Gewerberaummiete: Bei Nichtzahlung der Kaution kann fristlos gekündigt werden

Die Nichtzahlung der Kaution stellt grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung dar. Diese Klarstellung traf jetzt der Bundesgerichtshof (BGH). Nach dem Gesetz könne jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ob die Voraussetzungen der Kündigung vorlägen, könne aber nur von Fall zu Fall beantwortet werden. Das gelte auch für die Frage, ob dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen Nichtzahlung der Kaution nicht mehr zumutbar sei. Allerdings räumt der BGH bei dieser Frage mit der verbreiteten Vorstellung auf, in der Nichtzahlung der Kaution liege i.d.R. keine schwerwiegende Störung des Mietverhältnisses. Er stellt vielmehr klar: Da die Kaution regelmäßig ein legitimes Sicherungsbedürfnis des Vermieters befriedige, sei ihre Nichtzahlung grundsätzlich eine erhebliche Vertragsverletzung. Der Vermieter könne daher jedenfalls im Bereich der Gewerberaummiete vor der Kündigung i.d.R. nicht auf das Einklagen der Kaution verwiesen werden. Das heißt: Ist die Fortsetzung des Mietverhältnisses bei der gebotenen Abwägung wegen dieser erheblichen Pflichtverletzung für den Vermieter unzumutbar, scheitert die Kündigung nicht daran, dass der Vermieter gegen den Mieter Klage auf Leistung der Kaution hätte erheben können (BGH, XII ZR 36/05).

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Von Strafverteidiger & Fachanwalt für IT-Recht Jens Ferner

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