Mietrecht: Vorgeschobene Kündigung wegen Eigenbedarfs und Vorratskündigung

Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 300/15) konnte seine bisherige Rechtsprechung zur Kündigung wegen Eigenbedarfs konkretisieren bzw. Bestätigen und festhalten:

  • Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB reicht eine sogenannte Vorratskündigung, der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zugrunde liegt, nicht aus. Vielmehr muss sich der Nutzungswunsch so weit „verdichtet“ haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht.
  • Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist. Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel („stimmig“) darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf nachträglich entfallen sein soll. Hierbei sind strenge Anforderungen zu stellen. Erst wenn der Vortrag des Vermieters diesem Maßstab genügt, obliegt dem Mieter der Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestand.

Da im Fall der Durchsetzung einer unwirksamen Eigenbedarfskündigung Schadensersatzansprüche des Mieters im Raum stehen sollte dieses heikle Thema mit der notwendigen Vorsicht angegangen werden. Mieter jedenfalls sind nicht schutzlos gegen willkürliche Eigenbedarfskündigungen – vielmehr stärkt der BGH den Mieter sogar noch, da bei nicht umgesetzten Eigenbedarf zumindest ein starkes Indiz gegen den tatsächlich vorhandenen Eigenbedarf spricht.

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Von Strafverteidiger & Fachanwalt für IT-Recht Jens Ferner

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