerbliche Niederlassung an einem anderen Ort hatte, am Ort der Niederlassung. Bei Geschäften des täglichen Lebens wie etwa bei einem Kauf in einem Ladengeschäft oder bei Erforderlichkeit aufwändiger Diagnose- oder Reparaturarbeiten liege der Erfüllungsort regelmäßig beim Verkäufer.
  • Ist eine mangelhafte Kaufsache im Rahmen der Nacherfüllung an den Ort der Nacherfüllung zu transportieren, so hat der Verkäufer den Käufer von den damit verbundenen Aufwendungen freizustellen. Das kann durch die Zahlung eines Transportkostenvorschusses geschehen. Die Freistellung kann grundsätzlich aber auch in der Weise erfolgen, dass der Verkäufer die Sache abholt und auf eigene Kosten zum Ort der Nacherfüllung transportiert.
  • Dieser Freistellungsanspruch hinsichtlich der Transportkosten schließt auch den Rücktransport der verkauften und mangelbehafteten Sache nach der Reparatur mit ein. 
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Autokauf: Kein gutgläubiger Erwerb vom Nichtberechtigten beim Autokauf in Italien

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Nach italienischem Recht ist ein gutgläubiger Erwerb an einem gestohlenen Kraftfahrzeug nicht möglich: Das folgt aus einer Entscheidung des Landgerichts Köln (LG Köln, Urteil vom 9.2.2018, 4 O 385/16). In dem Fall hatte ein Mann sein Traumauto in Italien gefunden. Für 32.900 EUR erwarb er in Mailand einen Porsche Carrera von „Giovanni“. Fahrzeugschlüssel, ADAC-Kaufvertrag, alles schien seine Richtigkeit zu haben. Doch als er das Fahrzeug nach dem Transport nach Deutschland zulassen wollte, bekam er einen Schreck: das Fahrzeug war im System der Zulassungsstelle zur Fahndung zwecks Sicherstellung vermerkt. Es wurde daher umgehend von der Staatsanwaltschaft beschlagnahmt. Er erhielt das Fahrzeug zwar zurück. 

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Hauskauf: Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich Mieteinnahmen eines Mehrfamilienhauses

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Beim Hauskauf kann eine Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Jahresnettomiete im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses angenommen werden. So gehören die aus der Bewirtschaftung eines bebauten, vermieteten Grundstücks erzielten Mieterträge und die aufzuwendenden Betriebskosten zu den Eigenschaften, die Gegenstand einer von den Kaufvertragsparteien vereinbarten Beschaffenheit des Grundstücks nach § 434 Abs. 1 S. 1 BGB sein können (BGH, ZR 228/09). Jede nach früherem Recht zusicherungsfähige Eigenschaft einer Sache kann problemlos eine Beschaffenheit im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB sein (BGH, V ZR 228/09). Dass dies auch konkludiert ohne ausdrückliche Vereinbarung, etwa durch Bezugnahme auf eine Anlage mit Umsätzen, geschehen kann, hat das OLG Köln deutlich gemacht:

Zwar ist der Anlage nicht die ausdrücklich Erklärung zu entnehmen, dass die Verkäuferin eine Jahresnettomiete in dieser Höhe zusichert bzw. die Verbindlichkeit dieser Angabe ausdrücklich betont wird. Dies ist aber für eine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des § 434 Abs. 1 BGB auch nicht zwingend erforderlich. Für eine Beschaffenheitsvereinbarung in Bezug auf einen Mietertrag reicht es z.B. aus, wenn im Kaufvertrag auf einen Mietvertrag Bezug genommen wird und darin konkrete Einnahmen genannt werden. Angaben eines Mietertrages sind, auch wenn nur die Größenordnung genannt wird, ferner dann eine Beschaffenheitsvereinbarung, wenn der Käufer sie als vertraglich ansehen kann (MüKoBGB/Westermann, BGB, § 434 Rn. 59).

Denn der zur Zeit des Vertragsabschlusses tatsächlich aus einem Hausgrundstück gezogene Nutzen gilt nach der Verkehrsanschauung als ein sicherer Maßstab und als eine der wichtigsten Grundlagen für die Ertragsfähigkeit und damit für die Wertschätzung des Grundstückes. Werden die tatsächlich erzielten Mieterträge in einem Grundstückskaufvertrag aufgeführt und ausdrücklich zum Gegenstand der Vereinbarungen gemacht, dann spricht dies grundsätzlich für eine vertragsmäßige Zusicherung. Eine andere Würdigung kann sich nur aus besonderen Umständen des Einzelfalles ergeben (BGH, Urteil vom 26.02.1993, V ZR 270/91, NJW 1993, 1385, BGH NJW 1990, zitiert nach juris). Das heißt: Die in einem Kaufvertrag enthaltenen und ausdrücklich zum Gegenstand der Vereinbarungen gemachten Angaben über tatsächlich erzielte Mieterträge sind als Zusicherung einer Eigenschaft (bzw. Beschaffenheitsvereinbarung) zu verstehen, wenn der Käufer nicht auf Grund besonderer Umstände andere Vorstellungen über den Wert des Kaufgrundstücks hegt, als sie nach der Verkehrsanschauung bei solchen Objekten mit dem zugesicherten Mietertrag verbunden sind (…) Vorliegend spricht für die Bedeutung der in der „Mieterliste Tstaße“ enthaltenen Angaben zu den Mieterträgen als Beschaffenheitsvereinbarung, dass sie als Anlage zum notariellen Kaufvertrag genommen wurde. Sie ist also unmittelbarerer Inhalt des Kaufvertrages geworden, und es wird nicht nur indirekt ein Verweis auf eine Unterlage außerhalb des Vertrages vorgenommen (wie dies beispielsweise bei einem Exposé oder einem Mietvertrag der Fall ist, was für eine Beschaffenheitsvereinbarung u.U. gleichwohl ausreichend sein könnte). Die Jahresnettomiete stellt sich zudem durch den Fettdruck als Essenz der in der Anlage zuvor genannten Einzelangaben der auf die jeweiligen Wohnungen entfallenden Warmmieten dar und ergibt sich schlüssig aus der Summe der Bruttomieten abzüglich der Betriebskosten. 

Oberlandesgericht Köln, 3 U 24/18

Besonders beeindruckend ist hier die nicht nur vorgenommene Wertung der Umstände, sondern auch inwieweit das Gericht die Gestaltung (“Fettdruck”) gewertet hat. Dass sich dabei die Mieteinnahmen – wenn nicht anders vereinbart – auf den Zeitpunkt jedenfalls des Kaufvertragsschlusses beziehen sollte sich von selbst verstehen; vorliegend war das Problem, das die Mieteinnahmen zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses schon gar nicht vorlagen.

Hinweis: Wer in Erwartung von Mieteinnahmen ein Haus kauft sollte sich diese zusichern lassen. Bei einer Täuschung stehen vom Rücktritt bis zum Schadensersatz dann sämtliche Möglichkeiten grundsätzlich zur Verfügung.

Hauskauf: Reservierungsvertrag bedarf notarieller Beurkundung – auch bei enthaltenem Bauträgervertrag

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Reservierungsvereinbarung beim Hauskauf ist nur bei Beurkundung verbindlich: Beim Hauskauf sind Reservierungsverträge verbreitet – hier geht es darum, dass der potentielle Käufer sich zum späteren Kauf verpflichtet, der Verkäufer zusichert, hinsichtlich dieses Grundstücks keinen anderen Käufer zu bedienen. Sollte der Käufer dann doch kein Interesse mehr haben, zahlt er “für die Reservierung” einen bestimmten Betrag – auf dem Weg soll ein direkter Gang zum Notar verhindert werden. Allerdings sind solche Reservierungsvereinbarungen regelmäßig entsprechend § 125 BGB i.V.m. § 311b Abs. 1 BGB ist unwirksam, wenn sie nicht notariell beurkundet wurden.

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Abgasskandal: PKW mit Schummelsoftware hat Sachmangel

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Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 225/17) hat in einer Pressemitteilung kund getan, dass man wohl bei “Schummelsoftware” in PKW mit einer Abschaltautomatik von einem Sachmangel ausgehen kann:

In diesem Beschluss hat der Senat die Parteien auf seine vorläufige Rechtsauffassung hinwiesen, dass bei einem Fahrzeug, welches bei Übergabe an den Käufer mit einer unzulässigen Abschalteinrichtung ausgestattet ist, die den Stickoxidausstoß auf dem Prüfstand gegenüber dem normalen Fahrbetrieb reduziert, vom Vorliegen eines Sachmangels auszugehen sein dürfte (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB), weil die Gefahr einer Betriebsuntersagung durch die für die Zulassung zum Straßenverkehr zuständige Behörde besteht und es damit an der Eignung der Sache für die gewöhnliche Verwendung (Nutzung im Straßenverkehr) fehlen dürfte. 

Zudem hat der Senat die Parteien auf seine vorläufige Einschätzung hingewiesen, dass die Auffassung des Berufungsgerichts rechtsfehlerhaft sein könnte, die vom Käufer gemäß § 439 Abs. 1 Alt. 2 BGB geforderte Ersatzlieferung eines mangelfreien Neufahrzeugs sei unmöglich (§ 275 Abs. 1 BGB), weil der Kläger ein Fahrzeug der ersten Generation der betreffenden Serie (hier: VW Tiguan 2.0 TDI) erworben habe, diese aber nicht mehr hergestellt werde und ein solches Modell auch nicht mehr beschafft werden könne. Denn im Hinblick auf den Inhalt der vom Verkäufer vertraglich übernommenen Beschaffungspflicht dürfte – anders als das Berufungsgericht gemeint hat – ein mit einem nachträglichen Modellwechsel einhergehender mehr oder weniger großer Änderungsumfang für die Interessenlage des Verkäufers in der Regel ohne Belang sein. Vielmehr dürfte es – nicht anders als sei das betreffende Modell noch lieferbar – im Wesentlichen auf die Höhe der Ersatzbeschaffungskosten ankommen. Dies führt jedoch nicht zur Unmöglichkeit der Leistung gemäß § 275 Abs. 1 BGB; vielmehr kann der Verkäufer eine Ersatzlieferung gegebenenfalls unter den im Einzelfall festzustellenden Voraussetzungen des § 439 Abs. 4 BGB verweigern, sofern die Ersatzlieferung nur mit unverhältnismäßigen Kosten möglich ist.

Pressemitteilung des BGH vom 22.02.2019 zur Sache VIII ZR 225/17

Hauskauf: Sachmangel bei Befall einer Immobilie mit Ungeziefer

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Wenn eine Immobilie mit Ungeziefer belastet ist – wozu hier auch ein Marder gehört – liegt ein Sachmangel vor:

Beim Befall einer Immobilie mit Ungeziefer, wie im vorliegenden Fall mit einem Marder, ist ohne Zweifel von einem wertmindernden Faktor auszugehen, da sich hieraus – wie sich im vorliegenden Fall letztendlich gezeigt hat – nicht nur Unannehmlichkeiten ergeben können, sondern hierdurch auch erhebliche Schäden verursacht werden können. Für die seitens der Klagepartei geltend gemachten Schäden haften die Beklagten als Verkäufer jedoch nur dann, wenn ihnen dies bekannt war und sie für möglich hielten und billigend in Kauf nahmen, dass dem Kläger dieser Fehler nicht bekannt war und er bei Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem tatsächlich vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Dem Kläger ist der ihm obliegende Nachweis des arglistigen Verschweigens des Mangels durch die Beklagten jedoch nicht gelungen (…) In dem der Entscheidung des Oberlandesgerichtes Koblenz vom 15.1.2013, Az.: 4 U 874/12, zugrundeliegenden Sachverhalt stand fest, dass der Marder einen unvorstellbaren Lärm verursacht hatte und der Lebensalltag in einem solchem Maße beeinträchtigt war, dass mit großflächiger Schädigung des Dachraumes, auch noch nach einer durchgeführten Sanierung zu rechnen gewesen sei.

Landgericht Hof, 12 O 345/13

Pferdekauf: Für Freizeitreiter geeignetes Pferd

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Es ist nicht selten, dass nach einem Pferdekauf der Käufer vom Kaufvertrag zurück treten möchte, weil das Pferd sich nicht wie erwartet verhält. Vor dem Hintergrund konnte das Landgericht Coburg etwas zu dem Vertragspassus “für Freizeitreiter geeignet” erklären:

Zwar ist die vertraglich vorausgesetzte Verwendung das Reiten des Pferdes durch einen Freizeitreiter. Obwohl der Kläger unstreitig ein Freizeitreiter ist, kann jedoch hieraus nicht der Schluss gezogen werden, dass das Pferd generell für jeden Freizeitreiter ungeeignet ist. Der Begriff Freizeitreiter definiert sich zum einen durch die Abgrenzung zum Profireiter, d. h. dem Fehlen einer berufsmäßigen reiterlichen Ausbildung, und zum anderen durch die Tatsache, dass ein Freizeitreiter nicht täglich über mehrere Stunden, sondern eben nur in seiner Freizeit, möglicherweise nur gelegentlich Umgang mit dem Pferd hat. Der Begriff Freizeitreiter sagt jedoch nichts über die reiterlichen Fähigkeiten bzw. die Erfahrungen aus, die ein Reiter bereits mit Pferden und dem Reiten hat. Bewusst hat auch der Sachverständige den Kläger ausdrücklich nicht als Freizeitreiter, sondern als unerfahrenen Reiter bezeichnet, da der Begriff Freizeitreiter keinen Rückschluss auf das reiterliche Vermögen zulasse. Dem schließt sich das erkennende Gericht an. Der Begriff Freizeitreiter ist nicht mit „Anfänger“ oder „unerfahrener Reiter“ gleichzusetzen. Dass der Kläger im Umgang mit Pferden und im Reiten unerfahren ist, liegt allein in seinem Risikobereich. 

LG Coburg, 23 O 500/14