Höfeordnung: Gebührenfreiheit der Löschung des Hofvermerks

Höfeordnung: Gebührenfreiheit der Löschung des Hofvermerks - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Das Oberlandesgericht Hamm, 10 W 150/15, hat klargestellt, dass die Löschung des Hofvermerks gerichtsgebührenfrei ist. Der insoweit im Raum stehende Gebührentatbestand (Nr. 15112 KV-GNotKG) ist mit dem OLG auf das Verfahren zur Löschung des Hofvermerks nicht anzuwenden – wobei dies zwischen den OLG durchaus umstritten ist. Das OLG Hamm verweist auf § 3 Abs. 1 HöfeVO und analysiert, dass es dem Willen des Gesetzgebers entspricht, dass die früher anerkannte umfassende Gebührenfreiheit für das gesamte Verfahren zur Eintragung und Löschung eines Hofvermerks sowohl für die Verfahrenshandlungen des Landwirtschaftsgerichts als auch für die Verfahrenshandlungen des Grundbuchamts beibehalten bleiben soll.

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Mietrecht: Eigenmächtige Räumung durch Vermieter ist unzulässig

Mietrecht: Eigenmächtige Räumung durch Vermieter ist unzulässig - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Wenn einem Mieter der Besitz durch verbotene Eigenmacht entzogen worden ist, darf er sich sofort nach der Entziehung wieder den Besitz an der Wohnung verschaffen: Das Amtsgericht München bestätigte nach mündlicher Verhandlung durch Urteil vom 13.6.2017 eine bereits im Mai 2017 erlassene einstweilige Verfügung, die dem Vermieter anwies dem Mieter wieder Besitz an seiner Wohnung einzuräumen und den ursprünglichen Zustand inklusive der zuvor vorhandenen Möbel wiederherzustellen.
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Ungenehmigte Video(mit)beobachtung des Nachbargrundstücks ist unzulässig

Ungenehmigte Video(mit)beobachtung des Nachbargrundstücks ist unzulässig - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Das Amtsgericht München verurteilte am 14.11.2017 den Beklagten es bei Meidung eines Ordnungsgeldes ersatzweise Ordnungshaft zu unterlassen, mittels der an einem Baum auf seinem Grundstück in Ottobrunn bei München installierten Videokamera das von dem klagenden Ehepaar gemietete Nachbargrundstück zu beobachten, insbesondere Bildnisse oder Filmaufnahmen vom Grundstück oder darauf befindlichen Personen anzufertigen, zu speichern, zu vervielfältigen, aufzubewahren oder in sonstiger Weise zu verwenden. Darüber hinaus hat er die Kosten des amtsgerichtlichen Verfahrens einschließlich vorgerichtlicher Anwaltskosten von ca. 2600 Euro zu tragen.
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Nachbarrecht: Grundstückseigentümer haftet für durch Handwerker ausgelösten Brand

Nachbarrecht: Grundstückseigentümer haftet für durch Handwerker ausgelösten Brand - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der BGH (V ZR 311/16) konnte klären, dass ein Grundstückseigentümer, der einen Handwerker Reparaturarbeiten am Haus vornehmen lässt, als Störer im Sinne des § 1004 Abs. 1 BGB verantwortlich ist, wenn das Haus infolge der Arbeiten in Brand gerät und das Nachbargrundstück beschädigt wird. Dass der Handwerker sorgfältig ausgesucht wurde, ändert hieran mit dem BGH nichts. Die Folge ist ein hinsichtlich des Schadens bestehender Ausgleichsanspruch: Ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch ist nach ständiger Rechtsprechung des BGH dann gegeben, wenn von einem Grundstück im Rahmen privatwirtschaftlicher Benutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die der Eigentümer oder Besitzer des betroffenen Grundstücks nicht dulden muss, aus besonderen Gründen jedoch nicht gemäß § 1004 Abs. 1, § 862 Abs. 1 BGB unterbinden kann, sofern er hierdurch Nachteile erleidet, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen. Schon früher hatte der BGH klargestellt, dass hiervon auszugehen ist, wenn ein Brand auf ein fremdes Grundstück übergreift, da der Nachbar die Gefahr in aller Regel nicht erkennen und die Einwirkungen auf sein Grundstück daher nicht rechtzeitig abwehren kann (BGH, V ZR 47/07).
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Nachbarrecht: Zur Annahme einer Grenzeinrichtung und Beseitigung einer Grenzeinrichtung

Nachbarrecht: Zur Annahme einer Grenzeinrichtung und Beseitigung einer Grenzeinrichtung - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der BGH (V ZR 42/17) konnte festhalten, dass bei einer schon länger bestehenden Einrichtung, die sich wegen ihrer Vorteilhaftigkeit für beide Seiten objektiv als Grenzeinrichtung darstellt, eine Vermutung dafür spricht, dass diese mit dem Willen beider Nachbarn errichtet worden ist.

Entsprechend der gesetzlichen Regelung in § 922 Satz 3 BGB darf eine Grenzeinrichtung, an deren Fortbestand einer der Nachbarn ein Interesse hat, nicht ohne dessen Zustimmung beseitigt oder geändert werden. Haben Grundstücksnachbarn sich – ausdrücklich oder stillschweigend – für eine bestimmte Grenzeinrichtung entschieden, so kann jeder Nachbar die Erhaltung der Grenzanlage auch in ihrer äußeren Beschaffenheit und in ihrem Erscheinungsbild verlangen. Wird sie in ihrem Erscheinungsbild etwa durch einen daneben errichteten Holzzaun wesentlich beeinträchtigt, so kann nach § 922 Satz 3, § 1004 BGB dessen Beseitigung verlangt werden:

Für das Vorliegen einer Grenzeinrichtung im Sinne des § 921 BGB ist erforderlich, aber auch ausreichend, dass die auf der Grundstücksgrenze gelegene Einrichtung ihrer objektiven Beschaffenheit nach dem Vorteil beider Grundstücke dient. So genügt etwa für die Annahme einer Grenzeinrichtung eine zur gemeinsamen Benutzung verwendete und eingerichtete Fläche. Hierunter fällt etwa ein von den Grundstücksnachbarn gemeinsam benutzter Zufahrtsweg, auch wenn er nicht geeignet ist, den genauen Grenzverlauf zu markieren, sondern anderen Zwecken dient (vgl. Senat, Urteil vom 7. März 2003 – V ZR 11/02, BGHZ 154, 139, 143 ff. mwN). Der Vereinbarung einzelner Funktionen einer Grenzeinrichtung bedarf es daher entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht.

Auch ist die Grenzeinrichtung in ihrer gesamten Beschaffenheit geschützt. Der in § 922 Satz 3 BGB vorgesehene Bestandsschutz ist nicht auf die Substanz der Grenzeinrichtung beschränkt. Die Vorschrift will auch die Aufhebung oder Minderung des Bestimmungszwecks der Einrichtung und deren Brauchbarkeit in dem bisherigen Umfang für diesen Zweck zum Nachteil des Nachbarn verhindern (vgl. Senat, Urteil vom 27. Juli 2012 – V ZR 2/12, Grundeigentum 2012, 1309 Rn. 8). Geschützt ist dabei auch das nach außen hervortretende Bild der Grenzanlage vor Veränderungen (vgl. Senat, Urteil vom 23. November 1984 – V ZR 176/83, NJW 1985, 1458, 1460; Urteil vom 9. Februar 1979 – V ZR 108/77, BGHZ 73, 272, 274 f.). Das Erscheinungsbild einer Grenzeinrichtung ist Bestandteil ihrer Zweckbestimmung und kann von der ihr immanenten Ausgleichsfunktion zwischen den Interessen der Grundstücksnachbarn nicht getrennt werden. Es kann daher ohne Zustimmung des Nachbarn nicht verändert werden. Die Ausgleichsfunktion umfasst rein optisch-ästhetische Gesichtspunkte, kann aber auch darüber hinausgehen. So kann das äußere Erscheinungsbild auch Bedeutung für den Lichteinfall auf ein Grundstück oder für gestalterische Aspekte, etwa der Erhaltung einer räumlich großzügigen Wirkung einer Außenfläche, haben. Wegen dieser Teilhabe an dem Bestandsschutz einer Grenzanlage nach § 922 Satz 3 BGB bestehen entgegen der Ansicht der Beklagten keine Bedenken gegen den hier geltend gemachten Beseitigungsanspruch unter dem Gesichtspunkt der Eigentumsgarantie nach Art. 14 Abs. 1 GG. Die Regelungen der §§ 921, 922 BGB sind Ausprägungen der Inhalts- und Schrankenbestimmung des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG (vgl. Senat, Urteil vom 11. April 2008 – V ZR 158/07, NJW 2008, 2032 Rn. 18).

Fahrzeug des Mieters unterliegt dem Vermieterpfandrecht

Fahrzeug des Mieters unterliegt dem Vermieterpfandrecht - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der Bundesgerichtshof (XII ZR 95/16) konnte klarstellen, dass das Fahrzeug des Mieters grundsätzlich dem Vermieterpfandrecht unterliegt. Denn mit dem BGH umfasst das Vermieterpfandrecht auch Fahrzeuge des Mieters, die auf dem gemieteten Grundstück regelmäßig abgestellt werden. Aber: Das Pfandrecht erlischt, wenn das Fahrzeug für die Durchführung einer Fahrt von dem Mietgrundstück – auch nur vorübergehend – entfernt wird. Es entsteht sodann von neuem, sobald das Fahrzeug später wieder auf dem Grundstück abgestellt wird.
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Nachbarrecht: Ausgleichsanspruch für erhöhten Reinigungsaufwand infolge Laufabwurfs

Nachbarrecht: Ausgleichsanspruch für erhöhten Reinigungsaufwand infolge Laufabwurfs - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der Bundesgerichtshof (V ZR 8/17) hat bestätigt, dass dem Nachbarn, der Laubbefall von rechtswidrig aufgestellte aber nicht mehr zulässig zu schneidenden oder entfernenden Bäumen zu erdulden hat, ein Entschädigungsanspruch hinsichtlich Kosten der Laubbseitigung zustehen kann. Es geht um den Fall von Bäumen, die den landesrechtlich vorgeschriebenen Grenzabstand zwar nicht einhalten – deren Beseitigung oder Zurückschneiden wegen des Ablaufs der dafür in dem Landesnachbarrecht vorgesehenen Ausschlussfrist aber nicht mehr verlangt werden kann.

Hinweis: Beachten Sie dazu auch meine Ausführungen zu den nachbarrechtlichen Ansprüchen bei Laubfall

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Mietrecht: Schriftformheilungsklausel im Mietvertrag unwirksam

Mietrecht: Schriftformheilungsklausel im Mietvertrag unwirksam - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Eine Schriftformheilungsklausel im Mietvertrag ist unwirksam, wie der BGH (XII ZR 114/16) nunmehr klarstellen konnte. Dabei kann mit dem BGH eine Mitwirkungspflicht von Vertragsparteien am Zustandekommen eines der Schriftform entsprechenden Mietvertrages bestehen; etwa dann, wenn in einem Vorvertrag vereinbart worden ist, ein langfristiges Mietverhältnis zu begründen. Möglich ist auch, dass sich Vertragsparteien im Hinblick auf nachträglich zustande gekommene Vereinbarungen verpflichten, insofern dafür zu sorgen, dass die Schriftform gewahrt und damit die langfristige Bindung an den Mietvertrag sichergestellt wird. Offen aber war bisher, inwieweit einer Schriftformheilungsklausel im Übrigen Rechtswirkungen mit Blick auf § 550 BGB zukommen können, wozu in Rechtsprechung und Literatur verschiedene Auffassungen vertreten werden. Nunmehr hat sich der BGH der Meinung, nach der Schriftformheilungsklauseln stets unwirksam sind, angeschlossen:

Bei der Vorschrift des § 550 BGB handelt es sich nach allgemeiner Ansicht um zwingendes Recht (Senatsurteil BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 27; vgl. auch BT-Drucks. 14/4553 S. 47; Staudinger/Emmerich BGB [Updatestand: 27. März 2017] § 550 Rn. 46). Sie will nach ständiger Rechtsprechung des Senats nicht nur sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Mietvertrag ersehen kann. Vielmehr dient sie ebenfalls dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden auch zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien zu gewährleisten und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen (Senatsurteile vom 17. Juni 2015 – XII ZR 98/13 – NJW 2015, 2648 Rn. 33; BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rn. 26; BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 17; BGHZ 139, 123 = NJW 1998, 2664, 2666 und BGHZ 136, 357 = NJW 1998, 58, 61). In Kenntnis dieser Rechtsprechung hat der Gesetzgeber die frühere Vorschrift des § 566 BGB im Zuge des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) nur redaktionell geändert, nicht aber – was nahe gelegen hätte, wäre nur der Schutz des Erwerbers bezweckt – die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung auf den Erwerber beschränkt (vgl. Senatsurteil BGHZ 176, 301 = NJW 2008, 2178 Rn. 17).

Mit Blick auf diesen Schutzzweck sind Schriftformheilungsklauseln mit dem nicht abdingbaren § 550 BGB unvereinbar. Denn sie hätten zur Folge, dass die Vertragsparteien an eine nicht schriftliche Vereinbarung für die volle Vertragslaufzeit gebunden wären, der mit der Vorschrift jedenfalls auch beabsichtigte Übereilungsschutz ausgehöhlt und die wichtige Warnfunktion der Bestimmung weitgehend leerlaufen würde (vgl. BeckOGK/Dittert [Stand: 1. Juli 2017] § 550 BGB Rn. 175, 180; BeckOK BGB/Hermann [Stand: 1. November 2016] § 550 Rn. 17; BeckOK MietR/Leo [Stand: 1. Juni 2017] § 550 BGB Rn. 394; Lützenkirchen/Lützenkirchen Mietrecht 2. Aufl. § 550 BGB Rn. 86).

Hundebiss: Hundehalter muss Grundstück gegen Ausbrechen des Hundes sichern

Hundebiss: Hundehalter muss Grundstück gegen Ausbrechen des Hundes sichern - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der BGH (VI ZR 465/15) konnte klarstellen, dass einen Hundebesitzer die Verkehrssicherungspflicht dahin gehend trifft, sein Grundstück gegen das Ausbrechen des eigenen Hundes zu sichern – kommt er dem nicht nach haftet er hinsichtlich eintretender Schäden und Schmerzensgeld bei einem Hundebiss:

Eine bei der Entstehung des Schadens mitwirkende Tiergefahr des Labrador-Mischlings dürfte allerdings dann nicht anspruchsmindernd berücksichtigt werden, wenn die Beklagte dem Kläger nicht nur gemäß § 833 Satz 1 BGB, sondern auch gemäß § 823 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet wäre. Denn gegenüber der Verschuldenshaftung aus § 823 BGB käme der Tiergefahr des Hundes des Klägers dem Sinngehalt des § 840 Abs. 3 BGB entsprechend keine Bedeutung zu (Senatsurteil vom 27. Oktober 2015 – VI ZR 23/15, aaO Rn. 26 mwN).

Die Tatsache, dass es dem Golden Retriever der Beklagten gelungen ist, sich durch die Hecke zu zwängen, legt die Frage nahe, ob die Beklagte fahrlässig die Gesundheit des Klägers verletzt hat, indem sie den (Fußgänger-)Verkehr vor ihrem Grundstück nicht hinreichend vor den von ihrem Hund ausgehenden Gefahren geschützt hat. Im Rahmen ihrer Verkehrssicherungspflicht hat die Beklagte durch eine ausreichende Beaufsichtigung oder eine ausreichend sichere Einzäunung ihres Grundstücks dafür zu sorgen, dass ihr Hund nicht entweichen kann (Senatsurteile vom 27. Oktober 2015 – VI ZR 23/15, aaO Rn. 9; vom 28. April 1992 – VI ZR 314/91, VersR 1992, 844).

Überblick: Sozialisierung, Art.15 GG

Überblick: Sozialisierung, Art.15 GG - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Seit Jahrzehnten dümpelt der Art.15 GG in unserem Grundgesetz vor sich hin – um nun plötzlich jedenfalls in den Medien von großem Interesse zu sein. Neben der Tagespresse aber bietet sich der Art.15 GG, gerade wegen der eher geringen Beachtung in Rechtsprechung und Literatur, aber in Klausuren an, um das juristische Grundverständnis von Bearbeitern auf „unbekanntem Terrain“ zu prüfen. Nicht ohne Grund findet sich erstmals im Jahr 2008 ein Aufsatz zum Art.15 GG in der Juristischen Schulung. Ich habe einige essenzielle Informationen zur „Sozialisierung“ herausgesucht und gesammelt.

Hinweis: Diesen Beitrag hatte ich im Jahr 2009 ursprünglich veröffentlicht und haben ihn auf Grund von Nachfragen an dieser Stelle wieder aufgenommen,

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Nachbarrecht: Zur Bemessung der Höhe einer Grenzbepflanzung bei tiefer liegendem Nachbargrundstück

Nachbarrecht: Zur Bemessung der Höhe einer Grenzbepflanzung bei tiefer liegendem Nachbargrundstück - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Eine typische Streitfrage im Nachbarrecht konnte der Bundesgerichtshof (V ZR 230/16) klarstellen, der nun entschied dass bei einer Grenzbepflanzung eines Grundstücks, das tiefer liegt als das Nachbargrundstück, die nach den nachbarrechtlichen Vorschriften zulässige Pflanzenwuchshöhe von dem höheren Geländeniveau des Nachbargrundstücks aus zu messen ist. Der Anspruch auf Rückschnitt entsteht somit erst, wenn die Pflanze unter Hinzurechnung der Differenz zwischen dem Geländeniveau des tiefer gelegenen Grundstücks, auf dem sie stehen, und dem des höher gelegenen Grundstücks die zulässige Pflanzenwuchshöhe überschritten hat:

Ob für die Ermittlung der im Grenzabstandsbereich nach Art. 47 Abs. 1 BayAGBGB zulässigen Höhe der Pflanzen zu berücksichtigen ist, dass das Nachbargrundstück auf einem höheren Geländeniveau liegt, ist allerdings umstritten. Teilweise wird angenommen, eine Hanglage sei für die Ermittlung der zulässigen Höhe der Grenzbepflanzung gänzlich unbeachtlich. Es komme allein auf die Wuchshöhe der Pflanzen an (vgl. Reich, Das bayerische private Nachbarrecht, 2011, Art. 47 Rn. 9; so auch Schlick, Nachbarrecht für Rheinland-Pfalz, 7. Aufl., Anm. 11; Keil/Hoof, Das Nachbarrecht in Hessen, 21. Aufl., §§ 38, 39 Anm. 4). Nach anderer Auffassung, der das Berufungsgericht folgt, ist bei einer Hanglage die zulässige Pflanzenwuchshöhe von dem Geländeniveau des Nachbargrundstücks aus zu messen. Falle das Grundstück zur Pflanze hin ab, sei der Geländeniveauunterschied der zulässigen Höhe der Pflanze hinzuzurechnen, steige es zur Pflanze hin an, sei der Geländeniveauunterschied abzuziehen (vgl. Stadler, Das Nachbarrecht in Bayern, 7. Aufl., Kap. 10 D II 6a; Sprau/Sprau, Justizgesetze in Bayern, 1988, Art. 47 AGBGB Rn. 28; Grziwotz/Saller, Bayerisches Nachbarrecht, 3. Aufl., 2. Teil Rn. 150; Bayer/Lindner/Grziwotz, Bayerisches Nachbarrecht, 2. Aufl., S. 161; so auch OLG Karlsruhe, Die Justiz 1976, 472, 473; Bruns, Nachbarrechtsgesetz Baden-Württemberg, 3. Aufl., § 12 Rn. 24).

Richtigerweise ist bei einer Grenzbepflanzung eines Grundstücks, das – wie hier – tiefer liegt als das Nachbargrundstück, die nach den nachbarrechtlichen Vorschriften zulässige Pflanzenwuchshöhe von dem höheren Geländeniveau des Nachbargrundstücks aus zu messen. Der Anspruch auf Rückschnitt gemäß Art. 47 Abs. 1 BayAGBGB entsteht erst, wenn die Pflanze unter Hinzurechnung der Differenz zwischen dem Geländeniveau des tiefer gelegenen Grundstücks, auf dem sie stehen, und dem des höher gelegenen Grundstücks die zulässige Pflanzenwuchshöhe überschritten hat. Wie die Messung im umgekehrten Fall zu erfolgen hat, also bei einer Grenzbepflanzung auf dem höher gelegenen Grundstück, bleibt offen.

Pachtvertrag: Schadensersatzpflicht für Entstehung von Dauergrünland und Mitverschulden des Verpächters

Pachtvertrag: Schadensersatzpflicht für Entstehung von Dauergrünland und Mitverschulden des Verpächters - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der BGH (LwZR 4/16) konnte sich zum Landpachtvertrag und der Schadensersatzpflicht des Pächters für die Entstehung von Dauergrünland äußern und hierzu feststellen:

  1. Werden als Ackerland verpachtete Flächen als Grünland genutzt, entspricht es vorbehaltlich besonderer vertraglicher Vereinbarungen ordnungsmäßiger Bewirtschaftung, die Ackerlandeigenschaft zu erhalten und die Entstehung von Dauergrünland durch einen rechtzeitigen Umbruch abzuwenden; kommt der Pächter dem schuldhaft nicht nach, ist er dem Grunde nach verpflichtet, dem Verpächter den durch die Entstehung von Dauergrünland entstandenen Schaden zu ersetzen.
  2. Ein Mitverschulden des Verpächters kann in Betracht kommen, wenn er es unterlässt, den Pächter zu einem rechtzeitigen Umbruch anzuhalten, sofern ihm die Nutzung als Grünland bekannt war und er die drohende Entstehung von Dauergrünland erkennen konnte; in aller Regel wird Letzteres voraussetzen, dass der Verpächter aktiver Landwirt ist.

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Betriebskostenabrechnung: Umlage der Grundsteuer bei gemischt genutzten Grundstücken

Betriebskostenabrechnung: Umlage der Grundsteuer bei gemischt genutzten Grundstücken - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 79/16) hat entschieden, dass es bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück bezüglich der Umlage der Grundsteuer keines Vorwegabzugs für die gewerblich genutzten Einheiten bedarf:

Nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats ist ein Vorwegabzug aus Billigkeitsgründen gemäß §§ 315, 316 BGB (hierzu Senatsurteile vom 8. März 2006 – VIII ZR 78/05, aaO Rn. 16; vom 25. Oktober 2006 – VIII ZR 251/05, aaO) (nur) dann erforderlich, wenn – wofür der Mieter die Darlegungs- und Beweislast trägt – durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten (pro Quadratmeter) entstehen (…)

Entgegen einer in der Literatur vertretenen Auffassung (Staudinger/Weitemeyer, Neub. 2014, § 556a BGB Rn. 34 ff. [Rn. 34a: die Aufteilung der Grundsteuer müsse „aus dem Grundsteuermessbescheid herausgerechnet“ werden]; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 12. Aufl., § 556a BGB Rn. 84 bis 89; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten und Heizkostenrecht, 8. Aufl., F V Rn. 173, F VI Rn. 202 f.; Wall, Betriebskostenrecht, 4. Aufl., Rn. 3106) ist daher bei der Grundsteuer kein Vorwegabzug „aus Gerechtigkeitsgründen“ vorzunehmen. Die Vertreter dieser Auffassung berücksichtigen zum einen den Ausnahmecharakter, der einem Vorwegabzug nach der Rechtsprechung des Senats zukommt, nicht in der gebotenen Weise. Zum anderen wird meist nicht ausreichend erfasst, dass bei dem gegenwärtigen System der Grundsteuererhebung – wie oben ausgeführt – gerade nicht festgestellt werden kann, dass die gewerbliche Nutzung im jeweiligen Abrechnungsjahr deutlich höhere Kosten je Quadratmeter verursacht. Soweit überhaupt erkannt wird, dass es bei der Festsetzung der Grundsteuer für das jeweilige aktuelle Abrechnungsjahr nicht darauf ankommt, ob die Nutzung der Gewerbeflächen und das Verhältnis der Erträge im Abrechnungszeitraum den im Einheitswertbescheid zugrunde gelegten Verhältnissen entspricht (vgl. Langenberg/Zehelein, aaO), wird daraus nicht die nach der Senatsrechtsprechung zum Vorwegabzug notwendige Rechtsfolge gezogen.