Damit hat der BGH die Position des Mieters wieder ein Stück verbessert, diesmal bei der Geltendmachung seines Rechts. Wichtig ist, was Betroffene nur selten wissen: Die Mietminderung tritt kraft Gesetz ein, dass heißt, es bedarf keiner Erklärungen! Andererseits muss natürlich geltend gemacht werden, dass für einen bestimmten Zeitraum dann letztlich zu viel Miete gezahlt wurde.

Anders kann es aber bei einer Untervermietung aussehen, wie der BGH (VIII ZR 74/10) zeigte: Hier erbat der Mieter vom Vermieter frühzeitig die Genehmigung zur Untervermietung. Wie sich später zeigte, war der Vermieter auch verpflichtet, dem Begehren zuzustimmen – verweigerte aber dennoch die Erlaubnis und kündigte später dem Mieter, der Untervermietete. Zu Unrecht, wie der BGH feststellte – eine Kündigung unter diesen Umständen ist rechtsmissbräuchlich.

Ein Banner stellt den Mieter an den Pranger

Zunehmend sorgt dieses Banner für öffentliche Diskussionen und die Frage wird immer wieder gestellt: Darf man nicht zahlende Mieter an den Pranger stellen?

Hinweis: Im Folgenden wird als fiktiver Sachverhalt angenommen, der betroffene Mieter zahlt tatsächlich (warum auch immer) die gesamte Miete nicht, während ein Banner in obiger Manier am betroffenen Haus hängt.

Es bieten sich hier durchaus Pro-Argumente an:

1. Der Vermieter teilt zuerst einmal nur die Wahrheit mit.
2. Der Vermieter greift zu diesem Mittel quasi in der Not der fehlenden Zahlungen, die ihm vertraglich zustehen, um endlich zur Zahlung zu bewegen – handelt also in Notwehr.

In der Tat wird in dem fiktiven Sachverhalt an dieser Stelle nur die Wahrheit ausgesprochen. Es liegt Nahe, daran zu denken, hier auf die Meinungsäußerungsfreiheit zu pochen.

Auch hinsichtlich der Notwehr als Rechtfertigung, um den Mieter zur Zahlung zu bewegen, ist festzustellen, dass das keinesfalls abwegig ist: Selbst bei Berufsgeheimnisträgern ist anerkannt, dass diese eigentlich geschützte Informationen verwenden können, um eine Forderung beitreiben zu können (dazu nur Fischer, Kommentar zum StGB, §203, Rn.46).

Aber: Ganz so einfach ist das nicht, denn es gibt selbstverständlich Einschränkungen – also Contra-Argumente.

So ist hinsichtlich der wahren Mitteilung nach außen auf einen Blick sofort erkennbar, dass hier eine öffentliche “Prangerwirkung” erzielt wird. Die ist durchaus häufig Gegenstand der Rechtsprechung, dabei ist zuerst einmal festzustellen, dass zu Unterscheiden ist, ob eine Privatperson oder ein Unternehmen “an den Pranger” gestellt werden (dazu sehr eingängig der BGH, VI ZR 366/02 – ebenso OLG Stuttgart, 4 U 114/03). Bei Privatpersonen, wie hier, liegt schon einmal ein grundsätzlich schwererer Eingriff in das Persönlichkeitsrecht vor. Hinzu kommt als Bewertungskriterium die Art der Aufmachung des “Prangers”, wobei rein einseitige Darstellungen noch einmal erheblich schwerer wirken (dazu sehr lang, aber auch verständlich das BVerfG, 1 BvR 2126/93). Zu beachten ist auch, von welcher Persönlichkeitsrelevanz eine Information ist (OVG Münster, 16 B 485/09), insbesondere ob die Information dem Kernbereich der persönlichen Lebensführung nahe steht. Im Ergebnis geht das dann dahin, dass selbst bei wahren anprangernden Behauptungen zumindest erläuternde, differenzierende Hinweise auf die Umstände gegeben werden müssen (OLG Rostock, 2 U 55/00).

Das wird im Ergebnis bei einem einfachen Banner, auf dem nur öffentlich bekannt gegeben wird, dass jemand schlicht nicht zahlt, nicht der Fall sein, wobei der Kernbereich der persönlichen Lebensführung in diesem Fall durchaus tangiert sein dürfte. Das OLG Rostock bringt es insofern auf den Punkt, wenn es zur Abwägung im Rahmen des Widerstreits zwischen Meinungsäußerungsfreiheit und Persönlichkeitsrecht schreibt:

Jedoch will Art. GG Artikel 5 GG Artikel 5 Absatz I GG vor allem den geistigen Meinungskampf gewährleisten, so dass die Grenzen des Grundrechts gerade bei namentlicher Herausstellung eines einzelnen Unternehmens in anprangernden Veröffentlichungen, mit denen wirtschaftlicher Druck ausgeübt werden soll, enger zu ziehen sind als im Falle politisch, kulturell oder wissenschaftlich begründeter Aufrufe. Die danach [...] erforderliche Abwägung zwischen Meinungsfreiheit und Gewerbekritik kann gerade bei Boykottaufrufen und Prangerwirkung einer Veröffentlichung dazu führen, dass sie unabhängig vom Wahrheitsgehalt der Tatsacheninformation nicht verbreitet werden darf.

Auch hinsichtlich der Notwehr ergeben sich Bedenken: So ist eine Veröffentlichung geschützter Informationen jedenfalls dann nicht mehr hinzunehmen, wenn anderweitig die Forderung bei getrieben werden kann (dazu Fischer, §203, Rn.45). Nun mag man hier einwerfen, dass gerade eine Räumung eines unberechtigt Zahlungsunwilligen Mieters mitunter ein erhebliches finanzielles Missverhältnis bietet – wenn nicht gar ruinös sein kann für den Vermieter. Aber: Das ändert nichts daran, dass der ordentliche Rechtsweg nun einmal zur Verfügung steht – und es kein Argument für eine quasi-Selbstjustiz sein kann, dass die ordentliche Gerichtsbarkeit (nach subjektivem Empfinden) zu langsam oder zu teuer ist.

Insgesamt ist daher eher davon auszugehen, dass ein solches Banner gerichtlich keinen Bestand haben dürfte, wenn mit dem Persönlichkeitsrecht des Betroffenen abgewägt wird. Darüber hinaus ist ein anderes Risiko zu bedenken: Es besteht die Gefahr, dass ein Mieter zwar einerseits nichts zahlt und scheinbar (!) kein Grund dazu besteht. Allerdings muss bedacht werden, dass die Miete sich gesetzlich mindern kann. Wenn das erst hinterher geltend gemacht wird, wäre die scheinbare objektive Wahrheit (“Mieter zahlt gar nichts, obwohl er alles zahlen muss”) plötzlich auch noch inhaltlich falsch.

Somit kann letztlich von solchen Aktionen nur abgeraten werden – das Risiko ist vollkommen unkalkulierbar, wobei es höflich ausgedrückt insgesamt eher negativ für den “Pranger” aussieht.

1. Grundsätzlich ist es selbstverständlich möglich, bei einem Mangel der Mietsache, ein Zurückbehaltungsrecht an dem zu zahlenden Mietzins auszuüben (Zurückbehaltungsrecht heißt, dass man die Miete später fließen lässt – nicht mit der Minderung verwechseln!)
2. Wer dieses Zurückbehaltungsrecht ausüben möchte, muss dafür Sorge tragen, dass sein Vermieter auch über den Mangel informiert ist, eine vorherige Inkenntnis-Setzung bzgl. des Mangels ist daher Zwingend.

Das “drumherum” in der Sache ist dabei durchaus noch einen Blick Wert: Gestritten wurde letztlich nicht unmittelbar um den “Nachmieter”, sondern es ging darum, dass der ursprünglich vom Mieter gesuchte Nachmieter eine hohe Ablösesumme für die vorhandene Küche etc. zahlen wollte. Der vom Vermieter gesuchte Nachmieter, hatte daran kein Interesse – nunmehr wollte der Mieter auf Schadensersatz klagen, erlebte aber eine Abfuhr. Die Vertragsfreiheit des Mieters wird hier schlichtweg nicht eingeschränkt.

Hinweis: Allerdings ist die Vertragsfreiheit nicht mehr grenzenlos – bei geschiedenen Paaren kann der Vermieter als Vertragspartner nur stumm daneben stehen, wenn das ehemalige Ehepaar hier am Vertrag Änderungen vornimmt. Erläutert habe ich das hier.

Nun gibt es aber etwas neues vom BGH: Wieder wurde um eine Satellitenschüssel gestritten, diesmal aber mit anderem Hintergrund. Der Mieter wollte die Parabol-Antenne nicht anbringen um andere Sender zu empfangen, sondern um sie in besserer Qualität zu empfangen; sprich: Er wollte das via Satellit doch bessere HD-Angebot nutzen. Vermieter und Gericht sahen das anders und bekamen nun vom BGH (VIII ZR 275/09) recht, der recht kurz dazu meint:

Dabei ist das Berufungsgericht zutreffend davon ausgegangen, dass dem durch Art. 5 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 GG grundrechtlich geschützten In- formationsbedürfnis des Mieters in der Regel hinreichend Rechnung getragen wird, wenn der Vermieter – wie hier – einen Breitbandkabelanschluss bereitstellt, der den Empfang von Programmen in genügender Zahl und Qualität gewährleistet.

Nun bin ich mir sicher, dass der entsprechende Nutzer eines Full-HD-Flachbildfernsehers eine dezent andere Definition von “genügende Zahl von Programmen” hat. Allerdings habe ich keine Zweifel, dass es sich hier um ein Urteil handelt, das lange Zeit Bestand haben wird. Mieter wird es nicht freuen – wobei m.E. zu unterscheiden ist, ob überhaupt ein HD-Angebot empfangen werden kann.

Hintergrund ist der zum 1.1.2009 geschaffene §1568a BGB. Dieser sieht vor (§1568a III Nr.1 BGB), dass die (ehemaligen) Ehegatten durch formlose Mitteilung an den Vermieter das Mietverhältnis hinsichtlich der Parteien umgestalten können: So kann einerseits nur noch einer von den bisherigen beiden Vertragspartnern als zukünftiger Partner benannt werden. Die Eheleute haben aber auch die Möglichkeit, durch Mitteilung an den Vermieter zu erreichen, dass derjenige, der bisher Vertragspartner war, von dem “ausgetauscht” wird, der kein Verrtagspartner war.

Der Vermieter hat das erst einmal so hinzunehmen, es ist aber zu beachten, dass ihm unter Umständen ein außerordentliches Kündigungsrecht (mit Frist) zusteht nach §1568a III 2 BGB. Dieses setzt allerdings einen wichtigen Grund voraus, kann also nicht willkürlich genutzt werden, nur weil überhaupt ein Parteiwechsel stattfand.

Auch sonst ist am Rande festzustellen, dass sich die wesentlichen Fragen rund um die Wohnung bei der Trennung vor allem im §1568a BGB findet (auch den §1361b BGB muss man dabei im Auge haben). So findet man hier die Regelung der Nutzungsentschädigung wenn der eine Ehegatte (als Eigentümer) dem anderen die Wohnung zur Nutzung überlässt sowie die Zuweisung an einen Ehepartner zur Wahrung des Kindeswohls oder zur Vermeidung unbilliger Härte.

1. Der erste des Monats ist ein Freitag
2. Wenn man den Samstag nun als Werktag berücksichtigt, kommt man zum Montag als Fristende (Freitag, Samstag, Montag)
3. Wenn man den Samstag nicht als Werktag berücksichtigt, landet man beim Dienstag (Freitag, Montag, Dienstag)

Der BGH hat nun entschieden, dass der Variante 3 zu folgen ist – was keineswegs klar war. Im Palandt liest man in der aktuellen Ausgabe dazu nur: “Ein Sonnabend ist Werktag (BGH NJW 05, 2154; strittig)”. Das hier herangeführte Urteil ist BGH (VIII ZR 206/04), behandelte aber nicht die Dreitagesfrist bei der Mietzahlung, sondern die Dreitagesfrist bei der Aussprache der Kündigung. Hier wird seitens des BGH nun richtigerweise darauf verwiesen, dass das damalige Urteil in der vorliegenden Konstellation nicht weiterhilft:

1. Eine Kündigung kann selber eingeworfen werden oder auch mit der Post problemlos an einem Samstag zugestellt werden. Vor diesem Hintergrund begegnet es keinen Bedenken, den Samstag bei der Kündigung im Rahmen des §573c BGB als Wekrtag gelten zu lassen.
2. Anders aber bei der Berechnung der Fälligkeit der Miete nach §556b BGB: Da die Geschäftstage der Bank (bis heute) im Regelfall nur Montags bis Freitags sind, steht dem Mieter der Samstag gar nicht zur Vornahme zur Verfügung. Seine Frist würde unangemessen verkürzt, wenn man den Samstag hier mit in die Fristberechnung einfließen lässt.

Dabei berücksichtigt der BGH sehr lebensnah, dass viele Menschen erst am letzten Tag eines Monats ihr Gehalt erhalten und die gesetzliche 3 Tagesfrist bei der Mietfälligkeit aus gerade diesem Grund geschaffen wurde.

Die Vermieterin hat die Beklagten, ihre Mieter, auf Räumung einer Wohnung in Leipzig in Anspruch genommen. Die Mieter hatten von März 2004 bis einschließlich Oktober 2007 überwiegend nur eine geminderte Miete gezahlt. Nachdem die Vermieterin, die die Minderungen in der geltend gemachten Höhe nicht hinnimmt, im März 2007 zur Zahlung eines Mietrückstandes von 5.023,80 € aufgefordert hatte, kündigte sie das Mietverhältnis mit Schreiben vom 21. Mai 2007 wegen Zahlungsverzugs fristlos. Hierbei listete sie für den Zeitraum von Mai 2004 bis April 2007 die aus ihrer Sicht bestehenden Rückstände in Bezug auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen jeweils monatsbezogen auf und errechnete für die Kaltmiete einen Gesamtrückstand von 5.303,27 € sowie für die Vorauszahlungen von 2.038,80 €.

Das Amtsgericht hat die fristlose Kündigung wegen Verstoßes gegen die Begründungspflicht des § 569 Abs. 4 BGB* für unwirksam gehalten und die Räumungsklage der Vermieterin abgewiesen. Das Landgericht ist demgegenüber zu dem Ergebnis gelangt, dass das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung vom 21. Mai 2007 beendet worden sei, und hat die Mieter zur Räumung verurteilt.

Die dagegen gerichtete Revision der Mieter hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die fristlose Kündigung vom 21. Mai 2007 den Begründungsanforderungen des § 569 Abs. 4 BGB* gerecht wird und deshalb nicht unwirksam ist. Zweck der Vorschrift ist es, dem Mieter die Erkenntnis zu ermöglichen, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose Kündigung stützt und ob oder wie er sich hiergegen verteidigen kann. Von diesem Zweck ausgehend hat der Bundesgerichtshof für einfache Fallgestaltungen bereits früher entschieden, dass es ausreicht, wenn der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund angibt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert.

Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof nun für Fallgestaltungen weiter entwickelt, in denen der Vermieter – wie im entschiedenen Fall – die Kündigung auch auf frühere Rückstände stützt. In solchen Fällen genügt es zur formellen Wirksamkeit der Kündigung, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht, um mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen zu können. Diesen Anforderungen wird die im entschiedenen Fall ausgesprochene Kündigung vom 21. Mai 2007 gerecht.

Urteil vom 12. Mai 2010 – VIII ZR 96/09, Quelle: PM

Die Klägerin ist seit 1959 Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Beklagten. Das über der Wohnung der Klägerin liegende Dachgeschoss war im Jahr 1990 zu Wohnzwecken ausgebaut worden. Im Oktober 2006 verlangte die Klägerin von den Beklagten schriftlich die Herstellung einer ausreichenden Schallschutzisolierung der Dachgeschosswohnung. Sie ließ im Jahr 2007 ein Beweissicherungsverfahren durchführen, bei dem festgestellt wurde, dass der Schallschutz unzureichend ist. Mit der Klage hat die Mieterin eine Verbesserung des Trittschallschutzes in der Dachgeschosswohnung verlangt. Die beklagten Vermieter haben Verjährung geltend gemacht. Vor dem Amtsgericht ist die Klage erfolglos geblieben. Das Landgericht hat ihr auf die Berufung der Klägerin stattgegeben.

Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Mietgebrauch der Klägerin durch den unzureichenden Schallschutz beeinträchtigt wird und sie deshalb gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB* Herstellung des erforderlichen Schallschutzes verlangen kann. Dieser Anspruch ist nicht verjährt. Der Anspruch des Mieters auf Beseitigung eines Mangels als Teil des Gebrauchserhaltungsanspruchs ist während der Mietzeit unverjährbar. Bei der Hauptleistungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB handelt es sich um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung. Diese Pflicht erschöpft sich nicht in einer einmaligen Handlung des Überlassens, sondern geht dahin, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten. Eine solche vertragliche Dauerverpflichtung kann während des Bestehens des Vertragsverhältnisses schon begrifflich nicht verjähren, denn sie entsteht während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu.

Urteil vom 17. Februar 2010 – VIII ZR 104/09 (Quelle: PM)

Die beklagte Mieterin einer Wohnung in Berlin war aufgrund eines Formularmietvertrages zur Übernahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. In § 4 Nr. 6 des Vertrages ist unter anderem bestimmt:

“Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen …”

Eine Anlage zum Mietvertrag enthält ferner den folgenden Zusatz:

“Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium- und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren …”

Mit der Klage verlangt die Vermieterin nach Beendigung des Mietverhältnisses (soweit im Revisionsverfahren noch von Interesse) Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Die Klage ist in erster und zweiter Instanz ohne Erfolg geblieben.

Auch die Revision der Klägerin hatte keinen Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die in der Anlage des Mietvertrages enthaltene Farbvorgabe (“weiß”) für den Anstrich der Innentüren sowie der Innenseiten der Fenster und der Außentür gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist. Damit hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung bestätigt, dass Schönheitsreparatur-klauseln, die den Mieter auch während der Mietzeit zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Farbe verpflichten und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränken, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht, der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht standhalten (vgl. dazu BGH, Urteil vom 18. Februar 2009 – VIII ZR 166/08, Pressemitteilung Nr. 35/2009).

Die unzulässige Farbvorgabe führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin. Bei der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen handelt es sich um eine einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen aufspalten lässt. Stellt sich diese Verpflichtung auf Grund unzulässiger Ausgestaltung – sei es ihrer zeitlichen Modalitäten, ihrer Ausführungsart oder ihres gegenständlichen Umfangs – in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, so ist die Verpflichtung insgesamt unwirksam. Eine Aufrechterhaltung der Klausel in der Weise, dass entweder nur die Farbvorgabe oder die Renovierungspflicht nur bezüglich der Türen und Fenster entfällt, würde gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion Allgemeiner Geschäftsbedingungen verstoßen.

Urteil vom 20. Januar 2010 – VIII ZR 50/09

Das Wohnung suchende Paar hatte sich im Jahr 2006 auf eine Annonce des Wohnungsverwalters gemeldet, weil es nach Aachen umziehen wollte und sich für eine Besichtigung der Wohnung interessierte. Den Besichtigungstermin sollte die Hausmeisterin des Objekts durchführen. Diese wies das afrikanische Paar allerdings mit den Worten ab, die Wohnung werde nicht an “Neger… äh Schwarzafrikaner oder Türken” vermietet. Daraufhin verlangte das Paar mit Unterstützung des Gleichstellungsbüros der Stadt Aachen Schadenersatz und Schmerzensgeld.

Anders als das Landgericht Aachen sieht der Senat die Klage als zulässig und auch in der Sache begründet an; der Wohnungsverwalter hafte daher auf Schadenersatz. In der 2. Instanz hatte der Verwalter zugegeben, dass die Hausmeisterin die diskriminierende Äußerung getätigt hatte; daher mussten zum Schluss keine Zeugen mehr vernommen werden.

Durch die Verweigerung der Wohnungsbesichtigung und die Äußerung, die Wohnung werde nicht an “Neger… äh Schwarzafrikaner oder Türken vermietet”, habe die Hausmeisterin die Menschenwürde und damit das allgemeine Persönlichkeitsrecht der afrikanischen Mietinteressenten verletzt. Die Bezeichnung als “Neger” sei nach heutigem Verständnis eindeutig diskriminierend und ehrverletzend. Ein Angriff auf die Menschenwürde des Paares sei es aber auch, dass ihnen eine Wohnungsbesichtigung und evt. Anmietung allein wegen ihrer Hautfarbe verweigert worden sei. Die Güter- und Interessenabwägung im Einzelfall habe hier ergeben, dass die Verletzung der Persönlichkeitsrechte auch rechtswidrig sei; der Hausmeisterin sei es eindeutig darauf angekommen, keine farbigen Mieter im Objekt zuzulassen und die Wohnungssuchenden hier allein wegen ihrer Hautfarbe zu diskriminieren; die darin liegende Ausgrenzung und Stigmatisierung sei als schwerwiegend anzusehen.

Der Verteidigungslinie des Immobilienverwalters, dass er für die Äußerungen der Hausmeisterin nicht verantwortlich sei, weil diese auf Anweisung der Eigentümer gehandelt habe, hat der Zivilsenat sich nicht angeschlossen. Der Verwalter habe sich der Hausmeisterin als Gehilfin für die Durchführung von Besichtigungsterminen bedient; die Hausmeisterin habe die Termine im Rahmen dieses Auftrags durchgeführt. Der Verwalter sei hier von den Eigentümern insgesamt mit der Vorbereitung der Neuvermietung beauftragt gewesen. Alle Mietinteressenten mussten sich bei ihm melden; grundsätzlich habe auch die Durchführung der Besichtigungstermine zu seinem Aufgabenkreis gehört. Wenn er sich hierzu der Hilfe der Hausmeisterin bedient habe, werde diese sozusagen in seinem Pflichtenkreis tätig, so dass er auch für deren Verhalten hafte.

Der Senat hat hier schließlich nicht nur auf Schadensersatz für Fahrkosten erkannt, sondern auch eine Art Schmerzensgeld zugebilligt, weil die Verletzung des Persönlichkeitsrechts der Afrikaner besonders schwerwiegend gewesen sei.

Die Revision wurde nicht zugelassen. Auf die juristische Streitfrage, ob nach dem Allg. Gleichbehandlungsgesetz nur der Vermieter für Benachteiligungen haftet, kam es hier nach Ansicht des Senats nicht an; für ihn ergab sich die Haftung schon nach der bürgerlich-rechtlichen Vorschrift des § 831 BGB.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig; theoretisch kann der Verwalter noch binnen eines Monats nach Zustellung der schriftlichen Urteilsgründe Nichtzulassungsbeschwerde einlegen, über deren Zulässigkeit der Bundesgerichtshof entscheidet.

Wir wollen das Mietrecht auf seine Ausgewogenheit hin überprüfen und dabei seinen sozialen Charakter wahren. Wir wollen klima- und umweltfreundliche Sanierungen erleichtern und dabei die freie Entscheidung des Vermieters beibehalten. Baumaßnahmen, die diesem Zweck dienen, sind zu dulden und berechtigen nicht zur Mietminderung. Mietnomadentum sowie Luxussanierungen zum Zwecke der Entmietung werden wir wirksam begegnen. Die Kündigungsfristen für Vermieter und Mieter sollen einheitlich sein. Mietrechtliche Ansprüche müssen auch wirksam vollstreckt werden können. Zweckgebundene staatliche Transferleistungen zu den Wohnkosten müssen auch tatsächlich den Vermieter erreichen.

Hierauf wies der Bundesgerichtshof (BGH) Im Fall einer Vermietungsgesellschaft hin. Diese hatte von einem Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete gefordert. Zur Begründung berief sie sich unter Erläuterung der begehrten Mieterhöhung auf den Mietpreisspiegel der betreffenden Stadt. Sie wies darauf hin, dass der Mietspiegel unter anderem beim Mieterschutzverein erhältlich sei und in ihrem Kundencenter eingesehen werden könne. Der Mieter stimmte der Mieterhöhung nicht zu, weil der Mietspiegel nicht beigefügt gewesen sei.

Die Richter wiesen darauf hin, dass die Beifügung des Mietspiegels zur ordnungsgemäßen Begründung des Mieterhöhungsverlangens nicht erforderlich sei, wenn dieser allgemein zugänglich sei. In einem solchen Fall sei es dem Mieter zumutbar, zur Prüfung der Angaben des Vermieters auf den ohne Weiteres zugänglichen Mietspiegel zuzugreifen. Nichts anderes gelte, wenn die Einsichtnahme in den Mietspiegel wie im hier zu entscheidenden Fall im Kundencenter des Vermieters gewährleistet sei. Der Mietspiegel habe auch nicht etwa beigefügt werden müssen, um eine rechtliche Beratung des Mieters – z.B. durch einen Rechtsanwalt – zu ermöglichen. Dessen Kenntnis von dem Inhalt des Mietspiegels könne vorausgesetzt werden (BGH, VIII ZR 74/08).

Diese Klarstellung traf der Bundesgerichtshof (BGH) und wies damit einen Mieter in seine Schranken. Dieser hatte den Einbau einer neuen Heizungsanlage verweigert. Dieser war dem Vermieter unter Bußgeldandrohung durch das Umweltamt aufgegeben worden, da die alten Gaseinzelöfen in den Wohnungen nicht die Abgasgrenzwerte einhielten. Die Richter erläuterten ihre Entscheidung dahingehend, dass bauliche Maßnahmen aufgrund einer behördlichen Anordnung nicht unter die Maßnahmen fallen würden, für die das Gesetz bestimmte formelle Anforderungen an die Mitteilungspflichten vorsehe. Vielmehr würden sich die Anforderungen an die Ankündigung hier nach den konkreten Umständen unter Berücksichtigung der Dringlichkeit und des Umfangs der Maßnahme richten. Insbesondere sei der Mieter verpflichtet, an einer zeitnahen Terminsabstimmung mitzuwirken (BGH, VIII ZR 110/08).

Diese Klarstellung traf jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Frau, die eine vermietete Nachbarwohnung gekauft hatte. Vier Jahre später kündigte sie dem Mieter. Sie berief sich darauf, dass sie die Wohnung zur Unterbringung einer Betreuungs- und Pflegeperson – eines Au-pair-Mädchens – für ihre beiden minderjährigen Kinder und ihre in ihrem Haushalt lebende Schwiegermutter benötige.

Nach Ansicht der Richter sei die Kündigung wirksam. Sie sei nicht durch die vor Ort bestehende 10-jährige Sperrfrist ausgeschlossen. Diese betreffe nämlich nur sog. Eigenbedarfskündigungen. Das Au-pair-Mädchen sei aber nicht Angehörige des Haushalts der Vermieterin. Es gehe daher gar nicht um eine Eigenbedarfskündigung. Vielmehr liege ein sonstiges berechtigtes Interesse vor, dass die Kündigung rechtfertige. Hierfür würden die Sperrfristen des § 577a BGB nicht gelten. Mit dieser Vorschrift habe der Gesetzgeber den Mieter besonders davor schützen wollen, dass umgewandelte Eigentumswohnungen häufig zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs erworben werde. Dieses gesetzgeberische Ziel lasse sich nicht ohne Weiteres auf andere Kündigungsgründe übertragen. Dass ein Vermieter ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung habe, weil er die Wohnung – wie hier – zur Unterbringung einer Hausangestellten benötige, sei nicht in demselben Maß wahrscheinlich wie ein Eigenbedarf des Erwerbers nach Umwandlung in Wohnungseigentum. Daher bestehe auch nicht dieselbe Gefahr einer Verdrängung des Mieters. Die Beschränkung des Anwendungsbereichs des § 577a BGB durch den Gesetzgeber auf die Fälle der Eigenbedarfs- und der Verwertungskündigung sei daher zu respektieren (BGH, VIII ZR 127/08).

Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Hauseigentümers. Dieser beabsichtigte, das 1914 errichtete, stark sanierungsbedürftige Gebäude abzureißen und ein größeres Gebäude mit sechs Eigentumswohnungen zu errichten. Als er die baurechtliche und denkmalschutzrechtliche Genehmigung für den Abriss sowie die Baugenehmigung für das geplante Vorhaben erhalten hatte, kündigte er sämtliche Mietverhältnisse fristgemäß. Die Mieter wiesen die Kündigung jedoch als unzulässig zurück und weigerten sich auszuziehen.

Der BGH entschied nun, dass der Hauseigentümer zur Kündigung der Mietverhältnisse berechtigt war. Die geplanten Baumaßnahmen würden eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks darstellen, weil sie von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen seien. Eine Sanierung würde Investitionen mit hohem Kostenaufwand in das vorhandene reparaturbedürftige Gebäude bei einer verhältnismäßig geringen Restnutzungsdauer erforderlich machen. Durch den bereits genehmigten Neubau werde zudem in erheblichem Umfang zusätzlicher Wohnraum geschaffen. Zudem würden dem Hauseigentümer durch die Fortsetzung der Mietverhältnisse erhebliche Nachteile entstehen. Bei der Beurteilung sei eine Abwägung der Bestandsinteressen der Mieter und des Verwertungsinteresses des Hauseigentümers unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls vorzunehmen. Müsste der Hauseigentümer die Mietverhältnisse fortsetzen, hätte er nur die Möglichkeit einer Minimalsanierung. Dabei würde der Gebäudezustand entweder eine umfassende Sanierung oder einen Abriss mit anschließendem Neubau gebieten. Nach den Feststellungen des Gerichts sei zudem die Durchführung der dringendsten Maßnahmen mit erheblichen Kosten verbunden, ohne dass sich eine Verlängerung der Nutzungsdauer des Gebäudes erzielen ließe. Angesichts dieser wirtschaftlichen Risiken könne dem Eigentümer nicht das Interesse abgesprochen werden, eine dauerhafte Erneuerung alsbald und nicht erst bei vollständigem Verbrauch der Bausubstanz durchzuführen (BGH, VIII ZR 7/08, VIII ZR 8/08, VIII ZR 9/08).

Diese mieterfreundliche Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Mieters. Als dieser festgestellt hatte, dass die tatsächliche von der vereinbarten Wohnfläche abwich, erklärte er die fristlose Kündigung. Zur Begründung führte er aus, dass „die Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der mit ca. 100 m² vereinbarten Wohnfläche abweiche“. Außerdem verlangte er die Rückzahlung überzahlter Miete von 4.901,11 EUR. Das vom Amtsgericht eingeholte Sachverständigengutachten ergab eine tatsächliche Wohnfläche von lediglich 77,37 m². Das führte zu einer Abweichung von 22,63 Prozent von der vereinbarten Wohnfläche.

Der BGH bestätigte die Verurteilung des Vermieters zur Rückzahlung der 4.901,11 EUR. Außerdem erklärte er die fristlose Kündigung des Mieters für wirksam. Dieser sei nach seinem sofortigen Auszug nicht verpflichtet, weiterhin Miete zu zahlen. Die Richter wiesen darauf hin, dass mit einer Wohnflächenabweichung von 22,63 Prozent ein Mangel gegeben sei. Dieser habe zur Folge, dass dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt wurde. Daher lägen die gesetzlichen Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund vor. Eine fristlose Kündigung erfordert nicht, dass der Mieter darlege, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar sei. Für die Wirksamkeit der Kündigung genüge es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der im Gesetz aufgeführten Tatbestände vorliege. Bei diesen Kündigungsgründen handele es sich um gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit. Soweit deren tatbestandliche Voraussetzungen erfüllt sind, sei grundsätzlich auch ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gegeben.

Hinweis: Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung kann allerdings aufgrund besonderer Umstände des Einzelfalls auch verwirkt sein. Dies kommt etwa in Betracht, wenn der Mieter bei Mietbeginn oder danach erkennt, dass die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag angegebene um mehr als zehn Prozent unterschreitet, ohne dies zeitnah zum Anlass für eine fristlose Kündigung zu nehmen (BGH, VIII ZR 142/08).