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Zivilrecht & ZPO

Eigentumswohnung: Verkäufer haftet für Nutzbarkeit der Wohnung

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Wird ein in der Teilungserklärung als Speicher ausgewiesener Raum als Wohnraum verkauft, so haftet dem Kaufobjekt ein Rechtsmangel an. Der Verkäufer ist dem Käufer in diesem Fall zur Zahlung von Schadenersatz verpflichtet.

Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Frau, die eine Eigentumswohnung gekauft hatte. Nach der im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung bestand die Wohnung aus den im zweiten Obergeschoss des Hauses gelegenen Räumen („Schlafen, Wohnen, Diele, Küche, Bad, WC“), einem – über eine Innentreppe erreichbaren – Speicher und einer Dachterrasse. Tatsächlich waren aus dem Speicher ein Bad und ein ausgebauter Raum abgeteilt, den der Verkäufer als Schlafzimmer nutzte. Auf das Fehlen eines Heizkörpers in dem Schlafraum angesprochen, verwies der Verkäufer lediglich darauf, gern kühl zu schlafen. Die Haftung des Verkäufers für Sachmängel sowie für die Richtigkeit des im Grundbuch eingetragenen oder amtlich ermittelten Flächenmaßes und für die Ertrags- und Verwendungsfähigkeit des Kaufgegenstandes wurde im Notarvertrag ausgeschlossen. Als sich herausstellte, dass der Ausbau des Speichers nicht genehmigt war und wegen Fehlens der notwendigen Brandschutzeinrichtungen nicht genehmigungsfähig war, verlangte die Käuferin Schadenersatz.

Der BGH hielt den Anspruch für gerechtfertigt. Der Verkäufer sei der Käuferin nach den Grundsätzen des „Verschuldens bei Vertragsverhandlungen“ dafür ersatzpflichtig, dass das Speichergeschoss nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfe. Dies bedeute einen Rechtsmangel der Wohnung. Diesen Mangel hätte der Verkäufer erkennen und die Käuferin bei den Verhandlungen über den Vertragsabschluss hierüber aufklären müssen. Dieser Verpflichtung sei er aber nicht nachgekommen. Er schulde der Käuferin daher den Betrag als Schadenersatz, um den die Käuferin die Wohnung ohne das schädigende Verhalten billiger erworben hätte. Dem stehe wegen des Verschweigens auch der vertraglich vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht entgegen (BGH, V ZR 217/02).

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Von Rechtsanwalt Jens Ferner (Fachanwalt für Strafrecht & Fachanwalt für IT-Recht)

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