Maklerrecht: Der Nachweismakler und die Zwangsversteigerung

Das Oberlandesgericht Jena (2 U 1014/13) hat entschieden, dass auch der Erwerb einer Immobilie im Zuge der Zwangsversteigerung zu einer Maklerprovision führen kann:

Steht bei einer Immobilie der Zwangsversteigerungstermin unmittelbar bevor und existiert deshalb keine Möglichkeit mehr, mit dem Gläubiger in Verhandlungen zu treten, kann es sich bei der zwischen einem Makler und seinem Kunden geschlossenen Nachweisvereinbarung um einen Vertrag eigener Art handeln, auf den die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs über die AGB-Widrigkeit einer Klausel, nach der eine Courtage auch dann zu zahlen ist, wenn die Immobilie nicht gekauft, sondern im Wege der Zwangsversteigerung erworben wird, nicht anwendbar ist (in Anlehnung an OLG Hamburg, Urteil vom 30.10.1992 – 11 U 129/92 -, NJW-RR 1993, 125). Unter den Voraussetzungen des § 310 Abs. 3 Nr. 2 und 3 BGB kann eine Provisionsklausel wirksam sein, in der sich der Kunde verpflichtet, eine Courtage auch dann an den Makler zu zahlen, wenn er die nachgewiesene Immobilie nicht kauft, sondern im Wege der Zwangsversteigerung erwirbt.

OLG Koblenz zum Nachweismakler

Beim Oberlandesgericht Koblenz (5 U 950/13) ging es um Maklerlohn, wobei der Makler eigentlich für die Vermittlung einen Lohn einklagen wollte – wohl zu seiner eigenen Überraschung wurde daraus am Ende eine Provision für ein Nachweisgeschäft. Dabei wurde der Maklervertrag hier erst nach dem Nachweis geschlossen:

Die nach § 652 BGB dem Nachweismakler obliegende Leistung besteht in dem “Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages” (des sog. Hauptvertrages). Damit ist eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden gemeint, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten (BGH NJW 2005, 753 [BGH 16.12.2004 - III ZR 119/04] m.w.N.)

Derart ist die Klägerin hier für die Beklagte tätig geworden. Durch Schreiben vom 10. März 2010 hat sie der Beklagten mitgeteilt, dass die Gelegenheit bestehe, mit der Stadt O. einen Pachtvertrag über ein Grundstück zum Betrieb einer Solarkraftanlage abzuschließen.

Dabei weist der vorliegende Fall die Besonderheit auf, dass dieser Nachweis nicht dem Abschluss des Maklervertrages nachfolgte, sondern vorausging, indem die Klägerin den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss des Pachtvertrages mit der Forderung verband, bei Ausnutzung dieses Nachweises müsse die Beklagte Maklercourtage zahlen.

Dass ein Maklervertrag auch nach bereits erbrachter Maklerleistung geschlossen werden kann, ist in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, von der abzuweichen kein Anlass besteht, anerkannt (vgl. BGH NJW-RR 1991, 820 [BGH 06.03.1991 - IV ZR 53/90] und BGH NJW-RR 1991, 686 [BGH 06.02.1991 - IV ZR 265/89] jeweils m.w.N.)

Mietrecht: Zur Wirksamkeit einer Kleinstreparaturklausel

Beim Amtsgericht Stuttgart-Bad Cannstatt (2 C 1438/13) habe ich einen schönen Absatz zum Thema der Wirksamkeit einer Kleinstreparaturklausel gefunden:

Von einer Rechtswirksamkeit der Kleinsreparaturklauseln ist dann auszugehen, wenn die Höhe der Verpflichtung des Mieters in 2-facher begrenzt ist. Zum Einen muss die Höhe jeder Einzelreparatur auf einen zumutbaren Höchstbetrag begrenzt sein. Weiter muss die jährliche Gesamtbelastung nach oben hin angemessen gedeckelt sein. Als weitere Voraussetzung ist erforderlich, dass die Kleinstreparaturklausel nur dann zum Tragen kommt, wenn notwendige Reparaturen an Gegenständen verlangt werden, welche dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

Bei der vorliegenden Klausel des Mietvertrages beanstandet das Gericht nicht die Höchstgrenze jeder einzelnen Reparaturmaßnahme von 100,00 €. Angesichts der steigenden Handwerkerkosten muss dieser Höchstgrenze als noch zumutbar angesehen werden. Die Klausel ist auch nicht dahingehend zu beanstanden, dass eine Einschränkung dahingehend fehlt, dass nur notwendige Reparaturen an solchen Gegenständen welche den Zugriff des Mieters ausgesetzt sind fehlt. Von Seiten des Gerichts wird aber die jährliche Gesamtbelastung von 8 % der Jahresnettomiete gemäß § 307 beanstandet.

Von Seiten des Bundesgerichtshof wurde entschieden, dass eine Gesamtbelastung der jährlichen Kleinstreparatur von 6 % der Jahresbruttokaltmiete nicht zu beanstanden ist (BGH, Urteil vom 06.05.1992, Aktenzeichen VIII ZR 129/91). Bezüglich einer Gesamtbelastung von einem Anteil von über 6 % der Jahresbruttokaltmiete hat sich bisher keine klare Linie in der Rechtsprechung herausgebildet. Von Seiten des Landgerichts Stuttgart wurde die Rechtsauffassung vertreten, da angesichts der erheblich gestiegenen Mieten die Grenze von 6 % Jahresbruttokaltmiete nicht überschritten werden darf. (…) Das Amtsgericht schließt sich daher der Rechtsprechung des Landgericht Stuttgart dahingehend an, dass eine Kleinstreparaturklausel, welche eine jährliche Belastung von mehr als 6 % der Jahresbruttokaltmiete betrifft gegen § 307 BGB verstößt und daher als unwirksam anzusehen ist.

Kein Beweisverwertungsverbot wenn Zeuge Telefonat nach Ankündigung mithört

Das Oberlandesgericht Koblenz (5 U 849/13) hat sich mit einem Thema beschäftigt, das ebenso praxisrelevant ist, wie es auch mit vielen Missverständnissen bei Laien verbunden ist: In unserem Alltag wird vieles am Telefon besprochen und vereinbart, schon denknotwendig gibt es dabei eher selten Zeugen. Verbreitet ist auch, dass ein Mithören oder Mitschneiden des Telefonats verboten ist und vor Gericht wertlos ist. In dieser Pauschalität ist diese Aussage aber falsch.

Korrekt ist erst einmal: Jedenfalls wenn ein solches Gespräch einen wie auch immer gearteten vertraulichen Charakter hat, wird es Dritten grundsätzlich nicht gestattet sein, mitzuhören und den Gesprächsinhalt anschließend weiterzugeben. Anders ist es aber, wenn das Telefongespräch nicht heimlich, sondern unter Zustimmung der Beteiligten mitgehört wird. Doch eine solche Zustimmung kann nicht nur ausdrücklich erteilt werden, sondern eben auch durch ein so zu verstehendes Verhalten:

Aber S. hat bekundet, dass der Kläger dem Beklagten eingangs des Gesprächs sagte, er stelle das Telefon auf laut. Das implizierte ohne weiteres den Hinweis auf die Anwesenheit einer dritten Person, die dadurch Gelegenheit erhielt mitzuhören (…) Indem der Beklagte die Mitteilung des Klägers kommentarlos zur Kenntnis nahm, erteilte er insoweit seine Zustimmung (BVerfG NJW 2003, 2375 [BVerfG 02.04.2003 - 1 BvR 215/03]; Leipold in Stein/Jonas, ZPO, 22. Aufl., § 284 Rn. 103).

Das bedeutet gleich zweierlei: Wenn man offen auf ein “Lautstellen” hinweist, kann durchaus für einen brauchbaren Zeugen gesorgt werden. Wer das dann nicht möchte, der wird mit einem Schweigen alleine die Sache nicht verhindern können, sondern muss aktiv widersprechen. Oder auflegen.

Hinweis: Die Rechtsprechung ist hier sehr komplex, grundsätzlich sei Laien von einem eigenmächtigen Aufzeichnen von Gesprächen abzuraten. Es mag Sonderfälle, wie etwa gar eine Notwehrähnliche Lage geben. Das OLG Hamm (3 UF 184/13) beispielsweise liess gar eine Aufzeichnung durch einen Sorgeberechtigten vor Gericht als Beweis zu, aber es ist eine Gradwanderung mit hohen Risiko, das bis zur strafrechtlichen Relevanz reicht.

Gewerbeauskunftzentrale: Amtsgericht Düsseldorf sieht anfechtbarkeit

Das Amtsgericht Düsseldorf (20 C 11278/13) hat sich im Januar 2014 nochmals zum Thema Gewerbeauskunft-Zentrale geäußert und hierbei u.a. festgehalten:

Das dem Kläger übersandte Angebot ist in einer Form gestaltet, die objektiv und subjektiv die Annahme einer arglistigen Täuschung durch die Beklagte rechtfertigt. (…) Zwar ist zwar davon auszugehen, dass bei sorgfältiger Lektüre des Formulars der eigentliche Inhalt nebst Entgeltlichkeit offenbar wird und dem Kläger durchaus Unaufmerksamkeit vorgeworfen werden kann. Dies ist nach den obigen Ausführungen jedoch nur dann erheblich, wenn ein besonders hohes Maß an Unaufmerksamkeit auf der einen Seite im Rahmen der Gesamtabwägung vorliegt. Dies ist unter Berücksichtigung der vorgenannten Umstände, die den eigentlichen Gehalt des Formulars verschleiern, nicht ansatzweise festzustellen.

Im Ergebnis also nichts Neues, auch wenn man gerne mal mit einer Entscheidung des LG Düsseldorf von der GWE angeschrieben wird. Betroffene sollten weiterhin Ruhe bewahren, vorsichtshalber eine Anfechtung ohne Anerkenntnis erklären und sich nicht einschüchtern lassen.

IT-Vertragsrecht: Vertrag über Suchmaschinenoptimierung und Marketing ist Dienstvertrag

Die rechtliche Natur einer vereinbarten Suchmaschinenoptimierung hat weitreichende Folgen: Wenn etwa ein Werkvertrag vorliegt, also der konkrete Erfolg, etwa ein bestimmtes Listing, geschuldet ist, ergeben sich automatisch Probleme, wenn dieser Erfolg nicht eintritt. Anders dagegen, wenn gerade kein konkreter Erfolg geschuldet ist und vielmehr eine reine Dienstleistung zu erbringen ist, hier genügt das Erbringen der Dienstleistung an sich bereits. Die Anspruchshaltung des Kunden kann also sehr unterschiedlich sein und auch juristisch sehr bedeutsame Folgen haben, wenn man etwa an die Gewährleistung denkt. Das OLG Köln hat sich mit diesem Thema beschäftigt.
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GWB: Vertriebsbeschränkungen nicht ohne weiteres möglich

In der Vergangenheit mehren sich Entscheidungen zum Thema “Vertriebsbeschränkungen”. Hierbei geht es um vertragliche Verpflichtungen, die es Verkäufern untersagen, Waren über bestimmte Vertriebskanäle anzubieten. Besonders beliebt sind dabei Klauseln, die einen Verkauf auf Internetmarktplätzen oder Online-Auktionsplattformen untersagen wollen. Solche Klauseln sind allerdings grundsätzlichen Bedenken ausgesetzt, wie gleich mehrere Gerichte festgestellt haben (Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, 16 U Kart 154/13; Kammergericht, 2 U 8/09 Kart; Oberlandesgericht Düsseldorf, VI-U (Kart) 11/13; LG Kiel, 14 O 44/13 Kart). Das Ergebnis bedeutet, dass sowohl Händler/Verkäufer sich dagegen wehren können, durch eine solche Klausel gebunden zu sein – aber auch Abmahnungen erfolgen können (die auch bereits vorgekommen sind). Die Rechtfertigung für die Klausel findet sich häufig in einer angeblichen “Qualitätssicherung” oder auch im Verhindern von Dumingpreisen. Diese Argumente wurden von der Rechtsprechung so aber gerade nicht akzeptiert.

Zuhälterei: Zum Verhältnis von Erpressung zur sexuellen Nötigung bei einer Prostituierten

Der Bundesgerichtshof (4 StR 189/13) hat sich mit der Erpressung einer Prostituierten beschäftigt und das Verhältnis zwischen Erpressung und sexueller Nötigung geklärt:

Die Erpressung einer Prostituierten in der Form, dass ihr der Verzicht auf das vereinbarte Entgelt abgenötigt werden soll, kommt demgemäß nur in Betracht, wenn die abgesprochene sexuelle Handlung zuvor einvernehmlich erbracht worden ist (vgl. BGH, Beschluss vom 18. Januar 2011 – 3 StR 467/10 aaO). Dem gegen den Willen der Prostituierten erzwungenen Geschlechtsverkehr kommt hiergegen kein Vermögenswert im Sinne des § 253 Abs. 1 StGB zu (vgl. Zimmermann, NStZ 2012, 211, 213). Die Rechtsgutverletzung erschöpft sich in diesen Fällen viel- mehr in einem Angriff auf die sexuelle Selbstbestimmung, deren Schutz vor Zwangseinwirkungen das geltende Strafrecht mit den Tatbeständen des § 177 StGB und § 240 Abs. 1, Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 StGB umfassend gewährleistet.