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Kündigungsrecht: Ständig verspätete Mietzahlungen rechtfertigen die fristlose Kündigung

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Ständig verspätete Mietzahlungen rechtfertigen jedenfalls nach vorheriger Abmahnung die fristlose Kündigung.

Das schrieb das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf einem gewerblichen Mieter ins Stammbuch. Dieser hatte für die angemietete Gaststätte mit Betriebswohnung die Miete regelmäßig bis zu drei Monaten verspätet gezahlt. Die Richter machten deutlich, dass ein zur Kündigung berechtigender Grund vorliege, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden könne. Maßgeblich sei hier also die Wertung, ob dem Vermieter aufgrund der ständig verzögerten Mietzahlungen die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar geworden sei oder nicht. Eine solche Unzumutbarkeit sei hier zu bejahen, da der Eingang der jeweiligen Zahlungen für den Vermieter nicht mehr zu kalkulieren gewesen sei (OLG Düsseldorf, I-24 U 177/07).

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Autokauf: Mangelbeseitigung durch Gerichtssachverständigen steht Rücktritt nicht entgegen

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Ein im Zeitpunkt des Rücktritts erheblicher Mangel kann nicht dadurch unerheblich werden, dass es im Verlauf des Verfahrens einem gerichtlich bestellten Sachverständigen gelingt, den Mangel zumindest provisorisch zu beseitigen.

Das verdeutlicht eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH). In dem betreffenden Fall hatte ein Mann von einem Kfz-Händler einen ca. 8 Jahre alten Range Rover (Km-Stand 101.500) gekauft. Kurz darauf beanstandete er, dass Wasser in das Innere des Fahrzeugs eindringe. In Absprache mit dem Händler wurde mehrfach versucht, das Fahrzeug abzudichten. Dies führte jedoch zu keinem greifbaren Ergebnis. Als sich nach einer Weile erneut Feuchtigkeit im vorderen rechten Fußraum sowie im Bereich des rechten Rücksitzes zeigte, erklärte der Käufer den Rücktritt vom Kaufvertrag und erhob Klage auf Rückzahlung des Kaufpreises. Im Rahmen der Beweisaufnahme gelang es dem gerichtlich beauftragten Sachverständigen ohne Abstimmung mit den Parteien, die Ursache für den Wassereintritt – zumindest provisorisch – zu beheben.

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Heizkosten: Wärmeverlust der Heizung berechtigt grundsätzlich nicht zur Mietminderung

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Nur wenn ungewöhnlich hohe Heizkosten auf einem Fehler der Heizungsanlage beruhen, kann ein Mangel der Mietsache vorliegen.

Hierauf wies das Kammergericht (KG) hin und versagte einem gewerblichen Mieter die Mietminderung. Dieser hatte sich darauf berufen, dass das Gebäude ein veraltertes und mangelhaft isoliertes Leitungsnetz aufweise und sich daraus ein erheblicher Verlust von Wärmeenergie ableite.

Die Richter machten in ihrer Entscheidung deutlich, dass nach dem Stand der Technik zur Zeit des Einbaus der Heizungsanlage zu beurteilen sei, ob ein Fehler der Heizungsanlage vorliege. Ohne eine besondere Vereinbarung sei der Vermieter nicht verpflichtet, die Anlage ständig auf dem neuesten Stand zu halten. Er schulde daher auch keine Verbesserung der dem technischen Stand zur Zeit der Gebäudeerrichtung entsprechenden Wärmedämmung. Allerdings gebe es hier Grenzen. Der Vermieter müsse zumindest für einen Mindeststandard sorgen, den der Mieter bei Vertragsschluss erwarten durfte. Dies sei hier der Fall gewesen, da die Heizung in der Lage gewesen sei, die Mieträume ausreichend mit Wärme zu versorgen (KG, 12 U 6/07).

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Verkürzung der Verjährungsfrist für Ansprüche wegen Reisemängeln unwirksam

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Der unter anderem für das Reiserecht zuständige Xa-Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat zwei Rechtsfragen zu allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Reiseveranstalters entschieden.

Der Kläger unternahm mit seiner Ehefrau eine Pauschalreise nach Mauritius. Nach Rückkehr von der Reise am 18. August 2005 meldete der Kläger Ansprüche wegen Reisemängeln bei dem beklagten Reiseveranstalter an und reichte am 11. August 2006 Klage ein, die der Beklagten jedoch wegen einer fehlerhaften Adressierung in der Klageschrift erst im Dezember 2006 zugestellt wurde. Der Kläger verlangt die teilweise Rückzahlung des Reisepreises und eine Entschädigung wegen nutzlos aufgewendeter Urlaubszeit.

Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) der Beklagten sehen vor, dass vertragliche Ansprüche des Reisenden, für die nach dem Gesetz eine zweijährige Verjährungsfrist gilt, in einem Jahr nach Reiseende verjähren. Diese Reisebedingungen waren im Katalog der Beklagten abgedruckt, der im Reisebüro bei der Buchung der Reise durch den Kläger vorlag. Amts- und Landgericht haben die Klage wegen Verjährung abgewiesen. Das Landgericht hat angenommen, der Kläger sei ausreichend deutlich auf die Reisebedingungen hingewiesen worden und habe eine zumutbare Möglichkeit gehabt, von diesen Bedingungen Kenntnis zu nehmen. Die hiernach maßgebliche einjährige Verjährungsfrist sei nicht rechtzeitig unterbrochen worden, weil der Kläger die verspätete Zustellung der Klage durch die fehlerhafte Angabe der Anschrift der Beklagten verursacht habe.

Die Revision des Klägers hatte Erfolg. Der Bundesgerichtshof hat seine Ansprüche für nicht verjährt gehalten.

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Gewerbemietrecht: Bedenkliches Warensortiment muss dem Vermieter angezeigt werden

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Ein Mietinteressent, der beabsichtigt, in bevorzugter Innenstadtlage einer Landeshauptstadt ein Ladengeschäft anzumieten und dort das Warensortiment einer Marke anzubieten, die in der Presseberichterstattung in Zusammenhang mit der rechtsextremen Szene gebracht wird, muss dem Vermieter bei den Vertragsverhandlungen die Marke des Warensortiments ungefragt mitteilen.

Mit dieser Begründung gab das Oberlandesgericht (OLG) Naumburg einem Vermieter recht. Dieser hatte das Mietverhältnis fristlos gekündigt, nachdem er festgestellt hatte, dass der Ladenmieter u.a. auch ein Warensortiment mit rechtsextremem Inhalt vertrieb. Weil der Mieter dies verschwiegen habe, liege nach Ansicht der Richter eine arglistige Täuschung vor. Dadurch habe er eine insgesamt unzutreffende Angabe über die beabsichtigte Geschäftstätigkeit gemacht, die für ihn erkennbar den Vermieter zum Abschluss des Mietvertrags veranlasst habe. In Kenntnis des wahren Sachverhalts hätte der Vermieter den Mietvertrag nicht geschlossen. Entscheidend für die Relevanz der falschen Angabe in der Sortimentsliste sei das Bild der vertriebenen Ware in der Öffentlichkeit mit den daraus abgeleiteten Reaktionen auf die Marke und mit den daraus sich ergebenden negativen Rückwirkungen auf die Wertschätzung des in renommierter Lage befindlichen Mietobjekts. Solche negativen Umstände seien dem Vertragspartner bei Vertragsschluss mitzuteilen, unabhängig davon, ob der Beklagte die Einschätzung der Öffentlichkeit teile (OLG Naumburg, 9 U 39/08).

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Erbrecht: Zettel mit Hinweis auf Unterlagen ist kein formwirksames Testament

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Die auf einem Notizzettel eigenhändig geschriebene und unterschriebene Aufforderung, „anliegende“ Unterlagen dem Notar zu geben, „damit der Erbschein für Dich ausgestellt werden kann“, stellt mangels hinreichend sicher feststellbaren Testierwillens keine formwirksame letztwillige Verfügung dar.

Diese Feststellung traf das Oberlandesgericht (OLG) München im Fall eines verstorbenen Erblassers. Die Richter machten deutlich, dass nicht davon ausgegangen werden könne, dass der Erblasser beim Schreiben des Notizzettels in der Absicht gehandelt habe, ein Testament zu verfassen. Auch der Inhalt des Zettels spreche gegen einen Testierwillen. Es liege lediglich eine Handlungsanweisung vor. Schließlich sei auch nicht mehr aufklärbar gewesen, welche Unterlagen gemeint gewesen seien. Es sei daher schon gar nicht mehr möglich, mit der Notiz eine bestimmte Erbfolge nachzuweisen (OLG München, 31 Wx 42/08).

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Kindesunterhalt: Unterhaltspflichtiger muss deutsche Sprache erlernen

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Einem gegenüber einem minderjährigen Kind Unterhaltsverpflichteten kann es zuzumuten sein, zureichend die deutsche Sprache und einen Facharbeiterberuf zu erlernen, der es ihm ermöglicht hätte, einen Monatslohn von 1.200 EUR zu erzielen.

Das verdeutlichte das Oberlandesgericht (OLG) Naumburg im Fall eines Unterhaltspflichtigen, der sich seiner Unterhaltsverpflichtung mit der Begründung entziehen wollte, dass er wegen fehlender Deutschkenntnisse keine Arbeitsstelle bekomme und daher nicht leistungsfähig sei. Die Richter ließen diese Argumentation aber nicht gelten. Der Unterhaltsverpflichtete wisse seit sieben Jahren von seiner gesteigerten Erwerbsobliegenheit gegenüber dem Unterhaltsberechtigten. Es wäre ihm daher möglich und zumutbar gewesen, ausreichend die deutsche Sprache und zumindest einen Facharbeiterberuf zu erlernen, der es ihm ermöglicht hätte, ein Mindesteinkommen von 1.200 EUR zu erzielen (OLG Naumburg, 3 WF 194/08).

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Kindesunterhalt: Keine Berücksichtigung von Fahrtkosten bei Wochenendehen

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Im Rahmen der gegenüber einem minderjährigen Kind bestehenden Erwerbsobliegenheit ist der Unterhaltspflichtige gehalten, alle Erwerbsobliegenheiten und auch einschneidende Veränderungen in seiner Lebensgestaltung in Kauf zu nehmen.

Hierauf wies das Saarländische Oberlandesgericht (OLG) hin. Die Richter entschieden deshalb, dass die bei der Führung einer Wochenendehe anfallenden Fahrtkosten bei der Bemessung des zur Verfügung stehenden Einkommens keine Berücksichtigung finden könnten. Hierbei würde es sich weder um berufsbedingte Fahrtkosten noch um Unterhaltsverpflichtungen gegenüber der Ehefrau handeln. Der Unterhaltspflichtige müsse daher mit seiner Ehefrau einen gemeinsamen Wohnsitz begründen. Alternativ müsse er die Fahrten zu seiner Ehefrau in dem Umfang einschränken, in dem ihm nach Leistung des Kindesunterhalts noch finanzielle Mittel verblieben (Saarländisches OLG, 9 WF 8/08).

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Verbrauchsgüterkauf: Kein Wertersatz für die Nutzung mangelhafter Ware im Fall der Ersatzlieferung

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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass beim Verbrauchsgüterkauf der Verkäufer vom Verbraucher im Falle der Ersatzlieferung für eine mangelhafte Ware entgegen dem Wortlaut des Gesetzes keinen Wertersatz für die Nutzung der zunächst gelieferten Kaufsache verlangen kann.

Diese richtlinienkonforme Rechtsfortbildung sei nach Ansicht des BGH erforderlich, da eine Verpflichtung des Verbrauchers zur Zahlung von Wertersatz für die Nutzung mit der europäischen Verbrauchsgüterkaufrichtlinie nicht vereinbar ist. In dem zugrunde liegenden Fall hatte eine Verbraucherin bei einem Versandhandelsunternehmen ein Herd-Set gekauft. Später stellte sie fest, dass sich die Emailleschicht im Backofen abgelöst hatte. Da eine Reparatur des Geräts nicht möglich war, tauschte der Versandhändler den Backofen aus. Für die Nutzung des ursprünglich gelieferten Geräts verlangte er rund 70 EUR, die die Käuferin entrichtete. Diesen Betrag müsse der Versandhändler nun erstatten (BGH, VIII ZR 200/05).

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Besprechung: Prüfungsschemata Verwaltungsrecht

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Zugegeben, ich war sehr skeptisch, als mir das Buch auf den Schreibtisch flatterte. Um ehrlich zu sein, konnte ich mir nicht vorstellen, dass ein Buch mit diesem Titel überhaupt einen Markt hat; Die bekannten schwarzen Schemata-Ordner lassen faktisch keinen Platz für umfassende Werke zum Thema. Die Autoren aber haben es geschafft, mich mit einer ganz persönlichen Note und einer guten Idee zu überzeugen. Einzig der Buchtitel, der verwirrend ist, bietet Anlass zur Kritik.

Daher direkt zu Beginn der Hinweis: Hier gibt es eben nicht nur „Schemata“. Die angesprochenen Schemata – im weitesten Sinne – geben den Rahmen des Buches vor. Man erhält auf jeden Fall „Schablonen“, doch überzeugen hier schon auf den ersten Blick sowohl die Darstellung als auch die Aufarbeitung:

  1. Die Autoren arbeiten nicht mit „Masse“, sondern haben aus dem Verwaltungsrecht AT und BT die studienrelevanten Fragestellungen herausarbeitet und geben auf eben diese Fragestellungen Antworten
  2. Es gibt keine schematischen Listen, sondern grafisch aufgearbeitete Schablonen, die jeder Jura-Student (ab dem 2. Semester) auf einen Blick erfassen wird. Immer mit einem Beispiel werden die so angeführten Schablonen dann ausführlich erläutert und auf Probleme hingewiesen. Nützlich dabei: Der ständige Blick auf Klausuren und Hinweise, worauf man sich einstellen muss.

Inhaltlich besteht das Buch aus vier Teilen und obwohl es relativ dünn ist (und eine lesbare Schrift bietet), bietet es eine überzeugende Fülle an Themen:

  1. Im ersten Teil geht es um die Grundfragen des Verwaltungsrechts (Begriff der Verwaltung, Arten der Verwaltung etc.)
  2. Der zweite Teil behandelt den Verwaltungsakt (Funktionen, Merkmale, Arten, Nebenbestimmungen)
  3. Um den fehlerhaften Verwaltungsakt geht es im dritten Teil
  4. Der vierte Teil ist dann wirklich gewinnbringend und neu: Er bietet „denkbare Fragestellungen bei Verwaltungsrechtlichen Klausuren“ und behandelt elf Themenbereiche, wozu das Ordnungswidrigkeitenrecht, Polizei- und Ordnungsrecht, Datenschutzrecht, Vollstreckungsrecht und Amtshilferecht gehören. Hier wird stark Klausurorientiert gearbeitet und bietet auf wenigen Seiten die ideale Möglichkeit, Problemorientiert für die Klausur zu arbeiten

Es sind vor allem die vielen kleinen Details, die dieses Buch „einfach anders“ machen – etwa wenn man am Ende bei der Bekanntgabe von Verwaltungsakten auch mal Muster einer Zustellungsurkunde präsentiert bekommt und neben theoretischen Ausführungen auch mal sieht, wie denn so eine amtliche Zustellung „in der Wirklichkeit“ aussieht.

Was mir ein wenig fehlte – und ich bin mir sicher, das ist für viele andere en großer Vorzug – sind Verweise; Zwar wird hin und wieder auf eine Entscheidung des BVerwG hingewiesen. Aber es gibt keine Hinweise zur punktuellen Vertiefung, speziell was Aufsätze angeht.

Die Jurakopf-Einschätzung

Alles in allem ist es ein wirklich tolles Buch, das die Einschätzung, mit welcher Prämisse es zu empfehlen ist, nicht einfach macht: Keinesfalls kann (und will) es ein Lernbuch oder ein Fallbuch ersetzen. Ich glaube, es kann sich ernsthaft lohnen, dieses Buch zusätzlich von vorne bis hinten durch zu arbeiten. Insofern darf man sich von der Bezeichnung „Schemata“ auch nicht in die Irre leiten lassen: Man kann es bei dieser Aufarbeitung problemlos als Arbeitsbuch zum Festigen und Vertiefen des Verwaltungsrechts nutzen.

Auf jeden Fall aber ist es das ideale Handbuch, um einzelne Fragen, die man so vielleicht nicht ganz verstanden hat, in Ruhe zu wiederholen. Jedenfalls die für die Klausur relevanten schwierigen Fragen werden alle aufgegriffen. Wer aber nur 2 oder 3 Fragen abklären möchte, der muss dieses Buch sicherlich nicht kaufen – sollte aber dringend im Seminar nachsehen, ob es dort vorrätig ist.

Inhaltlich ist es absolut überzeugend, die Aufbereitung, speziell die optische und das Schriftbild, sind rundum gelungen. Daher von mir eine Empfehlung, sei es als kauf um es vollständig durch zu arbeiten, oder um punktuell im Seminar einzelne Fragen anzugehen.

Daten zum Buch

Lutz Treder / Wolfgang Rohr
Prüfungsschemata Verwaltungsrecht
Grundfragen und Erläuterungen
5. Auflage 2008
Verlag C.F.Müller
ISBN 9783811444409
Preis: 21 Euro
Hinweis: Das Buch wurde mir als Rezensionsexemplar zur Verfügung gestellt.

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Umgangsrecht: Elternteil darf nicht zu psychologischer Behandlung verpflichtet werden

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Eine gerichtliche Anordnung, mit der die Kindesmutter verpflichtet wird, an einer psychologischen Behandlung des betroffenen Kindes, mit dem Ziel der Anbahnung einer Umgangsregelung mit dem Vater, teilzunehmen, berührt erheblich ihr Persönlichkeitsrecht, ist anfechtbar und grundsätzlich aufzuheben.

Diese Klarstellung traf das Oberlandesgericht (OLG) Naumburg. Zwar unterliege die Kindesmutter nach Ansicht der Richter einer Wohlverhaltenspflicht, aus der auch Handlungspflichten folgen können. Diese würden allerdings nicht so weit gehen, dass den Kindeseltern ein Handeln abverlangt werden dürfe, das – wie die Teilnahme an psychologischen Behandlungen – in erheblicher Weise ihr Persönlichkeitsrecht berühre (OLG Naumburg, 8 UF 126/08).

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Baugenehmigung: Erteilung ist unzulässig, wenn Bauwerk nur den Nachbarn ärgern soll

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Es ist rechtswidrig, auf einem großen Wiesengrundstück die Errichtung eines Schuppens unmittelbar vor der Terrasse und dem Wohnhaus des Nachbarn zu genehmigen, wenn der Bauherr damit nichts anderes bezweckt, als seinen Nachbarn zu schädigen.

Das hat der Verwaltungsgerichtshof (VGH) Baden-Württemberg nach einer Verhandlung vor Ort entschieden und auf die Berufung des geschädigten Nachbarn die Baugenehmigung aufgehoben. Stein des Anstoßes war ein 12 m langer und zwischen 4 und 5 m hoher Geräte- und Brennholzschuppen. Diesen hatte der Bauherr auf der ca. 3000 qm großen Wiese hinter seinem Wohnhaus so errichtet, dass er zwar den gesetzlichen Mindestabstand von 2,50 m zum Nachbargrundstück einhielt. Der Schuppen war aber exakt so vor dem Wohnbereich seines Nachbarn platziert, dass diesem dadurch der Ausblick in die freie Landschaft verbaut wurde. Der Nachbar wehrte sich mit Widerspruch und Klage zunächst erfolglos gegen die Baugenehmigung. Nach einer Besichtigung vor Ort änderte der VGH das Urteil der Vorinstanz und hob die Baugenehmigung auf.

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Abbrucharbeiten: Für Wärmedämmung des Nachbarreihenhauses muss gesorgt werden

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Reicht die nach dem Abriss eines Hauses verbliebene Nachbarwand nicht mehr aus, um für eine ausreichende Wärmedämmung des stehen bleibenden Nachbargebäudes zu sorgen, muss der Eigentümer des abgerissenen Hauses für eine Wärmedämmung des Nachbarhauses sorgen.

Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts (OLG) Dresden muss er dabei die Wärmedämmung der Nachbarwand so verbessern, dass eine Tauwasserbildung in den Räumen des stehen bleibenden Gebäudes ausgeschlossen ist (OLG Dresden, 11 U 19/07).

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