Urteil: Videoüberwachung in der Wohnungseigentümergemeinschaft

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Das Amtsgericht Bergisch Gladbach (70 C 17/15) hat sich mit der Videoüberwachung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft auseinandergesetzt. Dabei hatte ein Sondereigentümer eine Türkameraanlage installiert, deren Aufnahme nur beim Klingeln ausgelöst wurde, wobei nur der Sondereigentümer auf seinem Monitor dann das aufgenommene Bild sehen konnte. Im Ergebnis sah das Gericht eine unzulässige Kameraüberwachung, nicht zuletzt weil dass Interesse an der Aufnahme ausschließlich den Schutz des jeweiligen Sondereigentums betrifft, hierfür aber Gemeinschaftseigentum insgesamt überwacht wird.

Die Entscheidung steht im Einklang mit entsprechender BGH-Rechtsprechung, muss aber mit Vorsicht genossen werden: Je nach Einzelfall, insbesondere bei engem zeitlichen Zusammenhang zu vorangegangenen Straftaten gegen den Sondereigentümer bietet sich durchaus eine andere Gewichtung der Interessen – wenn auch nur zeitweise – an.

Dazu auch bei uns: Rechtsprechungsübersicht zur Kameraüberwachung

Aus der Entscheidung:

Die Klägerin kann gemäß §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG i.V.m. § 1004 BGB die Beseitigung der Kameraanlage verlangen. Die Beklagte und die übrigen Eigentümer sind aufgrund der gemeinsamen Zugehörigkeit zu der Wohnungseigentümergemeinschaft einander im besonderen Maße verpflichtet.

Nach § 15 Abs. 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Gemäß § 14 Nr. 1 WEG ist dabei jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

Entsprechend der obergerichtlichen Rechtsprechung (BGH Urteil vom 21.10.2011, V ZR 265/10, mit weiteren Nachweisen) kann die Installation einer Videokamera zwar durchaus von dem Gebrauchsrecht des Eigentümers oder Sondereigentümers umfasst sein, dies gilt jedoch nur dann, wenn die Kamera ausschließlich auf Bereiche ausgerichtet ist und Bereiche erfasst, die dem Sondereigentum des jeweiligen Eigentümers zugehören. Selbst in diesen Fällen kann gleichwohl ein Eingriff in das Persönlichkeitsrecht übriger Eigentümer gegeben sein, wenn diese objektiv ernsthaft eine Überwachung befürchten müssen. Hier wird durch die von der Beklagten installierte Türkamera jedoch nicht das Sondereigentum, sondern das Gemeinschaftseigentum erfasst.

Vorliegend kann darüber hinaus dahinstehen, ob der Einbau des digitalen Türspions einschließlich der Türkameraanlage eine bauliche Veränderung darstellt, die vorliegend ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer vorgenommen wurde, denn in der Installation der Türkameraanlage liegt jedenfalls eine Beeinträchtigung vor, die das Maß des zulässigen gemäß § 14 Nr. 1 WEG überschreitet (vgl. LG Köln, Urteil vom 25.11.2010, 29 S 88/10).

Im Rahmen der Frage nach einer Beeinträchtigung im Sinne des vorgenannten Paragraphen ist eine Interessenabwägung zwischen den Interessen der gebrauchsmachenden Beklagten und den Belangen der anderen Wohnungseigentümer vorzunehmen. Insoweit ist vorliegend maßgeblich, dass die hier gegebene Videoüberwachung in das allgemeine Persönlichkeitsrecht der anderen Miteigentümern sowie der Besucher und Mieter des Wohnhauses eingreift. Das allgemeine Persönlichkeitsrecht in seiner Ausprägung als Recht der informationellen Selbstbestimmung umfasst auch die Befugnis des einzelnen, selbst darüber zu entscheiden, wann und innerhalb welcher Grenzen persönliche Lebenssachverhalte offenbart werden. Bei der Installation von Anlagen der Videoüberwachung auf Privatgrundstücken bzw. in Mehrfamilienhäusern wie hier muss daher sichergestellt sein, dass keine öffentlichen Bereiche, benachbarte Privatgrundstücke oder gemeinsame Zugangswege von diesen Kameras erfasst werden. Unstreitig ist, dass der unmittelbare Bereich vor der Wohnungseingangstüren der Beklagten von der Kamera erfasst wird. Bei diesem Bereich handelt es sich um den Hausflur des Hauses I 5, welcher im Gemeinschaftseigentum aller Miteigentümer steht. Darüber hinaus ergibt sich die Besonderheit, dass aufgrund der Lage der Wohnungseingangstür der Beklagten im Parterre alle Eigentümer, Mieter und Besucher diesen Bereich passieren müssen, um in die höher gelegenen Bereiche zu gelangen.

Ob die streitgegenständliche Kameraanlage eine Permanentüberwachung vornimmt, oder lediglich anlassbezogen auslöst, ist im Weiteren nicht maßgeblich. Die Türkamera erfasst den Hausflurbereich, bietet die Möglichkeit der Aufzeichnung und versetzt die Beklagte sogar in die Lage nicht nur vor Ort sondern per Smartphone Bild- und Tonübertragungen zu empfangen. Die Rechtsprechung sieht es regelmäßig sogar als ausreichend an, dass durch das Vorhandensein einer derartigen Kamera bereits dadurch in die Rechte der Betroffenen eingegriffen werde, dass hierdurch ein unzulässiger Überwachungsdruck aufgebaut werde. Dem ist zuzustimmen, dies insbesondere vor dem Hintergrund, dass für die Miteigentümer, die Mieter und Besucher nicht ersichtlich ist, ob und wann die Kamera tatsächlich aufnimmt und aufzeichnet. Sofern die Betroffenen eine Überwachung durch derartige Kameras objektiv ernsthaft befürchten müssen, liegt bereits ein Eingriff in das Persönlichkeitsrecht vor (vgl. BGH, Urteil vom 16.03.2010, VI ZR 176/09, NZM 2010, 373).

Dem schutzwürdigen Interesse der Betroffenen Miteigentümern und Dritten steht ferner auch kein überwiegendes Interesse der Beklagten gegenüber. Dabei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass das Interesse der Beklagten ausschließlich den Schutz ihres Sondereigentums betrifft, hierfür aber Gemeinschaftseigentum überwacht wird.

Die Anbringung der Kamera betrifft insoweit den Gebrauch des Gemeinschaftseigentums, der nicht mit einem erheblichen, über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehenden Nachteil verbunden sein darf und daher nur unter strengen Voraussetzungen zulässig ist (BGH Urteil vom 24.05.2013, V ZR 220/12). Hiernach kann der Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage mit einer Videokamera überwacht werden, wenn ein berechtigtes Überwachungsinteresse der Gemeinschaft das Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers und von Dritten, deren Verhalten mit überwacht wird, überwiegt und die Ausgestaltung der Überwachung unter Berücksichtigung der Regelung des Bundesdatenschutzgesetzes inhaltlich und formell dem Schutzbedürfnis des einzelnen ausreichend Rechnung trägt. Dies ist vorliegend nicht der Fall. Es fehlt bereits an einer Überwachung im Interesse der Gemeinschaft, denn hier erfolgt die Überwachung ausschließlich durch die Beklagte als Sondereigentümerin. Überwacht wird ausschließlich – auch wenn dies zum Schutz des Sondereigentums erfolgt – ein Bereich, der dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen ist. Die Türkamera erfasst wie bereits dargelegt den Hausflurbereich, bietet die Möglichkeit der Aufzeichnung und versetzt die Beklagte sogar in die Lage nicht nur vor Ort sondern per Smartphone Bild- und Tonübertragungen zu empfangen, die Vorgaben des § 6 b BDSG sind bereits vor diesem Hintergrund nicht erfüllt. Dass die Kameraüberwachung zur Wahrnehmung des Hausrechtes (§ 6b Abs. 1 Nr. 2 BDSG) erforderlich ist, ist dabei ebenso wenig dargelegt, wie die Erforderlichkeit zur Wahrnehmung berechtigter Interessen für konkret festgelegte Zwecke (§ 6b Abs. 1 Nr. 3 BDSG). An einer Kenntlichmachung im Sinne des § 6 b Abs. 2 BDSG fehlt es überdies ebenfalls.

Eine derartige Maßnahme ist schließlich unzulässig (vgl. Bayerisches OLG, Beschluss vom 11.03.2005, 2 Z BR 002/05), da es hierfür an der erforderlichen Beschlussfassung fehlt. Dabei kommt es nicht darauf an, ob es sich bei der Wohnungstüre um Sonder- oder Gemeinschaftseigentum handelt, sondern darauf, dass mittels der Kamera ein Bereich überwacht wird, welcher zum Gemeinschaftseigentum gehört. Auch im Rahmen der Interessenabwägung sind die Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts zu berücksichtigen, wonach in jedem Falle vor Einbau einer solchen Kameraanlage eine entsprechende Beschlussfassung hätte herbeigeführt werden müssen. Dabei spricht aufgrund der Regelung des §§ 22 Abs. 1 S. 1, 14 Nr. 1 WEG zudem viel dafür, dass die Installation einer derartigen Kamera nur zulässig sein kann, sofern alle Miteigentümer zustimmen (BGH aaO.). Ungeachtet der Frage ob vorliegend eine bauliche Veränderung vorliegt, fehlt es aber jedenfalls überhaupt an einer Beschlussfassung.

Überdies wäre selbst im Falle einer einstimmigen Beschlussfassung über die Genehmigung einer Videoüberwachung diese nur im Sinne einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn Sie die entsprechenden gesetzlichen Vorgaben einhält, nicht nur dem Interesse der Mehrheit an der Effizienz der Verwaltung entspricht sondern auch mit den einfachrechtlich und durch Art. 2 GG auch verfassungsrechtlich geschützten Interessen des einzelnen Eigentümers und betroffener Dritter an dem Schutz Ihrer Privatsphäre Rechnungen trägt. Entsprechend den Vorgaben des § 6 b BDSG ist eine Videoüberwachung in einer Wohnungseigentumsanlage durch die Gemeinschaft mit einer Aufzeichnung des Geschehens zulässig, wenn ein berechtigtes und konkret verbindlich festzulegendes Gemeinschaftsinteresse das Interesse des einzelnen überwiegt. Hieran fehlt es vorliegend, da die installierte Türkamera allein dem Einzelinteresse der Beklagten zu dienen bestimmt ist. Sie ist insoweit unstreitig auch die einzige, die Art und Umfang des Kamerabetriebes sowie Art, Umfang und Speicherung von Aufzeichnungen bestimmen kann. Das Gericht verkennt hierbei nicht, dass das Interesse der Beklagten grundsätzlich nachvollziehbar ist und aufgrund der entsprechenden Darlegungen auch durchaus ein erhöhtes Sicherheitsinteresse bestehen mag. Zum einen ist der diesbezügliche Vortrag der Beklagten indes nicht hinreichend substantiiert, zum anderen führt dieser aber auch nicht dazu, dass die Beklagte berechtigt ist, ohne jedwede Kontrollmöglichkeit durch die Gemeinschaft, Teile des Gemeinschaftseigentumes zu überwachen. Dabei kommt es aus den bereits genannten Gründen nicht darauf an, ob die Kamera tatsächlich aufzeichnet und ständig oder lediglich anlassbezogen eingeschaltet ist. Auch im Falle der Aktivierung der Kamera durch ein Klingeln, wird nicht nur derjenige, der Einlass begehrt, durch die Kamera erfasst, sondern eben auch Eigentümer, Mieter oder Besucher, die den betroffenen Bereich passieren. Überdies ist der entsprechende Vortrag der Beklagten nicht nachvollziehbar. Sofern die Kamera ausschließlich aktiviert würde, wenn die Klingel an der Wohnungseingangstür betätigt wird, wäre die Kamera bereits ungeeignet, Einbrüche oder Beeinträchtigungen zu verhindern oder deren Strafverfolgung zu ermöglichen, da derartige Straftaten in der Regel nicht durch vorheriges Klingeln angekündigt werden.

Rechtsanwalt Jens Ferner

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Fachanwalt für IT-Recht bei Anwaltskanzlei Ferner
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Autor: Rechtsanwalt Jens Ferner

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