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Zivilrecht & ZPO

Erste Musterfeststellungsklage in Mietsachen gescheitert

Anwaltskanzlei Ferner Alsdorf: 02404 92100

Modernisierungsmaßnahmen, die dem Mieter bis 31.12.18 angekündigt werden, rechtfertigen eine Mieterhöhung nach altem, bis zum 31.12.2018 geltenden Recht, auch wenn ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der Ankündigung und der Ausführung der Arbeiten fehlt. So hat es jetzt der Bundesgerichtshof (VIII ZR 305/19) entschieden.

Um sich die höhere Modernisierungsmiete nach altem Recht zu erhalten, kündigte die Musterbeklagte, eine große Münchener Wohnungsgesellschaft, den Mietern noch Ende Dezember 2018 Modernisierungsmaßnahmen an, die in mehreren Bauabschnitten von Dezember 2019 bis Juni 2023 durchgeführt werden sollten. Denn während bis zum 31.12.18 die Erhöhung der jährlichen Miete um 11 Prozent der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten möglich war, kann seit dem 1.1.19 die Miete um höchstens 8 Prozent erhöht werden. Zudem sieht das neue Recht eine Kappungsgrenze vor. Stichtag für die Anwendung der 11 Prozent­Erhöhung ist der Zugang der Modernisierungsmitteilung bis zum 31.12.18.

Der Mieterverein München wollte diese „Trickserei“ nicht hinnehmen und hat vor dem Musterklage auf Feststellung erhoben, dass die angekündigte Mieterhöhung nicht nach altem Recht erfolgen könne. Das OLG hatte der Klage noch stattgegeben.

Doch der BGH hat zugunsten des Vermieters entschieden. Er hob das Urteil auf und wies die Klage ab. Der Vermieter habe sich an die gesetzlichen Voraussetzungen gehalten. Diese setzen keinen engen zeitlichen Zusammenhang zwischen einer Modernisierungsankündigung und dem Ausführungsbeginn voraus. Das Verhalten des Vermieters sei auch dann nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Beweggrund für die Wahl des Zeitpunkts der Modernisierungsankündigungen – kurz vor dem Jahresende 2018 – in der Nutzung der Übergangsvorschrift und der Sicherung der Anwendbarkeit des bis zum 31.12.18 geltenden, für den Vermieter deutlich günstigeren Rechts, gelegen haben sollte.

Folge: Die Entscheidung bedeutet eine saftige Mieterhöhung für die betroffenen Mieter.

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Von Rechtsanwalt Jens Ferner

Rechtsanwalt Jens Ferner ist Strafverteidiger und Fachanwalt für IT-Recht in der Anwaltskanzlei Ferner Alsdorf. Unsere Rechtsanwälte sind täglich verfügbar und spezialisiert auf Strafrecht und IT-Recht. Zusätzlich sind wir tätig im Verkehrsrecht, Arbeitsrecht sowie im digitalen gewerblichen Rechtsschutz.