Mietrecht: Zur Übergabeklausel “bezugsfertiger Zustand”

Das Oberlandesgericht Köln (1 U 59/12) hatte sich mit einer Klausel in einem Mietvertrag zu beschäftigen, die bei Rückgabe der Mietsache einen “bezugsfertigen Zustand” verlangt hat. Die Frage war, ob dies eine unzulässige starre Endrenovierungsklausel darstellt – was das OLG verneint hat. Aus den Gründen:

Die (ältere) Rechtsprechung misst einer solchen Formulierung nicht die Bedeutung einer zwingenden Endrenovierung zu. Vielmehr werde darin nur zum Ausdruck gebracht, dass das Mietobjekt in einem Zustand übergeben werden müsse, welcher es ermögliche, dieses einem neuen Mieter in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen (BGH Urt. v. 10.07.1991, XII ZR 105/90, Rdnr. 12, zit. nach […]; NJW 1991, 2416 ff. [BGH 10.07.1991 – XII ZR 105/90]). Die Überlassung in einem bezugsfertigem Zustand beinhalte keine Pflicht zur Endrenovierung, soweit die Räumlichkeiten auch ohne eine solche vom Nachfolgemieter bezogen werden könnten (vgl. auch OLG Düsseldorf Urt. v. 11.06.2002, 24 U 183/01; Urt. v. 18.01.2007, 10 U 102/06, Rdnr. 12; zit. nach […]). […]

Der Senat schließt sich nunmehr der älteren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs an. Die Formulierung “bezugsfertiger Zustand” kann nicht allgemein als Verpflichtung zu einer umfassenden Renovierung verstanden werden. […] 

Aber: Es kommt drauf an! Nämlich auf die Regelungen im Gesamtbild um zu ergründen, was genau vereinbart wurde – pauschal ist die Frage also nicht zu beantworten, sondern vielmehr im Gesamtbild des Vertrages auszulegen.

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