Klausel über ein Selbsteintrittsrecht des Architekten

Klausel über ein Selbsteintrittsrecht des Architekten - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der Bundesgerichtshof (VII ZR 242/13) hat sich zur Wirksamkeit einer Klausel über ein Selbsteintrittsrecht des Architekten bei Schäden am Bauwerk im Rahmen eines Architektenvertrages geäußert. Dabei hat der BGH klargestellt, dass die von einem Architekten als Allgemeine Geschäftsbedingung gestellte Vertragsbestimmung in einem Architektenvertrag mit dem Wortlaut

„Wird der Architekt wegen eines Schadens am Bauwerk auf Schadensersatz in Geld in Anspruch genommen, kann er vom Bauherrn verlangen, dass ihm die Beseitigung des Schadens übertragen wird.“

wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist, weil sie den Auftraggeber entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.
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Architektenrecht: Keine Regelung zum Verjährungsbeginn mit Bezug zur Inbenutzungnahme des Bauwerks

Architektenrecht: Keine Regelung zum Verjährungsbeginn mit Bezug zur Inbenutzungnahme des Bauwerks - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Das Oberlandesgericht Düsseldorf (21 U 63/17) hat daran erinnert, dass ein Architekt in seinen AGB nicht vorgeben kann, dass ein Verjährungsbeginn an die Inbenutzungsnahme eines Bauwerks gekoppelt ist. So

sind Regelungen in Formularverträgen bzw. AGB des Architekten, in denen der Verjährungsbeginn an die Inbenutzungnahme des Bauwerks gekoppelt wird, wegen eines hierin liegenden Verstoßes gegen §§ 309 Nr. 8b, 307 Abs. 2 BGB unwirksam, weil damit die Verjährungsfrist für Mängelansprüche verschoben wird. Auch handelt es sich bei solchen Regelungen, wonach mit dem Bezug oder der Inbenutzungnahme des Gebäudes die Abnahme als erfolgt anzusehen sein soll, um Fiktionen, so dass die Voraussetzungen des § 305 Nr. 5 BGB einzuhalten wären (vgl. Koeble in Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts,12. Teil Recht der Architekten und Ingenieure, Rz. 822).

Doch Vorsicht: Das gilt nur wenn der Architekt der Verwender der AGB ist – wenn der Bauher die AGB gestellt hat ist der Fall anders: Wenn der Bauherr der Verwender von Klauseln ist, in denen auf die Inbenutzungnahme des Gebäudes als den Zeitpunkt der Abnahme abgestellt wird, sind solche Regelungen wirksam (BGH, VII 291/97)

Architektenrecht: Voraussetzungen eines konkludenten Architektenvertrages

Architektenrecht: Voraussetzungen eines konkludenten Architektenvertrages - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Auch ein Architektenvertrag kann konkludiert, also durch Verhalten und ohne ausdrückliche Erklärungen, geschlossen werden. Die Frage ist, wann ein solcher anzunehmen ist – oder wann die Grenze der Akquise noch nicht überschritten wurde. Hier gilt: Es handelt sich im Kern um das übliche zweiseitige Rechtsgeschäft, so dass die allgemeinen rechtsgeschäftlichen Auslegungskriterien unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles von Bedeutung sind. Die Vorschriften der HOAI sind dabei als reines Preisrecht insoweit kein Auslegungskriterium.
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Urteil über Grundbuchberichtigungsanspruch beinhaltet keine Feststellung dinglicher Rechtslage

Urteil über Grundbuchberichtigungsanspruch beinhaltet keine Feststellung dinglicher Rechtslage - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Wie der Bundesgerichtshof (V ZR 299/14) klargestellt hat wird mit einem Urteil über den Grundbuchberichtigungsanspruch nach § 894 BGB die dingliche Rechtslage weder im Sinne des erfolgreichen Klägers noch im Sinne des erfolgreichen Beklagten festgestellt. Die vormals umstrittene Frage hat der BGH nun dahingehend entschieden, dass mit der Entscheidung über den Grundbuchberichtigungsanspruch lediglich über die umstrittene Buchposition entschieden wird. Soll eine Entscheidung auch über die dingliche Rechtslage herbeigeführt werden, muss somit neben dem Grundbuchberichtigungsanspruch zwingend ein (Zwischen-)Feststellungsantrag gemäß § 256 ZPO gestellt werden.

Dieser Antrag kann auch nicht automatisch bzw. konkludent in einen konkreten Berichtigungsantrag hineingelesen werden, auch nicht, wenn nicht abstrakt die Berichtigung des Grundbuchs beantrag wird, sondern konkret die Berichtigung durch die Eintragung als Eigentümer. Allein aus einem solchen Antrag ergibt sich mit dem BGH ausdrücklich nicht, dass auch das Eigentum selbst (durch einen zusätzlichen Feststellungsantrag) zum Streitgegenstand werden sollt.
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Keine Entbehrlichkeit einer Rechtsnachfolgeklausel bei vollstreckbarer Urkunde gegen Grundstückseigentümer

Keine Entbehrlichkeit einer Rechtsnachfolgeklausel bei vollstreckbarer Urkunde gegen Grundstückseigentümer - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der Bundesgerichtshof (V ZB 212/17) hat klargestellt, dass der spätere Eigentümer der vollstreckungsrechtliche Rechtsnachfolger ist. Das führt dazu, dass eine Zwangsvollstreckung aus einer Unterwerfungserklärung nach § 800 ZPO gegen diesen nur erfolgen kann, wenn die Rechtsnachfolgeklausel gemäß § 727 ZPO erteilt und ihm zugestellt wurde. Die im Grundbuch eingetragene dingliche Unterwerfungserklärung nach § 800 Abs. 1 ZPO macht also wenn die Vollstreckung aus einer Hypothek, einer Grundschuld oder einer Rentenschuld gegen den späteren Eigentümer des Grundstücks betrieben werden soll, eine Rechtsnachfolgeklausel nach § 727 ZPO nicht entbehrlich. Das folgt für den BGH aus dem Wortlaut sowie dem Sinn und Zweck der Vorschrift des § 800 Abs. 1 ZPO:

§ 800 ZPO soll dem Gläubiger des dinglichen Anspruchs aus einem Grundpfandrecht die Vollstreckung gegen den im Grundbuch eingetragenen späteren Eigentümer ermöglichen, indem dem Grundstückseigentümer gestattet wird, sich wegen dieser Ansprüche der sofortigen Zwangsvollstreckung zulasten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks zu unterwerfen. Der historische Gesetzgeber sah es als ungeklärt an, inwieweit die Vorschriften, welche für die Vollstreckbarkeit des Urteils gegen einen Sondernachfolger des Schuldners gelten, gemäß § 703 CPO (§ 795 Satz 1 ZPO) bei anderen vollstreckbaren Titeln, insbesondere bei einer nach § 702 Nr. 5 CPO (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) aufgenommenen Hypothekenurkunde, zur entsprechenden Anwendung gelangen. Aus diesem Grund wurde die Unterwerfungserklärung nach § 705b Abs. 1 CPO (§ 800 Abs. 1 Satz 1 ZPO) geschaffen. Mit dem Erfordernis einer entsprechenden Eintragung in das Grundbuch soll der Erwerber davor geschützt werden, das Grundstück ohne Kenntnis von der Unterwerfungserklärung zu erwerben (vgl. Hahn/Mugdan, Die gesamten Materialien zu den Reichsjustizgesetzen, Bd. 8, 1898, S. 150). An den allgemeinen Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung nach § 750 ZPO hat der Gesetzgeber, anders als die Rechtsbeschwerde meint, nichts geändert, mit der Ausnahme, dass nach § 800 Abs. 2 ZPO die Zwangsvollstreckung gegen einen späteren Eigentümer abweichend von § 750 Abs. 2 ZPO nicht der Zustellung der den Erwerb des Eigentums nachweisenden Urkunden bedarf. Er hat zudem für die in § 797 Abs. 5 ZPO bezeichneten, die Erteilung der Vollstreckungsklausel betreffenden Klagen eine ausschließliche Zuständigkeit des Gerichts, in dessen Bezirk das Grundstück belegen ist, angeordnet (§ 800 Abs. 3 ZPO). Daraus folgt, dass § 750 Abs. 1 ZPO weiter gilt. Das erfordert die namentliche Bezeichnung des neuen Grundstückseigentümers als Rechtsnachfolger in der Klausel nach § 727 ZPO und deren Zustellung.

Bestimmtheit des Antrags auf „Freigabe“ einer bestellten Grundschuld

Bestimmtheit des Antrags auf „Freigabe“ einer bestellten Grundschuld - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Der Bundesgerichtshof (XI ZR 207/17) konnte sich zu den Anforderungen an die Bestimmtheit des Klageantrags auf „Freigabe“ einer Sicherheit – hier einer Grundschuld – äussern und festhalten:

Zwar genügt der Antrag auf „Freigabe“ einer Grundschuld für sich dem Bestimmtheitsgebot des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO nicht. Denn er lässt nicht mit der für das Vollstreckungsverfahren erforderlichen Bestimmtheit erkennen, welche der im Rahmen eines Wahlschuldverhältnisses nach §§ 262 ff. BGB gegebenen Arten der Rückgewähr – Aufhebung der Grundschuld, §§ 875, 1183, 1192 Abs. 1 BGB, Abgabe einer Verzichtserklärung, die eine Eigentümergrundschuld entstehen lässt, § 1168 Abs. 1, § 1192 Abs. 1 BGB, oder Abtretung an sich oder einen Dritten, §§ 1154, 1192 Abs. 1 BGB (vgl. Senatsurteil vom 26. April 1994 – XI ZR 97/93, NJW-RR 1994, 847, 848; BGH, Urteil vom 18. Juli 2014 – V ZR 178/13, BGHZ 202, 150 Rn. 11) – der Kläger als Sicherungsgeber beansprucht.

Die hinreichende Bestimmtheit kann hier aber durch Auslegung des Prozessvortrags des Klägers hergestellt werden (vgl. Senatsbeschluss vom 17. Januar 2017 – XI ZR 170/16, BKR 2017, 152 Rn. 7; allgemein BGH, Urteil vom 8. Mai 2014 – I ZR 217/12, BGHZ 201, 129 Rn. 24 mwN). Der Kläger hat in der Klageschrift und erneut im Berufungsverfahren mit Schriftsatz vom 27. September 2016 zu erkennen gegeben, er wünsche die „Löschung“ und damit die Aufhebung der Grundschuld. Daraus ergibt sich, dass er (nur) diese Art der Rückgewähr verlangt.

Einwendung gegen Grundschuld wenn Erwerber Sicherungsgrundschuld ohne die gesicherte Forderung erwirbt?

Einwendung gegen Grundschuld wenn Erwerber Sicherungsgrundschuld ohne die gesicherte Forderung erwirbt? - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Grundschuld: Der Bundesgerichtshof (V ZR 106/17) hat abschliessend klargestellt, dass sich aus dem Sicherungsvertrag eine Einwendung gegen die Grundschuld nicht allein dadurch ergibt, dass der Erwerber die Sicherungsgrundschuld ohne die gesicherte Forderung erwirbt.

Es verbleibt damit bei dem (gesetzlich in § 1191 Abs. 1, § 1192 Abs. 1 BGB vorgesehenen) Prinzip, dass die Grundschuld und ihre Verwertung eine (schuldrechtliche) Forderung nicht voraussetzen. Mit dem BGH ist eine andere Betrachtung auch bei der (inzwischen) legal definierte Sicherungsgrundschuld nicht vorzunehmen, auch wenn diese ausdrücklich der Sicherung eines Anspruchs dient:

Dadurch wird der Erwerb des gesicherten Anspruchs aber nicht zur Voraussetzung für die Geltendmachung des Duldungsanspruchs aus der Sicherungsgrundschuld gemäß § 1192 Abs. 1, § 1147 BGB oder der Vollstreckung aus einem Duldungsurteil oder aus einer (auf den Zessionar übergegangenen) Unterwerfungserklärung für den dinglichen Anspruch. Der Sicherungszweck führt vielmehr nach § 1192 Abs. 1a Satz 1 BGB „nur“ dazu, dass sich der Zessionar Einwendungen gegen die Grundschuld entgegenhalten lassen muss, die dem Eigentümer bei der Abtretung aus dem Sicherungsvertrag mit dem bisherigen Gläubiger zustanden oder zu diesem Zeitpunkt bereits angelegt waren und später entstehen (dazu BT-Drucks. 16/9821 S. 16 f.).

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Verlängerte Vollstreckungsgegenklage: Vollstreckungsgegenklage nach Beendigung der Zwangsvollstreckung?

Verlängerte Vollstreckungsgegenklage: Vollstreckungsgegenklage nach Beendigung der Zwangsvollstreckung? - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Verlängerte Vollstreckungsgegenklage: Auch nach Beendigung der Zwangsvollstreckung besteht die Möglichkeit einer Rückforderung. Dies ist mit den vom BGH aufgestellten Grundsätzen der verlängerten Vollstreckungsgegenklage (BGH, V ZR 19/86, IVb ZR 657/80) aber nur der Fall, wenn der erhobene Einwands, bereits geeignet gewesen wäre, die Erklärung der Zwangsvollstreckung für unzulässig zu erreichen – und wenn dieser Einwand im Zuge der Geltendmachung nach Bereicherungsrecht noch geltend gemacht werden kann. Insoweit gilt: Nach Beendigung der Zwangsvollstreckung setzt die materiell-rechtliche Bereicherungsklage lediglich die rechtlichen Möglichkeiten der Vollstreckungsgegenklage fort.
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Keine Feststellungsklage hinsichtlich Unzulässigkeit einer Zwangsvollstreckung

Keine Feststellungsklage hinsichtlich Unzulässigkeit einer Zwangsvollstreckung - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung: Eine Feststellungsklage muss gemäß § 256 Abs. 1 ZPO, soweit hier von Interesse, auf die Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses gerichtet sein. Geht dies auch hinsichtlich der Frage, ob eine Zwangsvollstreckung unzulässig war? Der Bundesgerichtshof (V ZR 106/17) verneint dies ausdrücklich:

Hierzu können auch einzelne Rechte und Pflichten gehören, die sich aus einem Rechtsverhältnis ergeben. Daher ist es zulässig, wenn der Kläger nach Beendigung der Zwangsvollstreckung feststellen lassen will, dass ein bestimmter Teil der materiell-rechtlichen Schuld nicht bestand. Dagegen können nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bloße Elemente oder Vorfragen eines Rechtsverhältnisses, reine Tatsachen oder etwa die Wirksamkeit von Willenserklärungen oder die Rechtswidrigkeit eines Verhaltens nicht Gegenstand einer Feststellungsklage sein (zum Ganzen: Senat, Urteil vom 27. März 2015 – V ZR 296/13, ZfIR 2015, 614 Rn. 7). Für die Zwischenfeststellungsklage gemäß § 256 Abs. 2 ZPO gilt nichts anderes. Auch sie könnte nur auf die Feststellung eines im Laufe des Prozesses streitig gewordenen Rechtsverhältnisses gerichtet werden, nicht dagegen auf die Feststellung der Rechtswidrigkeit bzw. Unzulässigkeit eines Verhaltens.

Danach ist der Antrag des Klägers festzustellen, dass die Zwangsvollstreckung der Beklagten in den belasteten Grundbesitz unzulässig war, auch als Zwischenfeststellungsklage nicht zulässig. Er zielt nämlich nicht auf die Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses oder, was auch zulässig wäre (vgl. BGH, Urteil vom 19. November 2014 – VIII ZR 79/14, NJW 2015, 873 Rn. 24), auf einzelne Beziehungen oder Folgen aus einem Rechtsverhältnis, etwa auf bestimmte Ansprüche oder Verpflichtungen oder auf die Feststellung des Umfangs einer Leistungspflicht wie die Fälligkeit der Leistung. Es geht ausschließlich um die Feststellung der Rechtswidrigkeit eines Verhaltens der Beklagten, nämlich die Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz des Klägers betrieben zu haben. Das kann nicht Gegenstand einer Feststellungs- oder Zwischenfeststellungsklage sein (Senat, Urteil vom 27. März 2015 – V ZR 296/13, ZfIR 2015, 614 Rn. 7).

Schadensersatzanspruch gegen Notar: Unterschreitung der Frist des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG

Schadensersatzanspruch gegen Notar: Unterschreitung der Frist des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Nichteinhaltung der Zweiwochenfrist durch Notar: Ein Notar soll bei Verbraucherverträgen darauf hinwirken, dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vorab mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen. Bei Verbraucherverträgen, die der Beurkundungspflicht nach § 311b Abs. 1 Satz 1 und Abs. 3 BGB unterliegen, geschieht dies in der Regel dadurch, dass dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt wird.

Der Regelung lag die Befürchtung zugrunde, der Verbraucher sei zu schnell überfordert: Es muss das Risiko gesehen werden, dass die Möglichkeit der Aufklärung durch den Notar anlässlich einer Beurkundung oft nicht ausreichend genutzt wird, wenn man unvorbereitet zum Notartermin erscheint – etwa weil Terminabsprachen sehr kurzfristig erfolgten, ohne dass sich der Verbraucher mit dem Text des beabsichtigten Rechtsgeschäfts habe vertraut machen und sich überlegen können, welche Fragen er an den Notar richten wolle.
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Mehrerlösklausel im Grundstückskaufvertrag mit Gemeinde wirksam

Mehrerlösklausel im Grundstückskaufvertrag mit Gemeinde wirksam - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Mehrerlösklausel: Der Bundesgerichtshof (V ZR 306/16) konnte entscheiden, dass eine Mehrerlösklausel in einem gemeindlichen Grundstückskaufvertrag wirksam ist. Es ging dabei um eine Klausel mit welcher der Käufer verpflichtet wurde, den durch ihn erzielten Mehrerlös abzüglich der getätigten Investitionen an die Gemeinde abzuführen, wenn er das Grundstück in unbebautem Zustand innerhalb von fünf Jahren ab der Beurkundung weiterveräußert. Hierbei handelt es sich mit dem BGH um eine der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle unterliegenden Preisnebenabrede – die aber den Käufer nicht unangemessen benachteiligt, wenn die Gemeinde hieran ein anerkennenswertes, über die reine Abschöpfung eines Veräußerungsgewinns hinausgehendes Interesse hat.
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Erbrecht: Miterben als Gesamtschuldner und Berücksichtigung der latenten Steuerlast bei Nachlassbewertung

Erbrecht: Miterben als Gesamtschuldner und Berücksichtigung der latenten Steuerlast bei Nachlassbewertung - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Das Oberlandesgericht Hamm, 10 U 61/07, hat im Erbrecht festgestellt:

  1. Mehrere Miterben eines Beschenkten haften für den Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung gemäß § 2329 BGB als Gesamtschuldner. Sie sind keine Gesamthandsschuldner mit der Folge der notwendigen Streitgenossenschaft gemäß § 62 Abs. 1 ZPO.
  2. Bei der Bewertung des Nachlasses kommt es für Grundstücke, die zum Betriebsvermögen eines landwirtschaftlichen Besitzes gehören, auf den Verkehrswert, d.h. den erzielbaren Verkaufserlös an. Zu berücksichtigen sind dabei die durch eine Veräußerung unvermeidbar entstehenden Kosten, dazu können je nach Bewertungsmethode auch die latenten Ertragssteuern gehören.
  3. Eine im Übergabevertrag vereinbarte Rentenzahlung zugunsten der Ehefrau des Erblassers mindert den Wert der Zuwendung. Ob diese als ausgleichspflichtiges Eigengeschenk gemäß § 2327 BGB zu berücksichtigen ist, hängt vom Einzelfall ab.
  4. Der Anspruch aus § 2329 BGB ist dem Anspruchsziel nach wie eine Geldschuld auf einen Geldbetrag gerichtet und in entsprechender Anwendung des § 291 BGB zu verzinsen.

Höfeordnung: Gebührenfreiheit der Löschung des Hofvermerks

Höfeordnung: Gebührenfreiheit der Löschung des Hofvermerks - Rechtsanwalt Ferner Alsdorf

Das Oberlandesgericht Hamm, 10 W 150/15, hat klargestellt, dass die Löschung des Hofvermerks gerichtsgebührenfrei ist. Der insoweit im Raum stehende Gebührentatbestand (Nr. 15112 KV-GNotKG) ist mit dem OLG auf das Verfahren zur Löschung des Hofvermerks nicht anzuwenden – wobei dies zwischen den OLG durchaus umstritten ist. Das OLG Hamm verweist auf § 3 Abs. 1 HöfeVO und analysiert, dass es dem Willen des Gesetzgebers entspricht, dass die früher anerkannte umfassende Gebührenfreiheit für das gesamte Verfahren zur Eintragung und Löschung eines Hofvermerks sowohl für die Verfahrenshandlungen des Landwirtschaftsgerichts als auch für die Verfahrenshandlungen des Grundbuchamts beibehalten bleiben soll.

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