Mietrecht: Ende des Mietverhältnisses durch Schlüsselrückgabe

Ende des Mietverhältnisses: Eine Schlüsselrückgabe zeichnet Mieter nicht stets frei, wie das OLG Düsseldorf (I-24 U 157/04) entschieden hat. Mit der Entscheidung wurde klargestellt, dass der Vermieter nicht in Annahmeverzug gerät, wenn er die Rücknahme des Mietobjekts ablehnt, weil vom Mieter dort eine Vielzahl von Gegenständen zurückgelassen worden ist. Das gilt auch, wenn der Vermieter die Schlüssel bereits zurückerhalten hat.

Hierauf machte das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf in einem Streit zwischen Mieter und Vermieter aufmerksam. Der Mieter war ausgezogen und hatte dem Vermieter die Schlüssel zurückgegeben. Dennoch forderte dieser vom Mieter Nutzungsentschädigung. Der Mieter verweigerte die Zahlung, da der Vermieter den Schlüssel bereits an den Nachmieter herausgegeben hatte. Die Forderung des Vermieters erfolge in diesem Fall zu Recht, entschied das OLG. Er habe die Rücknahme des Objekts ablehnen dürfen, da der Mieter zahlreiche Gegenstände zurückgelassen habe. Ein Mieter, der die Schlüssel zurückgebe, die Wohnung aber nicht vollständig räume, erfülle den Rückgabeanspruch des Vermieters nicht vollständig. Dann stelle es nicht einmal ein widersprüchliches Verhalten des Vermieters dar, wenn er dem Nachmieter bereits die Schlüssel für eine Renovierung überlasse (OLG Düsseldorf, I-24 U 157/04).

Weiter ist darauf hinzuweisen, dass mit einer unangekündigten Übersendung der Wohnungsschlüssel der Vermieter zwar den Besitz an der Mietsache zurückerhält. Hiermit ist eine konkludente Besitzaufgabe des Mieters verbunden, sofern sich aus den Umständen nichts anderes ergibt. Der Vermieter erlangt Besitz, weil sein natürlicher Besitzwille sich auf alle in seinem Herrschaftsbereich befindlichen Gegenstände erstreckt.

Allerdings ist die Mietsache nach einer Entscheidung des Landgerichts Krefeld (2 T 27/18 und 2 T 28/18) erst zurückgegeben, wenn der Vermieter von der Schlüsselrückgabe auch Kenntnis hat. Anderenfalls erlangt er keine Verfügungsgewalt über das Mietobjekt. Daher muss der Mieter im Zweifel nicht nur darlegen und beweisen, dass der Schlüssel in den Machtbereich des Vermieters gelangt ist. Er muss vielmehr auch beweisen, dass dies vom Vermieter bemerkt worden ist.

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