Mietvertrag: Ausschluss des gesetzlichen Kündigungsrechts des Mieters ist möglich

Ein Mieter kann in einem Wohnungsmietvertrag durch individual-vertragliche Vereinbarung wirksam auf sein gesetzliches Kündigungsrecht verzichten.

Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in folgendem Fall: Nach einem Formularmietvertrag hatte ein Mieter eine Wohnung auf unbestimmte Zeit angemietet. In einem handschriftlichen Zusatz zum Mietvertrag war vereinbart, dass der Mieter für die Dauer von 60 Monaten auf sein gesetzliches Kündigungsrecht verzichtet. Noch vor Mietbeginn teilte der Mieter mit, dass er an einer Erfüllung des Mietverhältnisses nicht mehr interessiert sei und den Mietvertrag hilfsweise kündigte. Als der Vermieter daraufhin die ausbleibenden Mietzahlungen einklagte, berief sich der Mieter darauf, dass die befristete Vereinbarung zum Ausschluss des Kündigungsrechts unwirksam sei.

Der BGH sah dies nicht so und verurteilte den Mieter zur Mietzahlung. In der von den Parteien getroffenen Vereinbarung liege kein Verstoß gegen das Verbot von Vereinbarungen, welche zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Kündigungsfristen abweichen. Durch den vereinbarten Kündigungsverzicht würden die einzuhaltenden Kündigungsfristen nicht verändert. Die Frage, mit welcher Frist das Mietverhältnis gekündigt werden könne, stelle sich vielmehr erst, wenn dem Kündigenden ein Kündigungsrecht zustehe. Dies solle aber durch den vereinbarten Kündigungsverzicht für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen werden. Auch die Gesetzesänderungen durch die Mietrechtsreform stünden dem nicht entgegen. Trotz der zur Begründung der Verkürzung der Kündigungsfristen durch den Mieter angeführten „Mobilität“ und „Flexibilität“ habe der Gesetzgeber die Zulässigkeit der Vereinbarung eines Kündigungsverzichts anerkannt. Der Mieter genieße im Anschluss an den Zeitraum des vereinbarten Kündigungsverzichts den vollen Mieterschutz. Dabei sei unerheblich, wenn sich der Vermieter nicht in gleicher Weise gebunden habe. Im Übrigen könnten durch eine Weitervermietung die finanziellen Folgen für den Mieter im Falle einer vorzeitigen Aufgabe der Mietwohnung im Regelfall abgemildert werden (BGH, VIII ZR 81/03).