Allgemeines Wohngebiet: Mehrfamilienhaus mit überwiegender Bürofläche ist unzulässig

In einem nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO) als „allgemeines Wohngebiet“ bezeichneten Gebiet ist die Errichtung eines Mehrfamilienhauses, in dem mehrere Büros deutlich größer als die größte, schon sehr großzügig dimensionierte Wohnung sind, unzulässig.

Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Münster gab mit dieser Entscheidung einem Nachbarn Recht, der sich gegen die Baugenehmigung für ein Wohn- und Geschäftshaus in einem „allgemeinen Wohngebiet“ wehrte. In dem geplanten Gebäude waren eine Apotheke, sieben Büros und zwölf Wohnungen vorgesehen. Von den zwölf Wohnungen wiesen zwei je 132 qm, eine 151 qm und eine weitere 187 qm auf, die übrigen Wohnungen blieben in ihrer Größe gestaffelt bis hinunter auf 90 qm deutlich dahinter zurück. Die sieben vorgesehenen Büros waren aufgeteilt in Flächen zu 100 qm, zweimal 120 qm, 168 qm sowie drei Büros mit Flächen von 207 bis 211 qm.

Das OVG hielt das geplante Gebäude für bauplanungsrechtlich unzulässig, da es dem Charakter des „allgemeinen Wohngebiets“ nicht entsprach. Die BauNVO gestattet in „allgemeinen Wohngebieten“ zwar auch Büroräume. Insgesamt muss jedoch der Charakter des Hauses als „Wohnhaus“ erhalten bleiben. Dabei hat das OVG darauf hingewiesen, dass nicht allein auf die Gesichtspunkte der Anzahl der Wohnungen und der Büros bzw. auf den Anteil der Bürofläche an der „Gesamtwohnfläche“ abzustellen ist. Vielmehr dürfen in einem Wohngebäude eines „allgemeinen Wohngebiets“ keine Büroeinheiten erwartet werden, die größer sind als die in dem Haus und in dem Gebiet vorhandenen Wohnungen. Büros, die größer als eine Wohnung sind, drängen die Wohnnutzung übermäßig zurück und lassen das Gebäude als ein gewerblich genutztes Gebäude erscheinen. „Großbüros“ sind geeignet, den Wohnhauscharakter des Gebäudes zu beseitigen, auch wenn ihre Gesamtfläche nicht die Hälfte der gesamten Nutzfläche erreicht. Im vorliegenden Fall waren die Büroflächen jeweils erheblich größer als die – ebenfalls schon großzügig dimensionierten – Wohnungen, so dass der Bürocharakter des Gebäudes überwog (OVG Münster, Urteil vom 23.9.2002).