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Haus gekauft: Feuchtigkeit oder Schimmel – was nun?

Feuchtigkeit oder Schimmel nach Hauskauf: Man kauft ein Haus und stellt nach dem Hauskauf fest, dass Feuchtigkeit vorhanden ist oder Schimmel auftritt. Der Verkäufer weist dann mitunter darauf hin, dass er vorher eine Sanierung oder Reparatur durchführte, also davon ausging dass keine Probleme bestehen. Doch ganz so einfach ist es nicht, wie etwa das OLG Saarbrücken (1 U 132/12 – 37) feststellte:

  1. Weiß ein Verkäufer um Feuchtigkeitsschäden des Hauses und lässt er kurz vor der Veräußerung Sanierungsarbeiten durch Dritte durchführen, wobei ihm nicht bekannt ist, über welche fachliche Qualifikation der Ausführende, dessen Arbeiten der Verkäufer auch nicht überprüft, verfügt, muss er mit der Möglichkeit eines fortbestehenden Fehlers rechen.
  2. Klärt der Verkäufer den Käufer nicht über diese Umstände auf, handelt er arglistig.

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Ort der Feuchtigkeit ist von Bedeutung

Richtig ist jedenfalls, dass bei Häusern, die zu einer Zeit errichtet wurden, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel begründet, sondern es auf die Umstände des Einzelfalls ankommt (BGH, V ZR 18/11 und V ZR 138/07 sowie V ZR 30/08). Im Einzelnen ist von Bedeutung, ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind:

Vorliegend geht es aber nicht um Kellerräume, sondern um Räume im Erdgeschoss von Wohngebäuden. Solche Räume dienen üblicherweise schon bei gewöhnlicher Verwendung (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB) Wohnzwecken, weshalb der Käufer erwarten darf, dass sie trocken sind.

BGH, V ZR 274/16

Verkäufer muss auf Feuchtigkeit hinweisen

Dabei ist daran zu erinnern, dass über Feuchtigkeitsschäden eines Hauses seitens des Verkäufers grundsätzlich aufzuklären ist:

Gerade solche stellen offenbarungspflichtige Umstände dar. Der Verkäufer ist verpflichtet, ungefragt einen Mangel in der Außenabdichtung zu offenbaren, wenn er zumindest mit dem Auftreten von Feuchtigkeitsschäden rechnet, also einen Verdacht hat (vgl. Saarländisches Oberlandesgericht, Urteil vom 9. September 2003 – 7 U 126/03 -, juris, Absatz-Nr. 13; OLG Koblenz, Beschluss vom 13. November 2009 – 2 U 443/09 -, NJW-RR 2010, S. 989, 990). Dies muss er auch dann, wenn ein bereits erfolgter Sanierungsversuch zweifelhaft erscheint oder der Verkäufer zumindest mit dem Auftreten von Feuchtigkeitsschäden rechnet (vgl. Saarländisches Oberlandesgericht, a.a.O.).

Immer wenn der Verkäufer hier schludert steht schon einmal zumindest die Diskussion über Arglist im Raum. Wichtig ist die frühzeitige Beweissicherung, die auch gerichtlich schon vor dem Betreiben des Klageverfahrens betrieben werden kann. Insoweit hat der BGH ausdrücklich klargestellt:

Eine Aufklärungspflicht der Beklagten kommt danach jedenfalls insoweit in Betracht, als ihnen die Feuchtigkeitsproblematik in größerem Umfang bekannt gewesen sein sollte, als sie bei der Besichtigung für den Kläger erkennbar war.

BGH, V ZR 274/16
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Von Strafverteidiger & Fachanwalt für IT-Recht Jens Ferner

Rechtsanwalt Jens Ferner ist Strafverteidiger und Fachanwalt für IT-Recht, spezialisiert auf Rechtsfragen im Strafrecht, Cybercrime, Wirtschaftsstrafrecht und IT-Recht. Er punktet zudem als Systementwickler mit zusätzlicher Fortbildung in IT-Sicherheit und IT-Forensik. Im IT-Recht inkl. Softwarerecht, Wettbewerbsrecht & Urheberrecht tätig ausschließlich für Unternehmen und Gewerbetreibende.

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